Перший квартал нинішнього року ознаменувався позитивними новинами в сфері кредитування будівельних компаній. Два девелопера отримали позики, а третя компанія чекає остаточного схвалення.
За перші три місяці поточного року стало відомо про три великі позики девелоперським компаніям. У січні "Укрсоцбанк" виділив додатковий кредит компанії «Південний берег» розмірі $5,9 млн. на завершення будівництва комплексу апартаментів класу de luxe «Нікітський палац» у Ялті. У березні ВАТ «Ощадбанк» продовжив фінансування компанії ТММ у рамках діючих кредитних ліній для завершення будівництва першої черги житлово-офісного комплексу «Сонячна брама». Також у березні "Укрексімбанк" попередньо схвалив збільшення кредитної лінії для KDD Group NV (Нідерланди), холдингової компанії «Київ-Донбас», з 1,28 млрд. грн. до 2 млрд. грн. на будівництво офісного центру з п'ятизірковим готелем Sky Towers. Розглядається також збільшення строку погашення кредитної лінії з 25 травня 2012 р. до 25 травня 2014 р. При цьому правління KDD Group сподівається на підписання фінальної угоди з банком до кінця травня поточного року.
Висока готовність
За словами Євгена Гребенюка, старшого аналітика ІК «Трійка Діалог Україна», у випадку з ТММ і KDD Group мова йде про збільшення вже відкритих кредитних ліній. «Це якраз і характеризує поведінку банків - вони плавно відновлюють кредитування, але тільки відомих їм і перевірених клієнтів, які перенесли кризу, і тільки під добудову конкретних проектів», - пояснив пан Гребенюк. З ним згоден аналітик ІК BG Capital Олександр Романов: «Перевагу будуть віддавати проектам зі швидким запланованим поверненням коштів. Це або проекти на пізніх стадіях реалізації, або невеликі починання. Але вирішальним фактором для надання кредиту все-таки в першу чергу є платоспроможність самого позичальника - наявність стабільного операційного доходу, достатнього для виконання зобов'язань по кредиту». Це видно і за новими позиками. Так, на дату видачі кредиту для добудови «Нікітського палацу» готовність першої черги комплексу склала 80%, повністю був виконаний монтаж монолітних конструкцій і перекриттів, завершувалося засклення, йшов монтаж інженерних комунікацій. А в комплексі «Сонячна брама» на момент схвалення позики в першій черзі комплексу на 95% завершено пристрій монолітного каркасу, покрівельні роботи виконані на 80%, цегляна кладка зовнішніх стін - на 85%. Скління будівель виконано в обсязі 65%, вироблено більше чверті обсягу фасадних робіт.
Це підтверджує і Лариса Чивуріна, фінансовий директор компанії ТММ: «Банки зараз кредитують тільки ті об'єкти, які знаходяться на досить високій стадії готовності. Не обов'язково 70-80% готовності, але у своїй реалізації проект повинен переступити той стан, коли вже зрозуміло, що проект буде добудований і він буде добудований конкретною компанією ». За її словами, в основному зараз всі роблять акцент саме на проектах житлової, а не на комерційній нерухомості. «Але це сьогоднішні реалії ринку, завтра може бути інакше», - додала пані Чивуріна. І зазначила, що крім високого ступеня готовності об'єкта, головна вимога до позичальника - прозорість компанії, надання всієї інформації за проектом, присутність сюрвейєра на об'єкті, своєчасне інформування банку про події в компанії.
Неземельні застави
Проблемою з кредитуванням девелоперів, крім гарантій завершення проектів, сталі і застави. Раніше ними виступали земельні ділянки, але зараз банки тільки на землю не розраховують. Не цікавлять їх і тільки майнові права.
Так, KDD Group поки не отримала підтвердження фінального рішення про позику. «Сторонам необхідно ще остаточно узгодити питання застави за збільшеною кредитною лінією. Раніше запорукою виступали ділянки площею 80 га проекту житлового комплексу «Зазим'я» у Зазим'ї (Броварський р-н Київської обл.) і сам проект Sky Towers. Девелопер сподівається, що цієї застави буде достатньо і за новою кредитною угодою», - повідомила компанія на Лондонській біржі.
«Найреальніщою запорукою, якою девелопери можуть зацікавити банкірів, є проекти, що будуються або закінчені», - відзначає Євген Гребенюк. «Застави прості - нерухомість. Нерухомість, яка приносить дохід», - каже Лариса Чивуріна. За словами Олександра Романова, в заставу банки приймають зараз і нерухомість, і землю, і устаткування. При цьому вони, в основному, відмовилися приймати в заставу майнові права. «Інше питання, з яким коефіцієнтом до оціночної вартості буде прийнято заставу. Для нерухомості це може бути 50-70% до вартості, зазначеної оцінювачем, наданим банком. Часто банки додатково вимагають надання поруки з боку власників компанії за кредитними договорами», - додає пан Романов.
Тривалі переговори
Лариса Чивуріна відзначає, що в цілому поки нові кредити на ринку скоріше виключення. «Якщо компанії, які продовжують працювати на девелоперському ринку, сьогодні і починають переговори про залучення нового фінансування, то до підтвердження фінансування пройде в середньому три-шість місяців за умови, що компанія-позичальник відповідає вимогам щодо прозорості. При цьому слід враховувати, що для якісного кредитування забудовникам потрібно готуватися мінімум півроку», - розповідає пані Чивуріна. За її словами, зараз банки набагато скрупульозніше підходять до позичальника, тому вся документація повинна бути в ідеальному стані й історія позичальника повинна бути практично ідеальною. «Претендентів, які відповідають таким вимогам, небагато», - резюмує Лариса Чивуріна.
На думку Олександра Романова, сума кредиту може бути обмежена як можливостями позичальника, в першу чергу кредитною історією, об'ємом заставного майна, так і обмеженнями з боку самого банку, наприклад, за сумою, що надається в одні руки. «Рахунок може йти від мільйонів гривень до сотень мільйонів гривень для кредитів, які надаються великими державними банками, наприклад, "Ощадбанком" або "Укрексімбанком". Сьогодні ставка для девелопера, за інших рівних умов, буде вище, ніж ставка для компанії з реального сектора. Торг щодо процентної ставки навряд чи буде починатися з позначки нижче 25% річних у гривні», - пояснює пан Романов.
Поліпшення не за горами
Коли банки почнуть більш активно кредитувати будівельний сектор, поки не може сказати ніхто. Аж надто багато аспектів в економіці має покращитися. «Я думаю, це відбудеться разом з тим як Національний банк і законодавці послаблять обмеження на валютне кредитування. У країні немає «довгої гривні», і без валютного кредитування швидкого відновлення не буде», - говорить Євген Гребенюк.
Олександр Романов вважає, що поліпшення умов кредитування банками можливо, тільки якщо фінустанови побачать менше ризиків у діяльності девелоперів. «В даному випадку - при появі стійкої тенденції до відновлення ринку нерухомості: зменшення вакантності, зростання орендних ставок, відновлення активної торгівлі в сегменті житлової нерухомості. Побачити таку картину, думаю, можна буде не раніше 2011 р. », - резюмує пан Романов.
Ніна Міщенко, Экономические известия