Бабуся розповідала мені, як після війни її сім'я - 5 осіб - тулилася в 11-метровій кімнатці, і це ще був не найгірший варіант для того часу. Вона говорила, що в довоєнному і післявоєнному Києві будувалися лише нечисленні будинки-сталінки для тих, кого сьогодні називають VIP-персонами, головним чином для партійно-господарської верхівки. А звичайні люди продовжували тулитися в бараках, підвалах і комуналках. Горезвісні хрущоби, від яких сьогодні презирливо вернуть носа, стали порятунком для сімей, які роками мріяли про власну квартиру. Так, «стеля з підлогою, туалет - з ванною», зате окремі! Сьогодні, як і в перші післявоєнні роки, житлове будівництво майже не ведеться. Економічна криза - теж не хухри-мухри.
У тісноті, та не в образі?
Сьогодні Житловий кодекс України передбачає норму житлової площі на одну людину в 13,65 м. Реально у великих містах країни усереднена кількість метрів на людину трохи більше. Але, по-перше, це середня температура по лікарні: адже хтось живе в хоромах, а хтось, як і раніше, тулиться в крихітних квартирках. А по-друге, криза, яка найсильніше вдарила по будівельній галузі, може призвести до того, що через пару років нових квартир в Україні днем з вогнем не знайдеш.
«Міністерство регіонального розвитку та будівництва провело моніторинг об'єктів, що будуються по Україні, - розповідає заступник міністра Дмитро Ісаєнко. - Сьогодні у нас 4400 споруджуваних об'єктів. З них реально роботи ведуться на 1400, решта заморожені. Зі споруджуваних порядку 700 мають ступінь готовності 50% і вище. Це 50 тис квартир на всій території України. Об'єкти, які готові на 70% (400 будинків), - це 27 тис квартир».
На початок 2010 р. в Києві (де в будівельній галузі ще сяк-так жевріє життя) у продажу на первинному ринку знаходилося близько 970 тис кв.м. Тим часом, за даними консалтингової компанії «Українська Торгова Гільдія», ринок первинної нерухомості в Україні має великий потенціал: адже у нас на одного городянина доводиться в 2-3 рази менше площі, ніж у країнах Західної Європи та Америці.
У 100 км від Києва - інше життя
За словами заступника міністра, проблеми в будівельній галузі виникли зовсім не з вини будівельників, а з-за відсутності платоспроможного споживача. Сьогодні доходи більшості людей такі, що вони думають не про нові квартири, а про те, як не померти з голоду. «На відстані 100 кілометрів від Києва йде зовсім інше життя, - пояснює Дмитро Ісаєнко. - Коли міністерство викуповувало недобудови (6 тис. квартир), середня ціна на ці півтора мільярда становила 3900 грн. Квартири в Севастополі та Одесі ми купували за ціною 4200 грн за квадрат. Скупили весь недобуд в Харкові за такою ж ціною. Будівельники продавали житло, тільки щоб віддати кредити, вийти в нулі, а іноді навіть собі в збиток, щоб зберегти якісь інші проекти. Тому сьогодні ціна, взагалі-то, доступна. Дешевше, ніж зараз на ринку, вона бути не може. При нинішній вартості будматеріалів вона не буде нижче 4 тис».
А комерційний директор консалтингової компанії SV Development Сергій Степенко назвав ціни в 3,5-4,2 тис. грн за метр «грабіжницькими»: реальна ціна, на його думку, коливається в межах 8-12 тис. грн. Так, сьогодні вартість квадратного метра звичайної квартири в новобудовах на околиці Києва складає близько 10 тис. грн. А яка ж собівартість нового житла? І Сергій Степенко, і голова наглядової ради девелоперської компанії «Трест «Південзахідтрансбуд» (ПЗТБ) Володимир Гусаков зійшлися на тому, що вона сьогодні досягає $1000.
Але навіть якщо б метри були дешевші у два рази, у більшості пересічних українців елементарно не знайшлося б і цих грошей. Якщо в Києві ще щось будується і великі компанії (на кшталт ПЗТБ) навіть здають в експлуатацію нові будинки, в інших містах (навіть мільйонниках) все куди гірше. Візьмемо, наприклад, Харків. «Якщо порівнювати попит в 2007 і 2010 роках, він зменшився більш ніж у 10 разів, - говорить глава інвестиційно-будівельної корпорації «Авантаж» Анатолій Денисенко. - Фактично тільки близько 2% родин в Харкові сьогодні в змозі поліпшити житлові умови. З цих 2% більше половини вважають за краще це робити за рахунок вторинного ринку. Одиниці витрачають гроші на первинному ринку. Таким чином, принципово змінилася структура попиту. Зараз у нашому регіоні попит на доступне житло економ-класу відсутній як такий. За півтора року в Харкові не закладено ні один новий об'єкт, величезна кількість заморожених будівництв».
До речі, цікава деталь: якщо в сегменті нового житла економ-класу настала повна ... е-е-е ... тиша, то ринок житла для заможних людей відчуває себе не так уже й погано. «Близько 70% всіх угод полягає в сегменті бізнес-класу», - продовжує Анатолій Денисенко. Про що це говорить? Про те, що, на жаль, прірва між багатими і бідними в нашій країні продовжує поглиблюватися.
Хто дасть гроші?
Єдиний порятунок для ринку нерухомості - іпотечне кредитування. Адже навіть у більш благополучні часи мало в кого з пересічних громадян виходило купити квартиру за готівку. Сьогодні програми іпотечного кредитування активні лише в 13 банках, і всього 7 фінансових суб'єктів діяльності кредитують первинний ринок житла. Та користі від цього мало - адже кредитні ставки з іпотеки в нашій країні сьогодні грабіжницькі. Середній рівень комісії банків за надання іпотечного кредиту становить 26-27% для вторинного ринку і 21-22% - для первинного.
Коли я переглядала дані «Української Торгової Гільдії», в яких порівнювалися кредитні ставки по іпотеці в різних країнах, хотілося одночасно плакати і лаятися. Всплакніть і ви:
Кредитні ставки за іпотекою, %
Україна - 26,6
Молдова - 21
РФ - 16,5
Кіпр - 5,5
Великобританія - 4,8
Франція - 4,4
Іспанія - 4,2
Німеччина - 3,9
Португалія - 2,8
Чим для звичайного покупця може вилитися кредит на квартиру? Економісти підрахували, що, взявши іпотечний кредит у гривнях на суму, еквівалентну $42 тис. під 26% річних комісії, позичальник за десять років переплачує банку та страховикам майже $80 тис.!
До кризи 70% усіх квартир на ринку первинного житла було продано за рахунок іпотечного кредитування. «Необхідно відновити іпотечне кредитування на термін 20-30 років і під 10-15% річних», - вважає Сергій Степенко. Ну що ж, ці б слова - та Богу у вуха. А поки небагатьом щасливцям, які ще можуть реально замислитися про розширення житлоплощі, банки пропонують купити одну квартиру... за ціною трьох! Бери - не хочу.
Ціна питання. А у нас - більше!
А тепер про найцікавіше - про ціни. Найвищі вони, як відомо, у столиці. Як стверджують аналітики «Української Торгової Гільдії», наприкінці минулого року вартість квартири в новому будинку в Києві починалася від $53 тис. За 2009 р. через кризи середній рівень цін в нових будинках знизився на 16-38% залежно від класу і місця розташування житлового об'єкта. На вторинному ринку житла вартість квадратного метра була вище на 3-8%. Середньорічний рівень по всіх класах склав $2120 за метр.
«Людський фактор» дорого обходиться
Коли мова заходить про кризу на ринку первинної нерухомості, все в першу чергу говорять про втрату довіри до будівельних компаній, згадуючи хрестоматійний приклад «Еліти-Центру».
Але насправді особливої довіри не було і в докризові роки. Наприклад, комерційний директор консалтингової компанії SV Development Сергій Степенко стверджує, що дійсно з зареєстрованих в Україні 52 тисяч (!) будівельних компаній сьогодні гідні довіри всього 20. Але й до кризи їх було не більше 50. Основні проблеми на ринку створює не криза довіри, а зовсім інші чинники.
Одна з головних умов виходу галузі з кризи - зниження ціни нового житла. «Первинка повинна бути мінімум на 10% дешевше, ніж житло на вторинному ринку, - упевнений Сергій Степенко. - Зараз середня ціна метра на вторинному ринку - $1700, на первинному - $1600. І якщо у покупця виникне вибір між недобудованою і добудованою квартирою, зрозуміло, що він вибере той варіант, коли можна відразу отримати документи, в'їхати і жити».
Але для того щоб знизити ціну, потрібно знизити собівартість. На думку генерального директора АТЗТ НВО «Созидатель» Леоніда Турчина, майже половина цієї суми припадає на побічні витрати. «Глава Нацбанку Володимир Стельмах на черговій зустрічі із забудовниками заявив, що будівельники завищили собівартість будівництва у два рази, - говорить Леонід Турчин. - А ось реальна структура витрат: на будівництво будинку йде лише 54% всіх витрат. Все інше - «накрутки»: відрахування до бюджету міста, дозвільні документи і так далі. Я ще не почав будувати, але вже витратився на землю, на проект, на всі дозволи».
Але все це розмови. Як вважає глава наглядової ради тресту «Південзахідтрансбуд» Володимир Гусаков, найближчим часом всі розмови про зниження собівартості будівництва так розмовами і залишаться. «На погляд людини, яка займається цією справою безпосередньо, я думаю, що реально в цьому році навряд чи щось зміниться, які б закони приймали, - пояснює Володимир Гусаков. - Які складові собівартості будівництва житла? Я б на перше місце поставив будівельні матеріали, ціни на які знову починають зростати. Наприклад, ціни на метал зросли за останній час на 10-15%. Крім того, кожний об'єкт супроводжується дуже складними інженерними мережами. Це теж накладається на собівартість. Стан інженерних систем і в Києві, і в інших містах - катастрофічний. 25-30% знаходяться в жахливому стані. Не вистачає тепла, електроенергії. Змінити такий стан справ за 2-3 роки нереально.
Але додаткові заходи щодо ремонту та реконструкції інженерних мереж, які лягають на плечі забудовників, займають не так вже й багато у загальній структурі собівартості. За словами Володимира Гусакова, це не більше 10% вартості будівництва, а то й менше: «Наприклад, нещодавно зведений житловий будинок на Солом'янській площі всього обійшовся в 100 млн., з них на інфраструктуру міста пішло 5 млн».
Але, на жаль, є ще одна сторона медалі - людський чинник. Ось він-то й обходиться найдорожче. «Про це не прийнято говорити, але коли міністерство вважає собівартість будівництва по Києву чи інших містах і називає цифру в 6 тис. за метр, її треба помножити на 1,2. Тоді наблизимося до реальної собівартості. Це дуже важке питання, про який можуть розбитися всі благі наміри».
Як вважає забудовник з Дніпропетровська Леонід Турчин, єдине, що можна зробити, щоб усунути «людський чинник», - організувати прокурорські перевірки місцевих органів влади. Адже сьогодні депутати місцевих рад практично безкарні. Від них залежить, дати хід будівництва або заховати документи подалі в сейф і чекати, поки забудовник прийде ... вирішити питання. А в підсумку за вирішення питань платить покупець квартир.
Людмила Заглада, газета «Новая»