Погодьтеся,
точно підмітив свого часу Вільям Касл: «Важко бути хорошим сусідом у поганому
сусідстві».
Правда,
що таке «хороший» і «поганий» сусід, кожний визначає сам в силу тих чи інших
обставин. Зрозуміло, що любитель слухати гучну музику в будь-який час доби і
той, хто часто миє свій автомобіль під вашим вікном, потрапляють в число
поганих сусідів. Але з такими проблемами якось можна розібратися. Набагато
складніше йдуть справи з користуванням загальною площею (під'їзду, сходової клітини)
багатоквартирного будинку, яка, до речі, належить всім мешканцям на праві
спільної власності.
Яблуком
розбрату може стати, наприклад, ідея найняти так званого консьєржа, який,
звичайно ж, буде надавати послуги не безкоштовно. Одним мешканцям наявність
чергового в кабінці з віконцем на вході в парадне здається життєво необхідним,
іншим же такий працівник не потрібен в принципі - мовляв, за те, щоб хтось
передавав платіжки і питав відвідувачів: «Ви до кого?», Платити не будемо. Ще
одним каменем спотикання часто стає установка домофона: одні впевнені в його
«охоронних» властивостях, а інші не бажають слухати нічні дзвінки в квартиру
від всіх благаючих відкрити двері парадного. Як же вирішити такі загальні
питання мирним шляхом?
«Громадянин, а ви до кого?!»
Взагалі,
п. 5.2 Правил благоустрою міста Києва передбачено обов'язок власників
(балансоутримувачів), орендарів жилих будинків та прибудинкових територій
вживати заходів з охорони під'їздів житлових будинків, включаючи організацію
служби консьєржів, встановлення домофонів з електронними замками або вхідних
дверей посиленої конструкції з кодовими замками. Причому п. 5.2.3 встановлено,
що при організації чергування консьєржів слід керуватися Положенням про
організацію роботи чергових у будинках житлового фонду Києва, затвердженим
розпорядженням КМДА. Втім, часто мешканці, намагаючись навести порядок у своєму
парадному, не чекаючи турботи від балансоутримувача, самостійно більшістю
голосів вирішують питання про організацію служби консьєржів в під'їзді, і,
відповідно, розмір їх зарплати (виплачуваної, природно, «в конверті»). Однак
ті, хто не бажає користуватися послугами консьєржа, цілком можуть не оплачувати
його працю. Адже нав'язати послугу ніхто не може, а коли вже нею не користуватися,
то й оплачувати її немає підстав. Так що, якщо моральна сторона питання у вас
не викликає сумнівів, косі погляди сусідів і, зрозуміло, консьєржа залишають
вас байдужими, свою частину зарплати консьєржа ви цілком можете не платити.
Інша
справа, якщо консьєрж працює згідно з укладеним з ним договором, стороною якого
є ОСББ або ЖБК. Мова йде про Постанову КМУ від 1.06.2011 № 869, якою
затверджено «Порядок формування тарифів на послуги з утримання будинків і
споруд та прибудинкових територій». Так от, згідно з названим документом,
по-перше, з власниками (наймачами) квартир (житлових приміщень у гуртожитках) і
власниками, орендарями нежитлових приміщень у житловому будинку (гуртожитку)
укладається договір про надання послуг з утримання будинків і споруд та
прибудинкових територій (договір про надання послуг). По-друге, цим же актом
передбачено порядок формування тарифів на згадані послуги, в які, до речі,
послуги консьєржів не включаються. Нарешті, по-третє, п. 25 Порядку
встановлено, що «вартість інших послуг (утримання служб консьєржів, вбудованих
паркінгів, встановлення та утримання пристроїв замково-переговорного зв'язку)
оплачується понад розмір плати за послуги на підставі договорів, укладених між
власниками житлових будинків і відповідними постачальниками послуг». Таким
чином, якщо існує підписаний вами (або від вашого імені керуючим ОСББ) договір
про надання додаткових послуг консьєржів, виконувати обов'язок з оплати його
праці доведеться. Звичайно, для тих, хто принципово не хоче користуватися такою
послугою, а договір підписав, так би мовити, не читаючи, є шанс відстояти своє
небажання в судовому порядку, вимагаючи розірвання договору згідно з нормами
цивільного законодавства. Але про ситуацію, судову практику з цього питання
говорити не доводиться.
«Відкрийте, це ваш сусід»
Приблизно
так само йде справа і з установкою домофонів. Незважаючи на запевнення
співробітників компаній, які їх встановлюють, що охочих обзавестися трубкою і
ключем повинно бути не менше 51%, як правило, для встановлення домофону
обов'язкова згода 100% мешканців. Адже, з точки зору цивільного законодавства,
установка на дверях такого замка буде створювати для «незгодних з домофоном»
перешкоди в користуванні загальною площею парадного і утруднить для них доступ
до власного житла. Тому заради мирного співіснування, встановивши домофон за
рахунок бажаючих сусідів, можна безкоштовно видати ключі тим, хто вирішив
знехтувати установкою і не брав участі в цьому заході вскладчину. Правда, у
таких громадян виникнуть деякі труднощі. Прикладом найпростіших можна назвати
зустріч гостей аж ніяк не біля дверей своєї квартири, а біля дверей парадного.
До
речі, на відміну від «суперечок про консьєржів», вітчизняні суди напрацювали
вже деяку базу по спори, що виникають у зв'язку з установкою домофонів. Причому
аналіз судових рішень показує, що мешканцям, які не бажають встановлювати
домофон і відмовляються від запропонованих безкоштовно ключів, трубок, а в
деяких випадках і від звільнення від щомісячної абонентської плати, у позовах
про усунення перешкод у користуванні житловим приміщенням суди відмовляють.
Мовляв, в рамках ст. 319 ЦК України при здійсненні своїх прав і виконанні
обов'язків власник зобов'язаний дотримуватися моральних засад суспільства, всім
власникам забезпечуються рівні умови у здійсненні їх прав, власник не може
використовувати право власності на шкоду правам та обов'язкам громадян,
інтересам суспільства. Іншими словами, принципова відмова від встановлення
домофону в таких випадках розглядається як використання свого права власності
на шкоду сусідам - таким же власникам.
Інакше
вирішується питання, якщо установка домофона відбувається без урахування
бажання всіх сусідів, а незгодним в добровільно-примусовому порядку доводиться
купувати ключі та / або встановити переговорний пристрій у квартирі. Приміром,
якось Оболонський райсуд Києва розглядав справу № 2-1742/07. Як випливає з
матеріалів справи, в під'їзді, в якому проживає позивачка, були замінені вхідні
двері, на яких встановили систему обмеження доступу - домофон, незважаючи на
те, що частина мешканців під'їзду, в т. ч. і позивачка, своєї згоди на
установку не давали. За тиждень до встановлення домофону всіх мешканців
попередили про припинення вільного доступу в під'їзд і про необхідність
придбати ключі від вхідних дверей. Позивачка була змушена придбати ключі по 12
грн кожний. У своїй заяві вона вказала, що після встановлення домофону в її
квартиру не можуть прийти ні родичі, ні знайомі, ні лікарі. Викликаючи доктора
або майстра, вона змушена зустрічати їх, щоб ті змогли увійти в під'їзд, що
викликало душевні переживання. Причому, як зазначено в позові, встановлювати
код на домофон для доступу в під'їзд осіб без ключа відповідач (компанія, що
встановлює і обслуговує домофони) відмовився, хоча технічними характеристиками
домофона така можливість передбачена. Таким чином, позивачка вважала, що діями
відповідача, укладеними в нав'язуванні їй своїх послуг, порушено її права
споживача. Крім того, діями відповідача, що виражаються в обмеженні права
користування власністю (квартирою) порушені її права власника квартири.
Позивачка просила суд зобов'язати відповідача встановити цифровий код на
домофон, негайно повідомити їй про це і стягнути компенсацію моральної шкоди в
розмірі 1000 грн.
В
ході судового розгляду суд прийшов до наступних висновків. По-перше, зазначені
дії відповідача порушують права інших співвласників, яких обмежили в праві
користування спільною сумісною власністю у вигляді допоміжних приміщень.
Обмеживши доступ у під'їзд, відповідач порушив право власності на квартиру позивачки
без її згоди. Відповідно до ст.ст. 316, 321 ЦК України, правом власності є
право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю
волею, незалежно від волі інших осіб. Ніхто не може бути протиправно
позбавлений права власності чи обмежений у його здійсненні. По-третє,
нав'язавши позивачці покупку ключів від домофона, відповідач порушив
законодавство про захист прав споживачів, включаючи право споживача на
самостійний вибір товарів, робіт, послуг. Що, власне, є підставою для відшкодування
моральної шкоди. Окрім іншого, суд врахував основні функції встановленого
домофона - можливість відкриття електромагнітного замку набором цифрової
комбінації на клавіатурі пристрою. Таким чином, судовим рішенням вимоги
позивачки були задоволені. Правда, розмір компенсації моральної шкоди був
знижений з 1000 до 500 грн.
Загалом,
якщо додаткові послуги з благоустрою вашого парадного не передбачаються жодним
договором, то отримувати їх і, відповідно, оплачувати, не маючи на те бажання,
зовсім не обов'язково. А от товаришам принциповим, замість яких за надані
послуги змушені платити сусіди, варто задуматися і, як кажуть, не лізти на
рожен.
Судебно-юридическая
газета