Раніше популярні серед киян квартири та офіси в облагороджених горищних приміщеннях стрімко втратили лідируючі позиції серед «екзотичних» сегментів ринку нерухомості, поступившись першістю пентхауса і звичайним елітним квартирам. За останні 1,5-2 роки кількість запроектованих мансард у новобудовах зменшилася на 50%, а кількість реалізованих проектів з переобладнання колишніх горищ в мансарди скоротилося в 10 разів. Пропозиція ж продовжує зростати, причому як у сегменті продажу, так і оренди.
Немодний фетиш
Як розповіла директор агентства нерухомості "Траєкторія" Ірина Головнева, зараз у столиці будується лише чотири житлових будинки, в яких від початку запроектовані мансарди, а ще близько двох десятків інвесторів реконструюють у центрі горища під мансардні поверхи. «Якщо обсяги зведення нових будинків з мансардами знизилися в порівнянні з докризовим часом пропорційно до загального падіння темпів нового будівництва в Києві, тобто приблизно в два рази, то обсяги реконструкції мансард обвалилися за той же період більш ніж у 10 разів. Наприклад, в 2007 р. договори з міською владою на реконструкцію горищ під мансарди оформили більше 200 інвесторів. Нині ж їх кількість не перевищує 20-30», - розповідає Ірина Головнева. За її даними, нині подібні роботи ведуться у будинках по вулицях Пушкінській, Трьохсвятительській, Паньківській, Саксаганського, Тарасівській, Жилянській, Еспланадній, Великій Васильківській, П. Лумумби, Михайлівській.
Враховуючи, що мансарди в основному споруджують в житлових будинках преміум- та бізнес-класу, а також в об'єктах готельної та офісної нерухомості, скорочення обсягів їх будівництва на первинному ринку не дивне, оскільки перераховані вище сегменти переживають не найкращі часи, каже головний архітектор проектної групи «Архіматика» Дмитро Васильєв. А ось втрата інтересу інвесторів до реконструкції існуючих горищ викликана різким зниженням попиту на такого виду житло на тлі збільшення фінансових і часових витрат для ведення подібного бізнесу. «Раніше мансарди служили альтернативою квартирам і були прототипами пентхаусів. Сьогодні ж вони просто вийшли з моди, оскільки їх експлуатація в повсякденному житті продемонструвала суттєві недоліки: багаторівневість стель, їхня маленька висота, неправильна конфігурація стін, невелика площа вікон. Чималу роль у зміщенні мансард з олімпу моди зіграла і занедбаність старого фонду, в якому їх, як правило, надбудовували: застарілі комунікації, недоглянуті під'їзди, відсутність паркінгу і охорони. Тим не менше мансарди стоять в одному ціновому ряду з повноцінними квартирами в новобудовах, дворівневими апартаментами і пентхаусами, хоча раніше вони коштували набагато дешевше звичайних квартир. У підсумку нечисленні покупці вибирають традиційне елітне житло, що призводить до проблем з реалізацією мансард, а відповідно, і втрату інтересу інвесторів до цього сегмента», - розповідає генеральний директор АН «Благовіст» Ірина Луханіна.
Уникаючи головного болю
За повідомленням директора відділу агентських послуг АН «Сітікон» Едуарда Бразаса, важливу роль у зниженні інтересу інвесторів до цього сегмента ринку зіграло підвищення витрат на узгодження документації з реконструкції горищ. Це підтверджує і Дмитро Васильєв, за словами якого відомі випадки, коли дані витрати разом з вартістю проведення будівельних робіт перевищували реальну ринкову ціну реконструйованого об'єкта. Ті ж мешканці Києва, які хотіли обладнати мансарду для себе, в більшості випадків це вже зробили. «Сегмент реконструкції існуючих горищ в мансарди став одним з найбільш витратних за часом і фінансових ресурсів на всьому ринку нерухомості (з розрахунку витрат на квадратний метр). Головним каменем спотикання є законодавча норма про необхідність нотаріально завіреної згоди всіх мешканців будинку на реконструкцію і згоду на дану надбудову районної адміністрації, що тягне за собою численні побори», - розповідає пан Васильєв.
Крім згоди всіх мешканців і РДА, в процесі отримання якого інвестора часто зобов'язують пофарбувати фасад будівлі, відновити інженерні мережі, відремонтувати під'їзд і т.п., закон вимагає узгодження подібних проектів у Головкиївархітектурі, Управлінні охорони пам'яток, Головному управлінні економіки, а також безпосередньо з мером міста. На плечі інвестора лягають і витрати на проведення технічного обстеження будинку (для визначення можливості спорудження мансарди), на розробку проекту в ліцензованою будівельною організацією, узгодження готового проекту, отримання дозволу в ДАБК на початок будівельних робіт і введення готового об'єкта в експлуатацію. У результаті, за словами керівника відділу продажів нерухомості департаменту IDGROUP-development Оксани Лавриненкової, тільки продаж найбільш дорогих, розташованих в самому центрі столиці мансард здатний нині окупити ці витрати. Але були випадки, коли інвестору не вдавалося до кінця узаконити готовий об'єкт. А не повністю узаконена мансарда фактично є горищем, який вважається спільною власністю мешканців будинку. «Відповідно, будь-який з власників квадратних метрів в будинку, так само як і комунальні служби, мають повне право вимагати вільний доступ до горищного приміщення», - відзначає пані Лавриненкова.
Надлишок вторинки
Пропозиція подібного житла на вторинному ринку зросла в порівнянні з докризовим часом у кілька разів. «На даний момент в базі даних нашого дочірнього АН SV Realty знаходяться близько 50 квартир з мансардами або мансардного типу (тільки мансарда без нижнього рівня), у той час як півтора-два роки тому по всьому Києву були виставлені на продаж не більше 25-30 таких об'єктів. Але і купують в середньому всього одну мансарду на місяць. Тобто, щоб продати всю цю нерухомість, необхідно чотири роки», - відзначає начальник департаменту маркетингу компанії SV Development Володимир Степенко.
За ствердженням експерта, мансарди і мансардні поверхи в двоярусних квартирах сьогодні представлені у всіх цінових категоріях. Наприклад, рядове переобладнане під мансарду горище площею 43 кв.м на Куренівці (вул. Радянська, 52), яке потребує ремонту, продається всього за $65 тис., а дворівнева квартира на розі вулиць Жилянської та Л. Толстого (41 кв.м на першому рівні і 30 кв.м на другому) виставлена за $100 тис. У той же час дворівневі апартаменти з мансардним поверхом площею 386 кв.м на Круглоуніверситетській вул.пропонують купити за $1,5 млн. У середньому ж, за словами пана Степенка, квартири з мансардним поверхом в центрі столиці або наближених до нього районах зараз оцінюються в $250-300 тис. за умови, що їх метраж не перевищує 100 кв.м, і в $500-700 тис. при метражі в 170-250 кв.м.
"Покупців, які хочуть придбати саме мансарду, сьогодні практично немає. По-перше, таку нерухомість купують звичайно тільки у дворівневій квартирі, де перший поверх має нормальні або дуже високі стелі. По-друге, місце розташування, ціна і вартість ремонту майбутнього житла повинні бути привабливішими за ціну звичайних квартир у цьому ж районі», - зазначає Володимир Степенко.
З такою думкою погоджується і Ірина Луханіна. «Люди, які шукають лише мансарду, сьогодні рідкість. Їх об'єднує не рід занять, щомісячний дохід або наявність дітей, а перш за все творчий підхід до реальності, любов до незвичайного і прагнення отримати гарний вид з вікна або оригінальний кабінет. Хоча з видом з вікна треба бути обережним: столиця активно забудовується і нерідкі випадки, коли жаданий вигляд може спотворити чергова висотка, зведена в безпосередній близькості від будинку, де людина придбала собі мансарду», - відзначає вона.
Претензійність оренди
Мода на мансарди пройшла не тільки в сегменті продажу, але і в сегменті оренди квартир і офісів. За словами Володимира Степенка, навіть творчі люди в період кризи знімають такі приміщення, виходячи з меркантильних міркувань: якщо орендна ставка нижча, ніж вартість найму традиційних квартир в тому ж будинку або мікрорайоні. «Компанії уникають оренди мансардних приміщень під офіси, оскільки в них низькі стелі і немає простору, так необхідного для плідної роботи співробітників. Правда, якщо вартість оренди буде на 20-40% нижчою за ринкову, власники фірм змінюють свою думку і охоче їх беруть», - говорить він.
У сегменті офісної нерухомості зараз виставляються мансарди площею 140 - 300 кв.м, власники яких хочуть одержувати від $1 тис. до $4 тис. на міс. Набагато дорожче оцінюються об'єкти з мансардами для проживання. Так, за чотири-, п'ятикімнатні апартаменти площею 100-115 кв.м з мансардним рівнем хочуть мінімум $2 тис. /міс., а об'єкти площею більше 200 кв.м з повним меблюванням і побутовою технікою коштують від $4 тис. /міс. «Але бажаючих переплачувати за таке приміщення у разі оренди ще менше, ніж бажаючих переплачувати за подібну «оригінальність» при її купівлі», - зазначає Ірина Головнева.
Учасники ринку вважають, що для повноцінної реанімації даного сегмента необхідні не тільки розвиток всього ринку нерухомості, який підкосила фінансова криза, але і законодавчі зміни. За словами заступника директора Київського інвестиційного агентства Надії Пустовойт, істотне зрушення в питанні зведення мансард можливе лише після прийняття оновлених нормативних документів, що регулюють питання реконструкції житлового фонду: Житлового кодексу, змін до Закону «Про архітектурну діяльність і засади містобудівної діяльності» і т.п. «Правда, отримання згоди всіх мешканців будинку залишиться необхідною умовою», - відзначає вона. Подібної думки дотримується і Дмитро Васильєв, що додав, що в столиці налічується більше 2 млн. кв.м горищ, більшу частину з яких можна переобладнати під мансарди. «Цей сегмент має великий потенціал», - резюмував він.
Любов Осипова, Деловая столица