Прогнозування в нашій країні, про яку б сферу життя не йшла мова, річ невдячна. Маються на увазі реальні прогнози, а не авторитетні точки зору «кон'юнктурних» аналітиків, які змінюють свої прогнози, як тільки з'являється новий фактор або ситуація починає стрімко розгортатися в одному напрямку.
За останні півтора року одні і ті ж люди говорили спочатку про крах банківської системи, потім про нормальну ситуацію у вітчизняних банках. Прогнози щодо курсу змінювалися раз на кілька тижнів, причому, як тільки долар починав дорожчати, то з'являлися фрази «наш прогноз 10 грн / дол до кінця року», як тільки починалося зміцнення гривні, то прогнози різко змінювалась до «7,5 грн.дол з перспективою нижче 7».
Я не буду давати в своєму прогнозі щодо ринку іпотеки ніяких твердих значень, безальтернативних тверджень і так далі. Мої міркування будуть будуватися на найбільш ймовірний сценарії розвитку на найближчі роки. Цей сценарій буде знаходитися між двома крайностями: від поглиблення кризи, згортання програми з МВФ, затягування кризи у світі, дефолту і безконтрольної емісії - до швидкого відновлення попиту на українські товари на світових ринках, політичної стабільності, повернення капіталів в Україну, відновлення світової економіки.
У найближчі 2-3 роки іпотечні програми будуть залишатися на рівні, який сформувався на кінець 2009 року. А саме:
- високі початкові внески (в основному 30-50%),
- висока вартість кредитів і короткі терміни видачі цих кредитів,
- жорсткі вимоги щодо офіційних доходів позичальників.
Основними причинами такої ситуації є:
- відсутність дешевих ресурсів у банків. До кінця 2008 року понад 80% іпотечних кредитів видавалося в іноземній валюті (95% з якої - долари США). Банки отримували фінансування від материнських структур і вдавалися до боргового фінансування на зовнішніх ринках у валюті під невисокі відсотки (5-8% річних), видаючи кредити під 9-11% річних у валюті на внутрішньому ринку. При цьому гривневі кредити були більш дорогими і становили 16-18% річних. У 2010 році кредитування у валюті значно обмежене, дешевих ресурсів на зовнішніх ринках немає, фінансування материнськими структурами і рефінансування НБУ в основному спрямовується на вирішення поточних проблем з ліквідністю, на формування резервів під проблемну заборгованість. НБУ рефінансує банки під 15,5-17% річних, ставки за строковими депозитами коливаються в межах 18-23% річних. Відповідно, з маржею банку, вартість кредитів не буде опускатися нижче 22%;
- за допомогою високих початкових внесків банки страхують себе від знецінення застави. Після падіння цін на нерухомість за багатьма іпотечними кредитами банк не може закрити суму виданого кредиту і після реалізації застави. Високий початковий внесок страхує банк від падіння цін на нерухомість на величину внеску, тобто банки припускають можливе просідання цін ще на максимум 50%;
- відсутність довгих ресурсів. Більшість залучених депозитів (150,53 млрд. грн. з 210,07 млрд.) мають терміни до 1 року і передбачають вільний доступ до засобів. При наявності таких коротких ресурсів банки не можуть розпочати масову видачу довгих кредитів;
- якщо раніше банки брали до уваги всі доходи позичальників, то сьогодні до уваги беруться тільки офіційно підтверджені. Крім цього до уваги береться надійність робочого місця позичальника, а саме: в якій галузі він працює (як сильно ця галузь постраждала від кризи), як довго він працює в організації і на якій позиції. В умовах падіння реальних доходів і значної тінізації економіки виконати ці умови важко;
- валютні ризики не дозволяють активно переводити більш дешеві валютні ресурси в гривневі, так як ніхто не може точно спрогнозувати курс не лише на тривалий період, а й на поточний рік;
- банки і далі будуть мати проблеми в балансах з поганими кредитами і формуванням резервів під них;
- з огляду на політичну нестабільність, відсутність бюджету на 2010 рік і більшого дефіциту потенційного бюджету, прогнозувати прийняття державних програм з фінансування доступних населенню кредитних програм не доводиться.
На більш-менш докризовий рівень іпотечне кредитування почне повертатися до кінця 2012 - початку 2013 років.
Процентні ставки знизяться, а наскільки - залежатиме від рівня інфляції в країні. Так як основним ресурсом для кредитування будуть ресурси на внутрішньому ринку, ставка по депозитах буде орієнтуватися на показники інфляції, плюс 2-3%. У 2010 році інфляція прогнозується на рівні 10-12%, за умови того, що не буде проводитися сильна емісія під великий дефіцит бюджету. У 2011-2012 роках можна прогнозувати поліпшення ситуації в економіці України, ситуація на зовнішніх ринках капіталу також покращиться, що дозволить уникнути великого дефіциту бюджету (збільшення податкових надходжень, детінізація економіки, можливість рефінансування державних боргів). Наслідком буде уникання великої емісії гривні. Також інфляцію буде стримувати відсутність сильного підвищення за тарифами ЖКГ, що було істотною складовою інфляції в 2009-2010 роках, потенційне зміцнення гривні, що здешевить імпортні товари. Зменшення доларизації економіки дозволить НБУ більш ефективно проводити свою монетарну політику, що посилить можливості центрального банку впливати на рівень інфляції. Таким чином, можна спрогнозувати інфляцію на рівні 8-10%, відповідно депозити будуть залучатися за ставками 12-14%, при маржі банку 4-6%, вартість кредитних ресурсів буде становити 17-20%. Маржа зменшиться до таких значень через зниження ризиків (загальноекономічних, політичних, валютних).
Також можна зробити припущення, що через заборону змінювати процентні ставки за виданими кредитами практика плаваючих ставок стане популярною, що дозволить знизити банківську маржу по причині зняття ризиків, пов'язаних з процедурою зміни процентних ставок за діючими кредитами. Ставки переглядаються раз на 3-6 місяців, що дозволяє банку більш оперативно змінювати вартість кредиту, і при зміні у вартість кредиту також будуть закладатися менші потенційні витрати банки на судові розгляди.
За умови стабільної і плавної ревальвації гривні, банки можуть почати перекладати свої валютні ресурси в гривневі, що збільшить кількість пропозицій по довгих іпотечних кредитах, проте не зможе здешевити вартість позикових коштів з-за того, що банки будуть закладати валютні ризики в процентну ставку.
Початкові внески зменшаться, але повернення кредитів без початкового внеску малоймовірно. Ціни на нерухомість вже досягнуть свого дна, а відкладений попит і дефіцит будуть штовхати вартість вгору, що дозволить прогнозувати вартість застави з великою впевненістю, також ринок нерухомості стане більш ліквідним, ніж в 2009-2010 роках.
Підготовка до Євро-2012 принесе додаткові інвестиції в будівельну галузь, як з боку внутрішніх, так і з боку зовнішніх інвесторів, що дозволить будівельним компаніям відчувати себе більш впевнено, і залучати ресурси під свої проекти, що додатково пожвавить ринок нерухомості.
Очікувати підтримки з боку держави для здешевлення кредитів для населення та розвитку ДІУ не варто, тому що вільних коштів у бюджеті не буде (причини - значні зовнішні виплати, фінансування проектів під Євро-2012).
Не варто забувати і про непередбачені обставини, яких може бути ще багато, як в Україні, так і в світі. Але, текст, який наведений вище, може служити певним орієнтиром, хай і не претендує на абсолютну істинність.
Іван Нікітченко, Prostobank.ua