Попереду ще оксамитовий сезон, але більшість українців
вже повернулася з відпусток, причому багато хто, напевно, з думкою «а чи не
придбати біля моря власні апартаменти?».
Щоб наступного літа не мучитися з путівками в будинки
відпочинку і замовленням готелів, а приїхати на курорт як додому - коли
завгодно і на скільки захочеться. В інший же час здавати апартаменти в оренду,
що може стати якщо і не основним бізнесом, то непоганою надбавкою у кілька
тисяч або навіть кілька десятків тисяч доларів (при високій якості
апартаментів) до основного заробітку.
Weekly.ua теж задумався над такою можливістю. Думка про
таку інвестицію виникла на відпочинку в Криму: аж надто багато було кругом
реклами апартаментів у моря і занадто вона кидалася у вічі. Але шкодувати про
витрачений на відпочинок час на купівлю апартаментів не довелося, бо реальність
виявилася далекою від вихідних мрій про власний номері люкс біля Чорного моря.
Без
тісноти й образи
Усього Weekly.ua вивчив більше півсотні пропозицій на
Південному березі Криму. 80% з них мали відношення до моря досить віддалене - в
буквальному сенсі. З їхніх вікон відкривався часом чудовий вид на морський
простір, але з відстані від восьмисот метрів до двох з половиною кілометрів.
А на терасі одних шикарних апартаментів в Ялті стояв на
тринозі потужний артилерійський далекомір (стереотруба), в який можна було
розглянути деталі дамських фігур на пляжі, що виглядали особливо пікантно на
тлі прицільної сітки лінз далекоміра.
Всерйоз ми прицінювалися лише до тих апартаментів, які
були дійсно біля моря, на відстані не більше трьохсот кроків від кромки води, і
відповідали гучному слову «апартаменти», а не представляли собою наспіх зляпаний
з ракушняку і бетону будиночок з тісними клітками.
Апартаментів, що відповідають цим умовам, Weekly.ua
оглянув близько десятка - як практично повністю готових до прийому нових
господарів, так і без внутрішнього оздоблення, з вільним плануванням (без
внутрішніх стін, з бетонною стяжкою на підлозі і трубами та пучками проводів,
що стирчать зі стін).
Внутрішнє оздоблення - це була, як правило, плитка в
коридорі і ванних, в кімнатах ламінат та / або ковролін, рідше паркетна дошка.
У вікнах склопакети. У кімнатах вбудовані шафи. У ванних кімнатах стояли тільки
душові кабінки. Ванни або джакузі та іншу сантехніку потрібно було вибрати і
встановити господарям апартаментів. Оздоблювальні матеріали не дешеві і не
дорогі, а середньої якості і середньої вартості, мармуру і інших надмірностей
не спостерігалося.
У порівнянні з середньостатистичною квартирою українця,
площі апартаментів були великі. Найбільші - близько 400 метрів, з вітальнею,
чотирма спальнями (кожна з великою ванною кімнатою і власною лоджією),
величезною терасою, на якій при бажанні можна кататися на велосипеді, і власним
виходом з ліфта прямо до вітальні.
Найменші - близько 70 м2, з вітальнею і двома спальнями (кожна
кімната з великим балконом) і просторою ванною кімнатою. Знайти щось поменше не
вдалося. І в цьому є справедливість: повноцінний відпочинок не передбачає
тісноту і сон покотом на підлозі на надувних матрацах.
Нежитловий
комфорт
Діапазон цін на апартаменти - від $1200 до $3000 за
квадратний метр. Ймовірно, в безпосередній близькості від моря такого типу
нерухомості дешевше просто немає. Правда, і дорожче $3000 за квадрат ми нічого
не знайшли, як не шукали. Напевно, на сьогодні це психологічна межа для
покупця.
Цікаво, що ціна не залежала від наявності внутрішньої
обробки апартаментів. Найдешевші, за $1200 за метр, якраз були повністю оброблені
і навіть по мінімуму мебльовані (ліжка в спальнях, стіл і стільці типу садових
меблів на балконах). Ціни залежали від інших обставин, які стають зрозумілими
тільки після того, як приходить розуміння, що ж таке апартаменти біля моря.
У всіх типових договорах на купівлю апартаментів (як
звичайних - купівлі-продажу, так інвестиційних, якщо об'єкт ще не зданий) в одному
з перших рядків зазначено, що ви купуєте частину «спортивно-оздоровчого»,
«культурно-розважального» або навіть «стаціонарного об'єкта сфери послуг».
Словом, фантазія продавців в цьому плані необмежена. Але
направлена на одне: відразу попередити, що
продається нежитлове приміщення. Нежитлове! Це треба усвідомити раз і назавжди,
і тоді стають зрозумілими багато інших речей, які спочатку викликають подив у
потенційних покупців.
Перше, що кидається в очі, - це відсутність навіть натяку
на кухню. Більше того, загальне планування немов спеціально придумане так, щоб
вигородити кухню самостійно було проблематично. Адже по суті це готельний номер,
де відпочивають, а не готують. Якщо зголодніли, ласкаво просимо в найближчий
ресторан. У деяких комплексах апартаментів він є, а в одному було відразу три
ресторани.
Можна, звичайно, відвести під кухню одну зі спалень або
ванних кімнат або протягнути труби для миття у вітальню і поставити всі кухонні
агрегати уздовж однієї з її стін. Але якщо ви не проти вдихати в своїх
апартаментах аромат смажених котлет, то проти можуть бути ваші сусіди або, що
серйозніше, керуюча компанія (свого роду ЖЕК ваших апартаментів). Вони можуть
нагадати вам умови договору купівлі та обов'язкових до нього договорів-додатків
(про них трохи пізніше).
З комунікацій в апартаментах є тільки холодна вода і
електрика. Газ - ні-ні, ні в якому разі! Лише деякі комплекси апартаментів мали
власну котельню або були підключені до комунальної теплоцентралі. У сезон воду
для ванни можна гріти електричним котлом, але в холодну пору року проблема
опалення постає на повний зріст.
Адже морозні зими бувають і на ПБК, і навіть якщо в
апартаментах ніхто не живе, в них потрібно підтримувати плюсову температуру,
щоб не прийшли в непридатність внутрішнє оздоблення та меблі. Турботу про це
бере на себе керуюча компанія, але про джерела тепла повинен подбати господар
помешкання. Це або кондиціонери, або конвектори (фактично електроплита з
вентилятором). Але при цьому слід виходити з максимального ліміту
електроенергії на одні апартаменти, який на сьогодні зазвичай становить 7 кВт/г.
У
своєму монастирі з чужим статутом
Оскільки апартаменти - нежитлова нерухомість, платити за
комунальні послуги їх господарю доведеться за іншими тарифами, а не як у
звичайній квартирі - за світло і воду, наприклад, у два рази дорожче. Втім,
враховуючи короткочасність курортного сезону і навіть постійне підтримання
тепла в апартаментах протягом зими, головними будуть не ці витрати, а інші,
прописані в згадуваних вище додаткових договорах.
Оскільки на ПБК давно не залишилося нічиєї землі,
більшість апартаментів усіма правдами і неправдами побудована на території
пансіонатів, будинків відпочинку та санаторіїв. Власники цих закладів дивляться
на господарів апартаментів як на підвладних їм данників, примушуючи їх брати
участь у фінансуванні всього санаторно-курортного господарства.
Не укласти або розірвати договір з пансіонатом неможливо,
так як вас просто не пустять на його територію, а значить, і у ваші володіння.
А вільний доступ до вашої приватної власності обійдеться приблизно в $1 з
кожного квадратного метра ваших апартаментів на місяць протягом цілого року і
незалежно від того, чи відпочиваєте ви в апартаментах, або вони стоять
закритими.
На що витратять ваші долари, зазначено у договорі у
вигляді довгого переліку послуг, де є й такий, наприклад, пункт: «Ведення
обліку в'їзду-виїзду автотранспорту з території пансіонату в робочий час».
Лише дві з оглянутих будівлі апартаментів перебували поза
межами санаторно-курортних установ, на муніципальній землі. Але й там у
договорі було прописано той же чарівний $1/м2 - на охорону, прибирання
території, обслуговування мереж електропостачання ... та хіба мало для яких ще
цілей потрібні гроші місцевому селищному чи міському бюджету.
Але в цих апартаментах життя може здатися прекрасним,
незважаючи на таку ж суму поборів. Вся справа у відсутності пансіонатського
паркану. Ви можете входити в свою приватну власність і виходити з неї, не
питаючи дозволу у сторонніх людей.
У той час як власник «пансіонатських» апартаментів за
договором зобов'язаний «надавати уповноваженому працівнику письмово за
встановленою формою відомості про кількість осіб, заселених на об'єкт із
зазначенням їх віку».
Це могло б здатися поганим сном, якби не зустріч з
директором однієї з санаторно-курортних установ, на території якої ми оглядали
апартаменти. Він на машині наздогнав мене на доріжці пансіонату і, не вилазячи
з-за керма, а, тільки опустивши скло, промовив: «Ага, це ви купуєте у нас
апартаменти. Прекрасно! Запам'ятайте відразу: крок вліво, крок вправо у нас
тільки з мого дозволу». І поїхав.
Взагалі-то купував апартаменти я не в нього, а у їх
власника, який у цей момент стояв поруч і був готовий крізь землю провалитися.
«Микола Михайлович жартує», - пробурмотів він.
Звичайно, щодо кроків вліво і вправо директор пожартував.
Але без всяких жартів він має право відключити ваші апартаменти від усіх
комунікацій «для виробництва планово-попереджувальних ремонтів обладнання
мереж». Знизити ліміти електроенергії та води лише на тій підставі, що їх
знизили санаторно-курортні заклади, на чиїй території ви знаходитесь.
Зажадати виселення з ваших апартаментів «осіб, що порушують
правила внутрішнього розпорядку». І ще багато чого має право зробити за
договорами-додатків до договору про купівлю апартаментів, що може якщо не
зіпсувати відпочинок, то внести в нього елемент непередбачуваності.
Довгі
інвестиції
У Криму за два з половиною роки кризи будівництво
практично не заморожувалося. Одне зі оглядних наслідків цього - зараз
пропозиція апартаментів у моря помітно перевищує попит. Повністю або майже
повністю заселені, підключені до комунікацій і не трясуться від стукоту перфораторів
робітників, які роблять ремонт у сусідів, тобто придатні для повноцінного
відпочинку, тільки «старі», здані до кризи об'єкти.
Цікавий життєвий досвід їх ветеранів. Майже всі вони
зізнавалися, що розраховували здавати в оренду свою нерухомість, коли вона
пустує, і непогано на цьому заробити. Але в реальному житті все зводилося до
запрошення відпочити в апартаментах друзів і друзів друзів, з яких дерти оренду
по повній було ніяково.
Втім, власники апартаментів не сильно засмучувалися з
цього приводу. Всі вони були людьми небідними, з самого початку розуміли, що
власний люкс у моря - задоволення недешеве, і йшли на це.
Розчарованих і готових будь-яку ціну позбутися своєї
нерухомості Weekly.ua теж не зустрів. А на питання, як вони уживаються з власником
території (якщо апартаменти розташовані на території санаторно-курортного
закладу), знизували плечима - мовляв, спочатку конфлікти дійсно були, але люди
завжди можуть домовитися.
Проте черги з бажаючих поповнити ряди нових власників
апартаментів у моря не було. У більшості новобудов викупленими виявлялися
один-два номери, рідко більше. Покупцями були, як правило, росіяни або жителі
кримської столиці Сімферополя, хоча зустрічалися українці і з інших
мегаполісів.
Абсолютно порожніми стоять шикарні і при цьому продаються
за цілком адекватною ціною новенькі, повністю оброблені апартаменти, які, як
прийнято обережно висловлюватися у ЗМІ, входять в сферу інтересів одного не
останнього у фракції БЮТ народного депутата. Ймовірно, навіть покупці з
Ханти-Мансійська інстинктивно відчувають, що на даному відрізку української
історії у нових власників цієї пишноти можуть виникнути проблеми.
Однак навіть при явному перевищенні пропозиції над
попитом усі розмови про розстрочку припинялися власниками або їх агентами відразу
і безповоротно. Знижку на 5-10% були готові зробити усі без винятку, але всю
суму просили відразу. Отримати ж кредит під заставу цього різновиду
нерухомості, схоже, поки що неможливо. Принаймні, жодний з київських банків на
це не йде.
Ось така ситуація на сьогодні з вітчизняними
апартаментами біля моря. Їх наявність дійсно може вирішити проблему відпочинку
на Чорному морі в будь-який час, але одноразова інвестиція в такий відпочинок передбачає,
як мінімум, $100 тис. вільних грошей і кілька тисяч доларів щорічно на
обслуговування апартаментів. Що явно дорожче, ніж звичайний відпочинок протягом
найближчих десяти років по путівці в чужому номері люкс у будь-якого моря, не
тільки Чорного.
Інвестиції в апартаменти біля моря стануть вигідними з
економічної точки зору лише після того, як Крим переорієнтується з масового
відпочинку студентів та малозабезпечених громадян на елітний відпочинок
середнього класу і більш заможних людей, як це було до революції. Рано чи пізно
це станеться, але, ймовірно, не в осяжному майбутньому.
Weekly.ua