Земельні ділянки, віддалені від Києва більш ніж на 25 км, перестали цікавити покупців
Продавці земельних ділянок під приватну забудову в передмісті столиці практично залишилися без роботи: з травня 2009 р. кількість угод купівлі-продажу скоротилася майже в 10 разів, тоді як пропозиція продовжує зростати.
Правда, в агентствах нерухомості стверджують, що протягом останнього півріччя земля поступово дорожчає. Але експерти ринку запевняють, що це віртуальне подорожчання: підвищення цін пропозицій з лишком компенсується 30%-ними знижками, які власники наділів готові надавати реальним покупцям.
Віртуальне зростання
Як розповів «ДС» провідний консультант консалтингової компанії Red Ярослав Цуканов, протягом останнього року кількість виставлених на продаж земельних ділянок під приватну забудову в передмісті Києва постійно зростала, у той час як кількість операцій стрімко падала. За інформацією експерта, якщо в травні-липні 2009 р. в базах даних столичних агентств нерухомості містилося близько 15 тис. таких пропозицій, а укладалося близько 300 угод на місяць, то сьогодні до продажу пропонуються щомісяця 17-18 тис. наділів, у той час як число угод не перевищує кількох десятків. «Не маючи реальних покупців, господарі ділянок орієнтуються на таких самих продавців, як і самі, і не знижують ціни, а навпаки, трохи роздувають їх», - відзначає він.
Дійсно, за даними АН SV Realty, протягом осені 2009 р. вартість виставлених на продаж наділів піднялася в порівнянні з літом на 0,75-5,6% (залежно від району Київської обл.). Хоча ще навесні-влітку, коли на ринку відзначався сплеск числа реальних угод, вона впала в порівнянні з початком року на 19,8-33,8%, а найдорожчі і найкращі ділянки взагалі подешевшали мало не вдвічі. Наприклад, в Обухівському районі середня ціна наділів скоротилася за цей період на 44% (з $8207 до $4588 за сотку), у Києво-Святошинському - на 39% (з $10,5 тис. до $6,37 тис.), у Броварському - на 50,5% (з $5,81 тис. до $2,87 тис.), у Вишгородському - на 51% (з $5,95 тис. до $2,91 тис.), а в Бориспільському - на 40,9% (з $6,94 тис. до $4,10 тис.). «Найбільше зниження вартості було зафіксовано поблизу столиці, оскільки саме тут спостерігалася найбільш завищена ціна. Повільне зростання вартості пропозицій, яке почалося півроку тому, не відображає реальної картини на ринку, а говорить лише про невиправдано завищені апетити продавців земельних ділянок», - пояснює ситуацію, що склалася, менеджер з інвестицій компанії DEOL Partners В'ячеслав Собуцький.
Аналіз реальних угод показує, що вартість наділів значно відрізняється від запитуваних цін. Вже при перегляді ділянок продавці готові йти на великі поступки, скидаючи від 30 до 70%. «Наприклад, в січні нинішнього року власник наділу, спочатку пропонованого за $10 тис. / сотка, всього через годину торгів з клієнтом був готовий продати його за $2,5 тис. за сотку. І таких прикладів безліч», - повідомляє пан Цуканов. Підтверджує це і В'ячеслав Собуцький, за словами якого, якщо до кризи середня вартість ділянок біля селища Бузова (траса Київ-Житомир) становила близько $5 тис. / сотка, то тепер вони виставляються по $1,8-2 тис., а за підсумками реальних угод продаються дешевше $1 тис. за сотку.
Глушині нікому не цікаво
За словами генерального директора групи компаній "Траєкторія" Сергія Клименко, нинішнє міжсезоння (активізація продажів земельних наділів спостерігається з квітня по жовтень) примітно не тільки віртуальним зростанням цін, а й чітким поділом ринку на елітний, середній і «дуже віддалений» сегменти. З кількох десятків угод, що укладаються на місяць, 80% припадають на елітний сегмент, 20% - на середній (віддаленість від Києва 10-25 км), тоді як ділянками, розташованими більш ніж в 25км від столиці, взагалі ніхто не цікавиться. «Подешевшали наділи, що знаходяться в престижних місцях не далі 10 км від міста, в цьому сезоні є найбільш затребуваними. Тільки в агентстві нерухомості нашої групи компаній за грудень-січень було реалізовано п'ять дорогих ділянок по $17-22 тис. за сотку, у той час як в середньому сегменті укладена всього одна угода. Найбільш ліквідними є наділи з виходом до водоймища, в лісопарковій зоні, з асфальтованих під'їздом і прокладеними комунікаціями, переважно у селищі Лісники, на острові Водників, на Великій Дамбі в Козині», - розповідає пан Клименко. Повна відсутність інтересу покупців до «дуже віддалених» ділянок пов'язана з тим, що попит на них, як і їх вартість, формувалися за рахунок спекулятивного капіталу і широкомасштабних PR-акцій девелоперських компаній, які бажають легко і швидко заробити: купити дешево, розрекламувати товар і продати дорожче. «Від початку було зрозуміло, що освоїти землі, віддалені більше ніж на 25 км від столиці, у найближчі десятиліття не вийде. Тут до цих пір відсутні комунікації, інфраструктура та під'їзні шляхи. Опанувати ж 50-кілометрову зону взагалі нереально. Тому повна втрата інтересу до таких наділів цілком закономірна», - констатує Ярослав Цуканов.
В середньому ціновому сегменті, за даними ріелторів, попит зараз мають лише ділянки в лісовій зоні, з гарною транспортною розв'язкою і в безпосередній близькості від об'єктів інфраструктури. Зокрема, це землі в Обухівському, Васильківському та Києво-Святошинському напрямках, а також у Броварах, Ірпіні, Бучі, Білогородці, Гореничах, Щасливому. Причому і в середньому, і в елітному сегментах потенційні покупці почали звертати пильну увагу на юридичну чистоту наділу і його цільове призначення. За словами директора відділу агентських послуг АН «Сітікон» Едуарда Бразаса, якщо у клієнта виникають найменші сумніви з приводу чистоти документів на землю, то не низька ціна, ні вигідне місце розташування вже не переконають його придбати таку ділянку.
За прогнозами керівника відділу продажів нерухомості IDGROUP-development Оксани Лавриненкової, з початком весни очікується відновлення інтересу до ділянок у селах, розташованих в 20-25-кілометровій зоні від Києва, для будівництва недорогого будиночка в селі. Пожвавлення попиту в середньому ціновому сегменті, на її думку, можна очікувати при подальшому зниженні собівартості будівництва котеджів: з нинішніх $600 до $400 за кв.м. «Представники середнього класу, що були основними покупцями таких наділів, зараз не готові і не можуть витрачати гроші на ці цілі, так як придбання землі - лише початок витрат зі спорудження та облаштування заміського будинку. Спекулятивний капітал з ринку практично пішов. А люди, необмежений засобами, набувають лише ділянки, розташовані в престижних місцях, в безпосередній близькості до столиці », - пояснює пані Лавриненкова.
Сергій Клименко вважає, що відновлення угод з метою вкладення коштів або для будівництва котеджу на продаж можна чекати не раніше повного закінчення президентських виборів (створення більшості у парламенті, призначення прем'єр-міністра, можливої зміни київського керівництва). «Але вони торкнуться тільки найбільш ліквідних, забезпечених комунікаціями і близьких до столиці земель. Ділянки, віддалені більш ніж на 25-30 км, а також неліквідні наділи з нечистими документами, спірним цільовим призначенням або відсутність під'їзних шляхів і комунікацій, на які припадає до 80% пропозиції, залишаться незатребуваними і продовжать дешевшати», - вважає він.
На думку Ярослава Цуканова, за підсумками 2010 р. вартість ділянок впаде як мінімум на 30%. «Саме таку суму сьогодні готова поступитися при реальній угоді переважне число власників землі під приватну за-будівництво в передмісті Києва. Враховуючи, що з початком сезону активність на ринку збільшиться незначно і угоди залишаться нечисленними, ціна пропозиції продовжить знижуватися до рівня вартості попиту», - резюмував він.
За матеріалами www.domik.net