Торгівля в країні пожвавилася, але це практично не
принесло поліпшення сегменту складської нерухомості. На ринку залишилися
поодинокі девелопери, готові завершити розпочаті або побудувати нові логістичні
комплекси. Але поки і анонсованих операторами невеликих обсягів вистачить, щоб
стримувати зростання цін і розвиток ринку.
Новий сезон
До середини 2010 р. товарообіг в українських
рітейл-мережах збільшився, відкрилося декілька великих торгових центрів (їх
вакантність при цьому склала всього 1-3%), прийшли нові торговельні оператори.
Але такі поліпшення практично не позначилися на суміжному ринку логістичної
нерухомості. За спостереженнями директора зі стратегічного розвитку компанії
DEOL Partners Марини Римаренко, відкриття нових магазинів мережевими
операторами лише допомогло підтримати стабільну ситуацію в сегменті складів.
Почасти стабільність вона пов'язує і з невеликим зниженням орендних ставок, що
дозволило зайняти орендарям більші площі.
Стабілізація проявилася і в незначному зменшенні рівня
вакантності - з 24-25% до 22%. «У деяких складських комплексах 100%-у
заповнюваність можна пояснити будівництвом їх як built-to suit, коли орендар
вже визначений заздалегідь і підписує орендні договори ще в процесі
будівництва», - говорить М. Римаренко. Але, як припускають експерти Colliers
International, зважаючи на реалістичний вихід на ринок у другому півріччі 115
тис. кв. м нових приміщень, до кінця 2010 р. середньоринкова вакантність може
знову досягти 30%.
За підрахунками Colliers International, споживання
складських приміщень у першому півріччі 2010 р. склало близько 45 тис. кв. м (в
1,5 рази менше АППГ), але вже в другому кварталі стало помітне поліпшення
динаміки, переважно за рахунок ротації вже існуючих орендарів. При цьому, за
спостереженнями експертів, найбільша активність виходить від логістичних
операторів, які або розширюють займану площу в рамках орендованого комплексу,
або здійснюють переїзд (з можливим розширенням) у більш зручні по розташуванню
складські комплекси.
Причому, завдяки зниженню ставок міграція відбувається у
напрямку до Києва. «Попит мають склади, які знаходяться або в межах Києва, або
ж дуже близько від нього - у напрямках Броварів, Житомира та Борисполя.
Найзатребуваніші площі - від 500 до 1000 кв. м», - говорить М. Римаренко.
Ставки стабільності
Якщо в 2009 р. власники складських комплексів змушені
були активно знижувати орендні ставки, то в другому кварталі 2010 р., за
спостереженнями компанії Knight Frank (Україна), власники логістичних
комплексів почали переглядати існуючі програми лояльності до орендарів: в договорах
знову з'явилася прив'язка орендної ставки до долара, значно скоротилася
тривалість орендних канікул, з'явився пункт про можливе підвищення орендної
ставки після певного часу.
Тим не менш, загальноринковою тенденцією вони називають
триваючий ціновий демпінг власників комплексів для залучення нових клієнтів. В
окремих випадках, відзначають в Knight Frank, власники готові йти на істотні
знижки за умови укладення довгострокового контракту, наявності значних штрафних
санкцій при розриві договору, і поетапної індексації орендної ставки, починаючи
з 2-3 років оренди.
«Знизившись на 40% зі свого піку (третій квартал 2008
р.), ставки досягли рівня західноєвропейських міст, і сьогодні перебувають на
рівні $78-84 за кв. м на рік. Щоб залучити орендарів, девелопери пропонують
знижки за рахунок зниження орендної плати за перші один або два роки терміну
оренди», - говорить старший консультант відділу економічних і стратегічних
досліджень компанії Jones Lang LaSalle Марія Шкарпетіна. Як вважають експерти,
очікуваний введення в експлуатацію декількох логістичних центрів означає, що
ціни на оренду складів залишаться на нинішньому рівні.
Краще - на потім
У 2010 р. на ринку логістики встигло відбутися декілька
подій, які експерти називають значущими. Так, у червні компанія TNT Express
(Київ) відкрила в Києві складський комплекс класу «А» по пр. Московському 28А
на ділянці площею 0,72 га, а в кінці серпня завершилися будівельні роботи в
логістичному комплексі «Термінал Бровари» (введення в експлуатацію очікується
до кінця року), загальною площею близько 49,3 тис. кв. м. У вересні, як
повідомляє М. Шкарпетіна, відбулося укладення угоди між російським оператором
побутової техніки та електроніки «Ельдорадо» по оренді 11 400 кв. м в комплексі
«Комодор».
Але в цілому обсяги ринку істотно не помінялися в
порівнянні з кінцем 2009 р. Але, як відзначають в Knight Frank, на ринку є ряд
побудованих або тих, що мають високу ступінь будівельної готовності, складських
комплексів, введення або добудова яких відкладаються до підписання орендних договорів
як мінімум на 30-50% площ. Щоправда, як зазначає М. Шкарпетіна, введення на
ринок нових якісних складських площ продовжує знижуватися. «Більшу частину
нових складських комплексів будуть складати спекулятивні склади класу «А»,
основним напрямом «новачків» стане Чернігівське», - розповідає вона.
Серед анонсованих на майбутній рік об'єктів - великий
логістичний термінал класу "А" загальною площею 110 тис. кв. м, який
розташується на території 17,3 га близько Боярки. За словами директора Amtel
Properties (девелопер проекту) Олексія Пижикова, ділянка знаходиться у
власності компанії, і будівництво вже ведеться. Першу чергу планують здати в
серпні 2011 р. (47 тис. кв. м), другу - в кінці лютого 2012 року. Загальний
обсяг інвестицій у проект складе 475 млн. грн, з яких 104 млн. грн вже освоєно.
Але в цілому, як прогнозують експерти, і без того невисока швидкість появи
нових складів буде скорочуватися.
Після введення в експлуатацію заявлених проектів, у
найближчій перспективі кількість нових ще більше скоротиться, запевняють
експерти. «У даний момент на ринку можна придбати готові якісні склади, і
необхідність будівництва нових, якщо це не проекти з певними і вже підписаними
орендарями, в більшості випадків вигідна лише в дуже віддаленій перспективі», -
говорить М. Римаренко. Поки пропозиція буде перевищувати попит з нинішнім
розривом, істотних змін ринку і його пожвавлення експерти не очікують.
Василь Салатов, UGMK.INFO