Зростання популярності нового малоповерхового житла
економ-класу в 50-кілометровій зоні навколо великих мегаполісів може
припинитися в будь-яку хвилину, попереджають експерти. Петлю на цьому
будівельному бізнесі затягують самі забудовники - плачевний низьким рівнем
виконуваних робіт.
«Квадрати» для небагатих
Кризові «котеджі» і таунхауси по 25-40 тис. дол. (200-320
тис. грн), які зводяться за технологією швидкого монтажу, зробили переворот в
українській нерухомості: приміський будинок перестав був престижним житлом
тільки для заможних і став претендувати на звання житла економ-класу, міркує
експерт з нерухомості Олексій Сотніков. Як і прийнято в усьому світі, у Європі,
США і Канаді вартість такого житла найчастіше нижча, ніж аналогічного за площею
на території мегаполісу. Воно будується з недорогих матеріалів, передбачає
мінімальний набір необхідних для життя зручностей і при цьому віддалене від
місця роботи та навчання мешканців.
За даними ріелторських контор, у Київській області,
наприклад, сьогодні продається від 100 до 200 споруджуваних котеджів і
таунхаусів. Тут можна підшукати як повноцінне житло в будинку площею в 120 і
більше «квадратів», так і частину будинку в 33-38 квадратних метрів. На додачу
пропонується шматочок землі в 1-3 сотки.
«Маленьке» житло охоче беруться будувати приватні
забудовники. За законом, таке будівництво не передбачає тривалої боротьби за
земельну ділянку, не потребує тривалого узгодження проекту. Не треба наймати
великі бригади, немає потреби в оренді дорогої техніки для висотних робіт. З
усього цього складається приваблива кінцева ціна з хорошим ресурсом, яку, при
необхідності, можна знижувати і знижувати.
За минулий рік вартість котеджів впала в середньому на
10-15%. Забудовники не скупляться на знижки, готові реалізовувати житло в
безпроцентну розстрочку. Це розворушити ринок: навіть у «падаючому» 2010-му
році продажу приміських будинків виросли по країні на 15-25%.
ДОВІДКА
Котедж - 2-4-поверховий будинок площею 150-250 м2 на 1
сім'ю. Бізнес-клас і економ-клас.
Дуплекс - два котеджі, з'єднані однією загальною стіною,
на дві сім'ї з індивідуальними виходами та прибудинковою територією.
Економ-клас.
Таунхаус - 2-3-поверховий будинок, що блокується загальними
стінами з 2, 3, 5, 8 такими ж будинками з індивідуальними виходами та
прибудинковою територією. Економ-клас.
ЩО ПОЧОМУ?
Межі вартості квадратного метра на зазначені категорії
житла в мегаполісах Україна населеністю від 500 тис. жителів, тис. грн/м2
Новобудови в межах міста (економ-, бізнес-клас
).......... 5-20
Вторинне житло в межах міста
......................................... 6-14
Таунхаус, дуплекс або котедж бізнес-класу
(Матеріал стін: керамічна цегла, оциліндровані колоди)
............. 4-16
Таунхаус економ-класу
(Матеріал стін: брус, термоблоки)
.......................................... . 2,7-5,6
Підводні камені наземного «раю»
Однак експерти попереджають: показана дешевизна може на
практиці виявитися потрійний ціною.
Забудовник: «без гальм!»
Головна небезпека: фактична робота забудовника (від
проекту до здачі будинків в експлуатацію) ведеться без системного контролю з
боку відповідальних органів, переконаний пан Сотніков. Узгодження
передпроектної та проектної документації, збір та затвердження дозвільних
паперів - всі ці етапи в умовах приватного будівництва формальні. За його
відомостями, представники держорганів далеко не завжди виїжджають на місце
майбутнього будівництва, і вже тим більше їх не зустрінеш на будмайданчику в
ході будівництва.
До речі, самі співробітники територіальних інспекцій
архітектурно-будівельного контролю визнають: щоб відвідувати кожен об'єкт, у
них не вистачає ресурсів. Це дозволяє забудовникові вести будівництво на
власний розсуд, економлячи на фахівцях і матеріалах і скільки завгодно
порушуючи технологію будівельних робіт.
Дороги
Обіцяний забудовником «рай» може на практиці виявитися
поселенням «в чистому полі», куди складно дістатися будь-яким транспортом (не
кажучи вже про громадський). Заплановані за проектом просторі під'їзні шляхи
«прямо від найближчого метро» навряд чи з'являться - будівництво дороги підняло
б вартість житла до «непродажних» сум.
Інфраструктура
Забудовник може «забути» про зведення магазину, аптеки чи
дитячого майданчика. Оскільки котеджі економ-класу будуються не на
перспективних напрямках (чи то пак - у глушині), всі блага цивілізації
доведеться шукати в найближчих населених пунктах, в декількох кілометрах від
житла.
Комуналка
Обслуговування життєдіяльності поселення лягає на плечі
мешканців. Це коштує від кількох сотень до кількох тисяч гривень на місяць -
залежно від класу селища, кількості будов і місця розташування. Чим більше
будинків у селищі, тим нижча вартість послуг. Платити по багатьом статтям
доведеться не тільки за себе, але і за «того хлопця» - за ще не продані і не заселені
будинки. Загальна вартість комунальних послуг у котеджних містечках, за даними
операторів ринку нерухомості, в 1,5-4 рази вища, ніж у централізованій
комунальній системі великого міста. «Влітають у копієчку» господарям:
електроенергія, каналізація, газ, вода, вивіз сміття, прибирання території,
охорона.
Екологія
Ключовий момент: жити в передмісті - поруч з чистою
природою - може виявитися міфом. Якщо у великих мегаполісах потужні промислові
підприємства здебільшого або згорнули свою роботу або перебудувалися на
екологічно щадне виробництво, то в передмісті - куди, до речі, деякі з них
перенесли і планують переносити, - працюючих підприємств чимало. Вони нерідко
працюють на застарілому обладнанні, нехтують адекватними бар'єрними
технологіями, які захищали б навколишнє середовище від їх шкідливих викидів, а
контроль за негативним впливом на атмосферу значно слабкіший, ніж у мегаполісі.
Щоб не потрапити в капкан, слід:
- вивчити портфоліо забудовника, побувати на об'єктах,
побудованих ним раніше, особливу увагу звернути на стан вже зданих об'єктів і
терміни затягування здачі, а також на обсяги виконаних робіт (чи відповідають
вони первинному проекту);
- вимагати і вивчити документацію щодо землевідведення та
дозвільну - на будівництво;
- оцінити віддаленість та інфраструктуру найближчих
населених пунктів та власні можливості;
- вивчити промислову карту регіону;
- не купляти новобудову, де будівельники в процесі
зведення квапляться з обробкою і косметичними роботами - так ховаються
недоробки;
- якщо дозволяють кошти, не купувати недобудований
будинок, кращий варіант - котедж, якому 2-3 роки. «По-перше, в той період він
призначався для більш вимогливого покупця (а значить, будувався старанніше і з
використанням більш-менш добротних матеріалів), - вважає О. Сотніков. - А
по-друге, за цей час більшість огріхів вже «виходять на поверхню». Краще за все
купляти свій куточок у таунхаусі, який з'явився в результаті реконструкції
дорогого заміського житла бізнес-класу, коли будинок на одного господаря з
метою продажу переробляється забудовником в багатосекційний таунхаус».
ТОЧКА ЗОРУ
Експерт столичного ринку нерухомості Олексій Сотніков:
- Незважаючи на кризу, ціна на більшість будматеріалів
встигла істотно зрости. Забудовники, що орієнтуються на небагатого покупця,
максимально економлять, використовуючи не тільки найменш якісні та безпечні,
але навіть браковані матеріали. Це особливо небезпечно: навіть фахівець
побачить брак не відразу. Сире дерево з вологістю понад 20%, низького класу
цегла, порушення в термо-, звуко-, паро-та гідроізоляції та вентиляції
виявляться тільки в процесі «усадки» будинку і його функціонуванні. У
результаті людина опиняється в будиночку з дверними прорізами, що тріскаються, покрівлею,
що тече, «повзучим» фундаментом, грибком на стінах, паразитами в дереві і на
додачу до всього - за багато кілометрів від цивілізації. Нарешті, треба
пам'ятати: навіть при використанні прийнятних матеріалів, швидко монтовані будинки,
на жаль, в наших умовах - це «картонні хатинки», розраховані на 10-20 років
експлуатації.
ПІДСУМКИ
Експерти впевнені: забудовників, які «на швидку руку»
зводять «картонні хатинки» заради миттєвого прибутку, через 2-3 роки не стане.
Природний відбір їх ліквідує. Залишаться ті, хто будує більш-менш якісно.
Неймовірно низьких цін теж вже не побачимо - як і ошуканих з їх допомогою
покупців. Але як би нам Європа ні вселяла, що котеджі - це економ-клас, в
Україні життєздатне приміське житло ще довгий час не зможе коштувати дешевше
міської квартири.
Світлана Голландс, Аргументы и факты в Украине