Ринок іпотеки в Україні повільно піднімається, але умови кредитування в поточному року залишаться малопривабливими: високий початковий внесок, скорочення термінів кредитування, "драконівські" процентні ставки - до 30% річних у гривні. Зрозуміло, що з часом на ринок іпотеки буде виходити усе більше гравців: горезвісне "квартирне питання" в нашій країні ніхто не відміняв. Однак угоди залишаться рідкісними - для обраних в результаті жорсткого банківського відбору. У цілому ж відновлення іпотечного ринку, на думку експертів, відбудеться не раніше ніж через 3-5 років. І те, якщо проблеми ринку держава і банківський сектор почнуть вирішувати прямо зараз.
Кредитний штиль
На даний момент ситуація на ринку іпотеки нагадує повний штиль з рідкісними, а тому не граючими суттєвої ролі угодами. Умови надання іпотечних кредитів з минулого року змінилися незначно, вони, як і раніше, залишаються малодоступними. Середні реальні ставки кредитування (СРСК) житла на первинному ринку на даний момент за всіма строками становлять 20-23% річних, однак найбільш охоче банки кредитують на рік або "п'ятирічку". СРСК по кредитах на "вторинку" за перше півріччя зменшилися на три процентні пункти, однак це не робить їх "ближче до народу": зараз вони становлять 27,5% реальних річних при терміні один рік, 25-26% при термінах від 5 до 20 років.
При цьому ті деякі банки, які пропонують зараз іпотеку, явно віддають перевагу вторинному ринку, коли ризики нерухомого об'єкта зведені до мінімуму. За підрахунками "Простобанк Консалтинг", гроші на "первинку" пропонують всього 6 фінустанов з числа 50 лідерів за активами (до того ж вибирати житло на первинному ринку клієнт може тільки з пропонованих банком квартир - лише дві установи не мають обмежень по об'єктах кредитування). А от за грошима для купівлі кимось вже обжитої квартири можна звертатися в 12 банків з 50 лідерів.
Високі процентні ставки - не єдина перешкода для бажаючих взяти кредит. Другий бар'єр, який можуть подолати одиниці, - це початковий внесок. Якщо до кризи іпотеку часто давали навіть без першого внеску, то зараз потрібен стартовий капітал: не менше 40-50% ціни квартири. Правда, по "первинці" деякі банки вимагають 25-30%, однак і ціна тут, як показує практика, набагато вище вартості "старого" житла.
До того ж посилилися вимоги до співвідношення доходу і платежу по кредиту. Якщо до кризи банки давали кредит, навіть коли на його погашення йшло до 60% доходів, то тепер платіж по кредиту не повинен перевищувати 30-50% офіційного доходу позичальника.
Якщо говорити про банки, то зменшення іпотечних портфелів триває: за 2009 рік загальний портфель іпотеки у всіх фінустановах країни скоротився на 4%. Тільки 6 з 50 найбільших гравців на ринку кредитування житла змогли продемонструвати незначний приріст іпотечного портфеля за минулий рік. Причому не в усіх це пов'язано з видачею нових кредитів.
"Ситуація на ринку стабільно негативна, - коментує президент Української національної іпотечної асоціації (УНІА) Ігор Юшко. - На 1 квітня 2010 обсяг заборгованості за іпотечними кредитами склав 101,1 млрд. грн. ($12,7 млрд.). Доля житлових кредитів у загальному кредитному портфелі банків перевищує 14,5%, а загальний обсяг іпотечного портфеля складає близько 12% ВВП. Чітко виражена консолідація ринку: якщо в 2008 році іпотечні програми пропонували понад 90 банків, то зараз дані послуги надають тільки 16 банків. Прогноз асоціації до кінця поточного року - це зниження обсягів загальної іпотечної заборгованості на 9-12%, а вартості одного квадратного метра-на 15%".
Зализуючи рани
За офіційними даними, в 2009 році, в порівнянні з 2008-м, обсяг проблемної іпотеки виріс в 5,5 рази - до 5,8% загального іпотечного портфеля банків. Причому з початку року, за інформацією УНІА, погашено лише близько 3,5% суми заборгованості (3,6 млрд. грн.). Західні експерти взагалі стверджують, що в Україні всі іпотечні кредити, видані в іноземній валюті (за станом на 1 квітня - 77% загального числа), - потенційно проблемні. Наприклад, згідно з дослідженням Moody's Investors Service, середня частка прострочених іпотечних кредитів в Україні становить 22%, що навіть вище, ніж у Казахстані (15,8%) і РФ (12%). Правда, позитивно позначилася на цій динаміці зрослий з кінця минулого року до 1,8% обсяг реструктурованої заборгованості. Однак реструктурований кредит не гарантує відновлення регулярних виплат, тому під час розрахунку частки прострочених кредитів агентство все-таки враховувало й такі позики.
"Тенденцією поточного року стало так зване" зализування ран", - характеризує ситуацію гендиректор Platinum Bank Грег Краснов. - Основна проблема на сьогодні - рівень LTV (відношення суми кредиту до ринкової (або оціночної) вартості застави), який у проблемних кредитах на сьогодні становить 100% і вище. Тобто продаж застави найчастіше не компенсує заборгованість позичальника перед банком, а тому потенційний збиток банків вже перевищує 3 млрд. грн".
Гендиректор компанії "ІнтерБізнесКонсалтинг" Павло Бакланов пов'язує "прострочення" зі ще одним наслідком експансії західних банків - валютизації кредитів. "Величезна доларизація економіки була ще докризової реалією, - нагадує він. - Всі ми знаємо, що за останні п'ять років ключові фігури банківського сектора України стали власністю найбільших мережних банків зарубіжжя. У них гривні немає, вони привезли валюту. Всі почали нарощувати частку ринку і кредитувати в доларах, євро, франках, з'являлася навіть екзотика - ієна. Жоден кредитуючий керівник не міг відповісти на запитання, що буде через 20 років з євро або доларом, але всі активно давали гроші на довгий термін, отримуючи в розпорядження короткий - максимум на пару років - ресурс ".
Довжина має значення
Саме відсутність і принципова неможливість отримання "довгих" ресурсів в найближчому майбутньому є черговою ланкою в ланцюжку проблем іпотечного ринку. По-перше, це об'єктивно одна з причин високих процентних ставок. До кризи банки брали дешеві ресурси за кордоном, а тепер це джерело закрите, і вони змушені годуватися практично тільки за рахунок наших депозитів, які все-таки "коротше", ніж іпотека. Та й вкладники дедалі частіше почали забирати заощадження або перекладати їх на "гнучкі" депозити з можливістю забрати гроші в будь-який момент. Тепер банкіри вже не хочуть ризикувати і кредитувати "короткими" грошима "довгу" іпотеку.
"Раніше іпотека в Україні існувала всупереч стандартам банківського бізнесу, без довгострокових ресурсів, - аналізує Грег Краснов. - Банки фінансували іпотеку за рахунок короткострокових пасивів." Довгі "гроші українські банки могли брати кордоном за, але зараз це неможливо. Тому відновлення відбудеться тільки тоді, коли з'явиться база довгострокового ресурсу як у національній валюті, так і в західних інвестиціях. Перша проблема не буде вирішена, поки в Україні не буде проведена реформа пенсійного сектора і страхової сектор не почне розвиватися, акумулюючи "довгу" гривню. У цьому випадку для відновлення іпотеки знадобиться не місяць і не рік, а велика реформа фінансового ринку. Друга проблема - це проблема стабільності країни, національного рейтингу. Тобто західні гроші в Україну поки що не йдуть. Можливо, з другого півріччя цей процес почнеться".
Однак фінансовий експерт Сергій Яременко не розділяє оптимізму банкіра: "На сьогодні про зовнішній ресурс можна забути. Слово" іпотека "на західному ринку стало "страшилкою", тому на кредитування житла інвестори поки грошей в Україну не дадуть. Залишаються два джерела - Нацбанк і Мінфін. Який стан в Мінфіні - ми всі чудово розуміємо. А НБУ повинен нарешті усвідомити свою місію, включити верстат Обами і не боятися надати банкам тривалий ресурс. І тоді це буде хоча б якимось поштовхом до відновлення ринку". А от член правління банку "Форум" Кшиштоф Кушбік впевнений, що ключова проблема розвитку іпотечного кредитування - висока інфляція, тому першочергова задача Нацбанку - утримати стабільний курс гривні: "Інфляція на даному етапі вбиває іпотечне кредитування. Взяти кредит під 28,5% (а це та ставка, яка забезпечує покриття ціни ресурсів і ціни ризику) немає бажаючих, тому що даний кредит повернути неможливо. Ми можемо говорити про відновлення цього ринку, коли процентні ставки будуть нижче 10%, ще краще - 6-7%, а це буде можливо, коли регулятору буде поставлена інфляційна мета. За оцінками НБУ, на руках у населення зосереджено близько $40 млрд. Яким чином змусити населення нести ці гроші в банк, процентні ставки в якому відображають очікування ризиків, пов'язаних з інфляційною складовою? Потрапляємо у замкнене коло. Поки Україна не зможе привести інфляцію до рівня хоча б 10%, не зможемо ми обговорювати відновлення іпотечного ринку".
Виконавчий директор УНІА Олексій Пилипець додає до вищевказаного переліку іпотечних перешкод свій "список": "Багато банків зараз покращують ліквідність, з'являється ресурс, але ніхто не поспішає відновлювати іпотечне кредитування, тому що крім системних існує ціла низка короткострокових технічних проблем. Це і проблеми, пов'язані зі зверненням стягнення на заставлене майно, і прозорість процедури застави реалізації, і об'єктивність роботи оцінювачів. Є питання, пов'язані з фіксуванням ризиків - не ризиків ліквідності, а ризиків зміни процентних ставок. Так, багато банків зараз, приміром, пропонують плаваючі процентні ставки, проте в Україні до цих пір немає загального індикатора, до якого ці ставки можна було б прив'язати. Безумовно, державні структури-регулятори - НБУ, Мінфін, Мін'юст - повинні бути активно залучені в цей процес. Без їхньої участі відновити іпотечне кредитування в нашій країні буде неможливо".
P. S. Отже, за різними прогнозами, більш-менш доступною для українців іпотека може стати не раніше ніж через декілька років. Правда, перший заступник голови правління Державної іпотечної установи (ДІУ) Віктор Анохов стверджує, що доступна іпотека з'явиться вже в поточному році: "Для попиту забезпечення на недобудоване житло ми самостійно або разом з банками, що підтримають нашу ініціативу, почнемо іпотечне кредитування громадян для покупки квартир у таких будинках по ставках не вище 15% річних у національній валюті. Термін надання таких кредитів для населення буде становити 30 років. Участь у реалізації цієї державної програми дозволить вже у 2010 році забезпечити більше 5 тис. сімей власним житлом".
За словами пана Анохова, в цьому році держава запланувала виділити 2 млрд. грн у вигляді урядових гарантій для вирішення житлових проблем. Зі свого боку, ДІУ випустить облігації внутрішньої позики і почне реалізовувати Державну програму з будівництва доступного житла. Також ДІУ планує вже цього року почати роботу з фінансування як недобудованих, так і пілотних об'єктів будівництва. Чи збудуться ці воістину наполеонівські плани - не береться передбачити ніхто.
Аліна Поліщук, «Киевский ТелеграфЪ»