Іпотечні
відносини є унікальними і багатогранними відносинами по своїй правовій суті: з
одного боку, це спосіб забезпечення виконання зобов'язань, з іншого боку, це
альтернативний спосіб здійснення розрахунків щодо невиконаного основного
зобов'язання.
Якщо
в докризовий період іпотеку популярно було розглядати в ракурсі її
забезпечувальних властивостей, то в умовах дефіциту грошової маси актуальними
стають питання виконання основного зобов'язання шляхом звернення стягнення на
предмет іпотеки. І в пошуках відповіді на ці питання стає зрозуміло, що в ряді
випадків звернення стягнення на предмет іпотеки є хоч і законодавчо
врегульованим процесом, але мають певні практичні складності.
Як
повідомлялося раніше інформаційним агентством ЛІГАБізнесІнформ від 28.10.11 р.,
цитата: "Запропонована програма Державної іпотечної установи (ДІУ) з
рефінансування іпотечних кредитів поки що не може забезпечити належну підтримку
позичальникам через недостатнє фінансування та зловживання банків".
Ключовими
бар'єрами при зверненні стягнення на предмет іпотеки (будівлі, споруди,
нежитлові приміщення) є:
-
Некоректно сформульоване іпотечне застереження;
-
Неможливість провести технічну інвентаризацію об'єкта - проводиться у разі зміни
власника більш ніж рік після реєстрації прав на об'єкт;
-
Комплектність документів (ухилення позичальника від отримання повідомлення про
звернення стягнення на предмет іпотеки), що в більшості випадків є
найскладнішою перешкодою для банків у здійсненні цієї процедури.
З
моєї практики, до числа основних ризиків, пов'язаних навіть з успішним
проходженням процедур позасудового звернення стягнення, можна віднести
наступні:
-
У іпотекодавця є формальні підстави оскаржити зареєстроване право власності на
нежитлові приміщення на ім'я Банку, якщо БТІ не могло і не проводило поточну
технічну інвентаризацію нежитлових приміщень, що є обов'язковим у випадку, якщо
з моменту останнього відчуження приміщень пройшло більше 1 року.
-
На етапі отримання з БТІ зареєстрованого правовстановлюючого документа
необхідно підготуватися до наступних судових позовів з боку іпотекодавця в
частині: заперечування оцінної вартості нерухомості, заперечування факту
отримання Іпотекодавцем / Боржником повідомлення і т.д.
-
Основною проблемою позасудового алгоритму є той факт, що нотаріусом не
проводиться державна реєстрація угоди (іпотечного договору) у реєстрі угод. З
одного боку законодавство не містить вимоги про обов'язкову реєстрацію даної
угоди (як, наприклад, і у випадку з договором дарування), а з іншого боку, у
реєстрі угод не відіб'ється інформація про зміну власника, що гіпотетично може
негативно позначитися на подальших операціях з нерухомістю. Якщо ж за допомогою
судового розгляду Іпотекодавець доведе, що була потрібна державна реєстрація
угоди і взагалі підлягав укладанню договір про задоволення вимог кредитора
після виникнення підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки (стаття 211
ЦКУ), тоді буде встановлено, що у іпотекотримача не виникло право власності на
нерухомість (стаття 334 ЦКУ).
-
Наявність самовільних реконструкції / перепланування в об'єктах нерухомості,
якщо вони будуть зафіксовані БТІ в технічному паспорті на нежитлові приміщення,
буде розглядатися як перешкода до реєстрації прав власності. У разі розвитку
ситуації, відповідно, потрібно легалізувати самовільні перепланування та
реконструкції нежитлових приміщень.
-
Неможливість витребувати нежитлові приміщення у добросовісного набувача може
спричинити до витребування збитків у неналежного власника, якщо банк буде
визнаний таким в судовому порядку.
Однак,
навіть створивши перешкоди для звернення стягнення на передане в іпотеку майно,
боржник, особливо фізична особа, залишиться боржником перед кредитором до
моменту погашення свого зобов'язання.
Так,
може, має сенс пожертвувати закладеним майном і придбати свободу від боргових
зобов'язань?!
Наталія Доценко-Білоус, Старший
юрист «Василь Кісіль і Партнери», Building.ua