Що вигідніше: оренда житла чи кредит?

Prosto дуже дорога це справа для небагатих громадян - оренда житла, кредит на житло, покупка житла. Наскільки "найдешевший" кредит на житло дорожчий його оренди? За який час сім'я, що орендує житло, зможе зібрати гроші на аванс по кредиту? І нарешті, скільки років орендарям житла накопичувати, щоб узяти квартиру "за свої", яку мінімальну суму треба відкладати? Відповіді на цю серію питань шукав Prostobank.ua.

Оренда vs кредит

На сьогодні мінімальна ціна оренди однокімнатної квартири (у хорошому стані зі всіма необхідними меблями) в Києві становить 2000 гривень, але основна маса пропозицій стартує з рівня 2200-2400 гривень. Скільки ж становить мінімальна ціна іпотечного кредиту квартири на вторинному ринку («первинку» поки не беремо, бо до спорудження будинку вона буде означати необхідність для позичальника тієї ж самої оренди)?

Візьмемо на сьогодні найнижчу на ринку вторинного житла ставку кредитування - зручну заодно низьким авансом (30%) і великим терміном (20 років). Мова йде про програму з плаваючою ставкою, нині рівною 16,95% річних при 1,5% одноразовій комісії. До речі, плаваючі ставки в найближчі місяці можуть стати ще меншими - в міру зниження депозитних ставок банками (давно переповненими грошима населення, які їм прокручувати практично ніде). І тільки в разі загострення кризи депозитні ставки можуть знову поповзти все вище і вище, а за ними підтягнуться й ставки кредитні плаваючі. Реальність цього сценарію в найближче десятиліття, як-то кажуть, поки під питанням.

Параметри названої програми і ті, що слідують з параметрів суми початкових і щомісячних ануїтетних виплат за квартиру вартістю $60 тисяч (мінімальна ціна більш-менш пристойного житла в Києві - того самого, яке здається за 2400 гривень на місяць), будуть такими:

Кредит на житло на вторинному ринку вартістю $60 тисяч строком двадцять років за програмою Universal Bank з плаваючою ставкою (на 25 жовтня 2010 - 17,099% реальних річних)*:

 * За даними компанії "Простобанк Консалтинг"

Отже, для отримання кредиту, якщо у вас немає накопичень, доведеться для початку відкладати і збирати $20100. Наприклад, якщо відкладати по 2500 гривень на місяць, збирати на початкові кредитні виплати знадобиться майже шість років (не кажучи вже про накопичення ремонт в  квартирі, який може знадобитися).

Якщо ж 20 тисяч американських одиниць у вас є, тоді кредит вам дадуть тільки при легальних доходах сім'ї не менше 11 тисяч гривень. Адже ануїтетні виплати за таким кредитом з урахуванням щорічних страхових виплат рівні 5 тисячам гривень на місяць - а банки використовують систему, спрощено описувану так: «кредитні виплати <50% офіційних доходів».

Що стосується «первинки», то на 25 жовтня 2010 низька ставка (до 20% річних) на термін 20 років існує лише з авансом 50% (не менше $40 тисяч початкових виплат) і не зовсім у Києві (Вишгород). А з авансом 30% кредити на житло, що будується терміном 15 років, починаються з 15% річних (але ще далі від Києва: у Борисполі) і з 17,95% річних при авансі 35% у Києві (набережна Русанівського каналу). Обидві останні ставки перетворюються на ті ж 5-6 тисяч гривень - «Бориспіль» від Кредитпромбанку за рахунок дорогого страхування життя, «Русанівський канал» від банку «Форум» за рахунок дорожчого житла (від $80 тисяч) у майже побудованому «майже елітному» будинку. Решта програм кредитування первинного ринку ще дорожче або вимагають великих авансів.

Отже, ніяка київська «первинка» в кредит не зрівняється з вищеописаною іпотекою-«вторинкою» під 17,099% реальних річних терміном на 20 років.

А якщо накопичити?

Припустимо, у вас дійсно є можливість витрачати на бажану квартиру 5 тисяч гривень на місяць (мінімум сьогоднішніх кредитів з малим авансом). Порахуємо, за скільки часу ви заробите з нуля її вартість ($60 тисяч, припустимо, що вона не зміниться) - якщо врахувати, що 2500 гривень з 5000 ви змушені будете весь час накопичення витрачати на оренду.

Розрахунок простий: 60000*8/(2500*12) = 16 років. Отже, орендуючи 16 з половиною років (зайві півроку доведеться відкладати на держмито і «пенсійний»), ви заробите собі на квартиру без кредиту. При цьому для кредиту «з нуля» вам треба було б відкладати ті ж 2500 гривень майже шість років. А потім платити кредит і мати квартиру в заставі ще цілих двадцять років. Разом з кредитом «з нуля» треба 26 років витрачати по 5 тисяч гривень на місяць, а з відкладанням - всього 16 років.

Якщо вам 30-34 роки (для жінок - потенційних кредиторів - 25-29 років), і ваші доходи не перевищують $1000-1500 на місяць, то ця десятирічна різниця у майбутніх витратах вже дуже важлива (якщо замислюватися про своє благополуччя у віці «за 50»). А якщо ви старше зазначених вікових груп (чоловіки від 34 років і жінки від 29 років), то через шість років збирання на початкові виплати двадцятирічний кредит ви взагалі, швидше за все, не отримаєте, якщо до того часу не підвищиться пенсійний вік (у банків поширене обмеження - позичальник не повинен досягати пенсійного віку до закінчення терміну кредиту). А кредит на менший термін буде явно дорожче п'яти тисяч гривень на місяць.

І нарешті, останній аргумент на користь системи «орендуємо і накопичуємо». Якщо для накопичення використовувати банківські депозити (наприклад, щорічно розміщувати вклади терміном один рік), то зазначені 16 років можуть перетвориться всього в десять-одинадцять. Судіть самі: навіть якщо уявити, що з 2011-2012 років максимальна депозитна ставка складе 15% річних, варто врахувати, що вже через вісім років відкладання (навіть без депозиту) ви назбираєте 2500*12*8 (років) / 8 (грн. за $) = $30 тисяч. А це за депозитом зі ставкою 15% річних терміном один рік дає вам на виході $4275 (з урахуванням 5% податку) тільки за один рік. Цей прибуток буде навіть більший, ніж ви самі за той же дев'ятий рік відкладання додасте «в скарбничку» (адже ваш щорічний внесок складе 2500*12/8 = $3750). Якщо ж депозит був накопичувальним (поповнюваним), то річна прибуток буде ще більшим.

Зрозуміло, відкладати на депозит можна було і на початкові виплати для банківського кредиту. Однак у цьому випадку майже шість років накопичення по $3750 на рік для отримання суми в $20100 перетворяться в трохи більше чотирьох років. Виграш у 15 місяців відносно невеликий. Тоді вже краще не брати двадцятирічних кредитів (а менші терміни обійдуться дорожче, ніж 5 тисяч гривень на місяць), а збирати за допомогою депозитів ще шість років на всю квартиру «за свої».

Зрозуміло, всі ці розклади справедливі, якщо квартири не почнуть стрімко дорожчати (що, втім, малоймовірно) і якщо не подорожчає у півтора рази їх оренда (що, якраз, цілком можливо).

Наостанок, для читачів, які мають крім 2500 гривень на оренду, не більше 2000 гривень, які вони б могли відкладати на нову квартиру, вкажемо приблизні терміни накопичення на нове житло ціною $60 тисяч - (60000*8/(2000*12) = 20 років, якщо без депозитів, тринадцять-чотирнадцять років з такими банківськими продуктами під 15% річних. При менших, ніж 2000 гривень, сумах «відкладання» термін накопичення в будь-якому випадку перевищує 20 років і практично втрачає сенс.

Резюмуємо: при повній відсутності початкових заощаджень, але наявності доходів сім'ї понад 10 тисяч гривень на місяць набагато ефективніше, дешевше і швидше «залишитися в оренді» за 2500 гривень в місяць на найближчі 10-11 років, а за час зібрати, відкладаючи ще по 2500 гривень на банківські депозити, грошей на нову однокімнатну квартиру. А що ж далі?

Оселившись вже в своєму малому житлі, можна продовжити відкладати - вже по п'ять тисяч гривень, адже орендного «ярма» більше немає. І тоді буквально за три роки (без депозитів - чотири роки: 5000*12*4/8 = $30000) накопичити ще тридцять тисяч американських одиниць. А цього нового накопичення, якщо продати вашу однокімнатну квартиру і додати нове накопичення до цієї суми, досить уже на хорошу двокімнатну, а то й трикімнатну в столиці.

Якщо ж однокімнатній квартирі був необхідний дорогий ремонт, можна влаштувати собі «накопичувальні канікули» терміном один рік - тобто перший рік в однокімнатній квартирі витрачати по п'ять тисяч гривень на місяць строго на ремонт. А вже з другого року у своїй квартирі цю ж суму відкладати на депозит, накопичуючи на більш велику квартиру (яку тоді можна буде придбати не через три, а через чотири роки за вселенні в однокімнатну - що, все одно, досить швидко).

Отже, систематичне і неухильне щомісячне відкладання відносно дрібних сум, у поєднанні з внесенням їх на депозити (але навіть і без таких) здатне виробити дива - хто міг би подумати, що всього 2500 гривень на місяць, якщо ані на місяць не відступати, перетворяться в $60000 (тобто в квартиру в столиці) за допомогою банківських вкладів лише за десятиліття.

Природно - ще раз зазначимо - схема не втратить своєї актуальності тільки якщо ціни (як на продаж та оренду квартир, так і на все інше) і валютні курси в десятиліття вашого накопичення будуть змінюватися не більше ніж на 10-15% до нинішніх. І звичайно ж, при накопиченні допомогою вкладів багато чого буде залежати від надійності обраного вами банку.

Олег Кочевих, Prostobank.ua