Основу попиту на заміські будинки сьогодні становить економ-cемент. При цьому за невелику суму покупці хочуть отримати «повний фарш», включаючи комунікації, ремонт та інфраструктуру. Але поки що попит і пропозиція не знаходять один одного, оскільки навіть банки продають заставні будинки за ринковими цінами.
Час «економу»
Літні місяці і початок осені показали активізацію продажів на ринку заміської нерухомості. За словами директора консалтингової компанії «Траєкторія» Ірини Головньової, у них кількість угод зросла на 11,7% в порівнянні з минулим літом і на 3,8% - з весняними 2010 Підтверджує зростання попиту в порівнянні з АППГ і директор АН «Ред» Андрій Гончаров.
Найбільший попит спостерігається на котеджі економ-класу площею до 200 кв. м, в ціновому діапазоні $150-200 тис., і з земельною ділянкою 6-8 соток. Причому за таку ціну клієнт хоче жити в облаштованому котеджному містечку, з об'єктами соціальної інфраструктури та зручною транспортною розв'язкою. Будинок повинен бути вже готовий на 100% і всередині проведені оздоблювальні роботи.
У цьому ціновому сегменті, за словами І. Головньової, основний попит доводиться на будинки до $150 тис., площею 120-180 кв. м, і з ділянкою до 12 соток. За таку суму потенційні покупці готові придбати будинок без оздоблювальних робіт, але з підведеними комунікаціями. Рідше шукають будинки вартістю від $300 тис., площею від 250 кв.м, з ділянкою від 10 соток. Найбільш затребувані серед таких покупців сьогодні такі напрямки: Києво-Святошинський, Обухівський, Вишгородський, Бориспільський.
У той же час у бізнес-сегменті, за словами А. Гончарова, попит значно знизився. Угоди, якщо й існують, то тільки в ціновому діапазоні $350-500 тис., тоді як раніше основний попит доводилося на будинки за ціною $500-600 тис. Втім, вимоги до метражів будинків не змінилися - будинки площею 250-350 кв.м, з присадибною ділянкою в 10-20 соток, високою якістю зовнішньої обробки, із сучасним плануванням, терасою, басейном та/або сауною.
«Такі пропозиції на ринку також є, але не всі містечка за своєю концепцією можуть відповідати прийнятим класу «бізнес», особливо є «проколи» з під'їзними шляхами, наявністю необхідної інфраструктури, природних характеристик», - зазначає І. Головньова. Тому, за її словами, сьогоднішній покупець розглядає не тільки будинки в котеджних селищах, а й у містах-супутниках столиці.
Таких клієнтів приваблює те, що саттеліти більше насичені об'єктами побутової та соціальної інфраструктури, мають гарні під'їзні шляхи, багато хто з них оточені гарними природними ландшафтами. Найбільшою популярністю користуються Бориспіль, Ірпінь, Буча, Ворзель, Гостомель, Білогородка, Бровари і т.д.
Хаотична споруда також залишається актуальною, оскільки дозволяє вибрати місця розташування будинків, планування, дозволити собі архітектурну ексклюзивність, чого позбавлені котеджні містечка. Крім того, такі будинки найчастіше продаються з ремонтом і меблями, тоді як у котеджних містах досить складно знайти не просто будинки з ремонтом, а вже просто повністю побудовані.
Ціна на чолі кута
Сьогодні середня ціна кв.м будинку в котеджному містечку Київської області становить $1345 (з урахуванням вартості земельної ділянки). За словами провідного фахівця з заміської нерухомості Кловського філії АН «Благовіст» Юрія Буфіуса, в середньому ціна заміських будинків під Києвом у січні-серпні 2010 р. в порівнянні з АППГ знизилася на 45-55%.
Ріелтор відзначає, що якщо протягом минулого року заміські будинки дешевшали, то вже на початку поточного ціни стабілізувалися. Якщо раніше, за його словами, падіння ціни було викликано в основному бажанням скоріше продати об'єкт, щоб погасити кредит або вирішити питання з бізнесом, то зараз більшість власників заміського житла ці проблеми вже вирішили, тому не хочуть знижувати ціни на своє майно і вважають за краще чекати.
У той же час покупці, за словами А. Гончарова, все частіше просять знайти хорошу пропозицію, але дешевше. «Наприклад, котедж за $200 тис., який до кризи коштував $500 тис. Але це міф. Таких пропозицій немає на ринку», - говорить він і додає, що очікуване заставне майно на ринку не з'явилося. Те, що продають банки, цілком відповідає ринковим цінам.
Знайти хороший дисконт можна серед пропозиції в недобудованих котеджних містечках. Крім офіційних акцій і розпродажів, потенційний покупець може розраховувати на зниження ціни, якщо погодиться почекати закінчення будівництва не рік, а півтора-два, або замовить ремонт у забудовника, а не скористається послугами аутсорсерів.
За словами ріелторів, термін експозиції як ніколи залежить від ціни. що виставляється. Якщо раніше у клієнта була можливість звернутися до банку за відсутньою сумою, то тепер вони можуть розраховувати тільки на власні фінансові можливості, тому на пропозиції «не по кишені» навіть не звертають уваги.
Середній термін продажу котеджу «економ-класу», який відповідає стандартним побажанням потенційного покупця і запропонованої ринкової вартості, становить близько 3-4 місяців. У минулому році термін експозиції був у два рази довше - вісім місяців.
У «бізнес-класі» сьогодні угоду можна чекати близько 6-7 місяців, а в минулому році - 10 місяців. Термін експозиції «елітки» - від одного року. «У 2009 році, особливо в першому кварталі, практично ніяка нерухомість не купувалася, оскільки всі чекали ще більшого обвалу цін і чіткої цінової політики, якої не було на ринку землі і заміської нерухомості», - пояснює Головньова.
Експерти кажуть, що на ринку спостерігається дефіцит готового якісного заміського житла. Потенційні покупці хочуть придбати готове житло, у той час як більша частина пропозиції або недобудована, або продається за завищеною ціною.
«Так що начебто і попит є, і пропозиція є, а згоди між ними немає», - говорить начальник відділу продажів житла в котеджному містечку «Сонячний промінь» Наталія Шевченко. При цьому багато забудовників котеджних містечок пов'язані фінансовими зобов'язаннями і тому масово знизити ціни до рівня, відповідного споживачеві, не можуть.
Власники будинків, розташованих в містах-супутниках і хаотичних будівлях більш гнучкі в цьому питанні. Тому їх популярність серед потенційних покупців буде зростати. Проте в середньому ціна на ринку залишиться на колишньому рівні ще до мінімум до весни 2011 року.
Дар'я Кутецька, UGMK.INFO