Влітку 2010 року ринок комерційної нерухомості Києва продемонстрував несподіваний сплеск активності. З настанням чергового бізнес-сезону найбільша активність очікується в офісному і торговельному сегментах. Підсумки літа підводили аналітики й учасники ринку.
Торговельна нерухомість
Сектор торговельної нерухомості Києва з початку року залишався найбільш привабливим для всіх гравців ринку. За підсумками 8 місяців 2010 року в столичному сегменті професійної торговельної нерухомості налічувалося 46 торгових центрів різного формату. Загальна площа ТЦ даних склала 1 054,9 тис. кв.м, а загальна орендна площа (GLA) досягла 684,9 тис. кв. м. Такі дані наводить "Knight Frank Research".
Нагадаємо, що показник насиченості торговельними площами на кінець I півріччя 2010 року в Києві склав 246 кв.м GLA на 1000 жителів, збільшившись на 6% у порівнянні з кінцем 2009 року.
Однак уже в липні-серпні цього року аналітики відзначили приплив відвідувачів. Експерти пов'язують це з погодними умовами: спека заганяла покупців із задушливих базарів і неякісних торгових приміщень у кондиціоновані торгові центри.
"Багато орендарів перевищили свої обороти, навіть в порівнянні з весною, в два рази. Природно, це відбилося на орендних ставках. Орендарі стали набагато поступливішими. Вони готові орендувати приміщення без ремонту і згодні на умови: фіксована орендна ставка плюс відсоток від товарообігу. А це вже повернення до докризової ситуації", - розповів директор компанії "Українська торгова гільдія "(УТГ) Віталій Бойко.
У той же час, за даними "Knight Frank Research", вакантність в основних великих ТЦ Києва як і раніше знаходиться на рівні 1-3%, знизившись з 3-5% в кінці 2009 року. Орендні ставки за півріччя виросли на 10-20%.
Надходження від оренди за літо збільшилися за рахунок зменшення порожніх площ і підвищення процентної ставки від товарообігу.
У УТГ заявляють, що відкриття нових площ, яке відбулося влітку, не збільшило частку вільних площ. А це означає, що ринок їх поглинув.
При цьому серед головних подій літа називають офіційне відкриття другої черги торговельно-розважального центру "Sky Mall". Загальна площа ТРЦ склала 65 тис. кв.м, загальна орендна площа (GLA) 42 тис. кв.м. Аналітики одноголосно оголосили це знаковою подією року.
Ще одним відкриттям стала друга черга ТРЦ "Даринок" на Лівому березі.
В даний час чотири торгові центри в Києві знаходяться на завершальних етапах реалізації. Заявлялося, що вони будуть введені в експлуатацію до кінця 2010 року, але, швидше за все, їх відкриття відбудеться вже в 2011 році.
На думку старшого консультанта відділу економічних і стратегічних досліджень компанії "Jones Lang LaSalle" Марії Шкарпетіної, вихід на ринок нових операторів гальмується більшою мірою нестачею якісних площ, а не загальною економічною ситуацією. Введення в експлуатацію більшості торгових об'єктів, заявлених на 2010 рік, був перенесений забудовниками на 2011 (наприклад, ТРЦ "Еспланада").
Брак площ підтверджує низька частка вільних площ, що збереглася, яка для якісних торгових центрів становить 3%.
Орендні ставки для більшості профілів орендарів залишаються стабільними (максимальна ставка $1080/кв.м/рік для приміщень 100-150 кв.м). При цьому девелопери пропонують знижки на перші 1-2 роки дії договору оренди тим українським та іноземним брендам, які розглядаються як "якоря" в тому чи іншому профілі торгівлі.
Генеральний директор "Knight Frank LLC Ukraine" (Київ) Михайло Єрмоленко прогнозує, що збільшена активність операторів, розширення ряду мереж, а головне, дефіцит якісних торговельних площ у Києві зумовлять подальше збільшення орендних ставок цієї осені, в середньому прогнозується зростання на 10-20% в залежності від об'єкта.
"До кінця року вакантність у ТЦ Києва не зазнає істотних змін і залишиться на рівні 1-3%. Вакантність до 15-20% можлива в нових торговельних об'єктах, які вийдуть на ринок до кінця 2010 року", - вважає М. Єрмоленко.
Офісна нерухомість
В офісному сегменті в III кварталі 2010 був введений в експлуатацію БЦ "Eleven", (клас В +, 11 тис. кв.м) на вул. Солом'янській 11. Таким чином, за підсумками 8 міс. 2010 року, загальний обсяг професійних офісних площ у Києві (клас А і В) склав понад 1185 тисяч кв.м, збільшившись на 5% в порівнянні з кінцем 2009 року.
"Без урахування нового введеного проекту рівень вакантних площ в офісному сегменті за літо залишався на колишньому рівні", - вважає М. Єрмоленко.
За словами М. Шкарпетіної, на поточний момент обсяг якісних офісних площ в Києві складає 1,14 млн. кв.м. Це все ще значно нижче, ніж в інших європейських столицях. Більшість проектів, що перебувають на стадії планування, заморожені. Проте в I половині 2010 року було відновлено будівництво 160 тис. кв.м офісних площ.
Попит на офісні приміщення і далі слідує тенденціям першого півріччя, коли основну активність і далі будуть пред'являти компанії, вже представлені на ринку, а частка нових компаній в угодах оренди залишиться незначною. До того ж, у зв'язку з більш прийнятними орендними ставками і незначною різницею між ставками на офісні приміщення класу А і В, орендарі і далі будуть розглядати можливість переїзду в більш якісні будинки з кращим розташуванням.
З початку липня з'явився попит на великі площі (900-1000 кв.м.) з ремонтом, який поки не можуть реалізувати. "Зараз проблематично знайти якісні площі великих розмірів. Є новобудови, на які ще не готові документи. Частково цей попит реалізується за рахунок окремих будинків", - говорять в УТГ.
Стабільний попит на тлі низького обсягу введення нових офісних площ призвів до зниження частки вільних площ на ринку з 16,0% в кінці 2009 року до 14,9% в II кварталі 2010 року. Тим не менше, обсяг вільних площ досить високий (170 тис. кв.м). Орендні ставки в бізнес-центрах класу А і В залишаються стабільними, де в преміальному сегменті вони становлять $ 420/кв.м / рік.
За підрахунками аналітиків "Knight Frank LLC Ukraine", рівень базових орендних ставок на професійні офісні площі зберігся на рівні II кварталу 2010 року - у діапазоні $300-480/кв.м/рік на офіси класу А, $240-360/кв.м / рік на офіси класу B + і $180-240/кв.м/рік на офіси класу B-. Розмір експлуатаційних платежів для бізнес центрів класу А становив $60-72/кв.м/рік, для класу В + / - - $36-60/кв.м/рік.
Обсяг орендних угод у сегменті професійних офісних площ за 8 міс. поточного року збільшився в середньому на 20-30% у порівнянні з аналогічним періодом минулого року.
Ведеться будівництво кількох великих об'єктів з офісними складовими. У I півріччі 2010 року компанія "К. А. Н. Девелопмент" приступила до зведення трьох масштабних проектів: ТОЦ "Либідь Плаза" (з БЦ класу В +, 20 тис. кв.м), 176; БЦ "IQ Business Center" (клас А, 45,2 тис. кв.м), 13-15 і БЦ (класу А).
Також заявлено про будівництво 22-поверхового БЦ загальною площею 30,5 тис. кв.м, замовником та інвестором якого виступає компанія "Сікс Старс Холдинг".
Яна Довгань, ІА ЛIГАБiзнесIнформ