«Газета ...» з'ясовувала, які неприємності ховаються в
«неймовірно вигідних» пропозиціях на ринку нерухомості Київщини.
Люди, яким ніде взяти грошей на покупку готового житла,
змушені ставати інвесторами. Ціни дуже привабливі: у Вишневому не перший місяць
рекламують однокімнатні квартири по $35-38 тис. (близько $950 за кв.м.), а в
Ірпіні просять і того менше, по $450-500 за кв. м. Але фахівці попереджають: на
цьому ринку з'явилося чимало «мутних» схем. «Газета по-киевски» побувала на
кількох об'єктах, рекламою яких рясніють біл-борди столиці. Як виявилося,
економлячи на ціні квадрата, покупець переплачує на чомусь ще, а то і зовсім
ризикує залишитися без квартири.
Якщо
будує не компанія, а приватна особа
Деякі забудовники прагнуть обійти передбачену законом
процедуру інвестування в житло (через Фонд фінансування будівництва або
Компанії з управління активами). Майбутні квартири продають від приватної
особи, власника будинку і землі - наприклад, директора компанії або засновника.
Так забудовник заощаджує на оформленні безлічі документів, необхідних для
створення ФФБ, а заодно зменшує свою частку відповідальності.
У покупця, навпаки, ризиків стає більше. Адже мова вже
йде не про інвестування. Складається попередня угода, за якою майбутній власник
квартири зобов'язується передати гроші на будівництво, а власник будинку -
укласти договір купівлі-продажу конкретної квартири в певний день. А раз це не
договір про інвестування, відповідними законами така угода не регулюється. Якщо
будівництво «замерзне», на власника будинку можна подати в суд, але надії на
повернення грошей ще менше, ніж при розглядах з будкомпанією. Фонду
інвестування не було, страхування ризиків не було, держконтролю над цим
будівництвом не велося - адже за документами це приватне будівництво на
приватній землі, а значить не можна навіть вимагати від держави компенсацію.
Ще одна вигода забудовника від такої схеми - держава не
контролює якість будматеріалів та робіт.
- Щоб хоч якось захистити свої інтереси, попередній
договір (про передачу грошей на будівництво) треба завіряти у нотаріуса, - каже
керівник Всеукраїнської асоціації захисту прав споживачів фінансових послуг
Анатолій Соболевський. - Там вказується ціна квартири і терміни оформлення
договору купівлі-продажу. Інакше документ перетворюється на фільчину грамоту.
До слова, щоб завірити попередню угоду, потрібно
заплатити близько $400 (платить покупець).
Нехороші
секрети цокольного поверху
Найдешевші пропозиції на «нерухому» ринку Київщини (від $450-500
за «квадрат», тобто близько $25 тисяч за двокімнатну квартиру) в Ірпіні
виявилися із секретом.
- Сьогодні квадратний метр в передмісті не може коштувати
менше $700-800. Собівартість становить близько $550-600, а продавати за
собівартістю ніхто не буде, - вважає аналітик ринку Ярослав Цуканов. - Якщо
ціна ще нижче - забудовнику терміново потрібні гроші, наприклад, щоб добудувати
попередні об'єкти, заплатити кредити ...
Як з'ясувала «Газета ...», насправді в рекламі вказані
ціни метра в нежитловому фонді - тобто на цокольному поверсі. Вікна є, підлога
трохи нижче рівня землі - жити можна. Але права будуть, як у Карлсона, який
живе на даху: не можна прописатися, за комунальні послуги доведеться платити за
розцінками для підприємств. Перевести приміщення в «квартиру», тобто в житловий
фонд - та ще задачка.
- Це питання треба виносити на розгляд місцевої міськради
двічі: спочатку потрібно домогтися рішення про переведення, - пояснює юрист, -
а потім оформлення права власності. Останнє підтверджують 10 інстанцій, серед
яких пожежна служба, СЕС, БТІ. Будь-яка з цих організацій може «стати в позу»,
і вам доведеться нести хабар, - говорить Анатолій Соболевський.
Купівля
«коробки» від квартири - без світла, води і газу
На рекламних плакатах не повідомляється, що квартири не в
цоколях коштують значно дорожче - від $800/м2. Але й ця ціна нічого не
гарантує.
- Наша організація судиться з одним з ірпінських
забудовників, який примудрився здати будинок без водопроводу, каналізації і
газу. Щоб провести їх, жителям треба витратити мільйони: будинки знаходяться в
сосновому лісі, - каже юрист Анатолій Соболевський.
«Газета ...» уточнила у будівельних кошторисників:
прокладка, наприклад, 100 метрів водопроводу, каналізації, дощової системи і
системи пожежогасіння обійдеться від 100 тисяч гривень. У вартість входять
труби, земляні роботи, колодязі. Врізка водопроводу в будинок, подача на
поверхи, проведення експертизи системи, проектні роботи, промивка труб
обійдеться ще в 100-150 тисяч. Всі ці гроші доведеться витягувати з забудовника
через суди, або викладати з власної кишені.
Квартира
- своя, земля - чужа
Навіть якщо мова йде про великий заміський житлокомплекс
з ціною житла по $950-1000/м2, потенційному покупцеві не можна втрачати
пильності. Наприклад, можуть виникнути проблеми з правом власності на землю.
Тому покупцеві потрібно вимагати у продавця або забудовника повний пакет
документів, що підтверджують право власності або довгострокової оренди на
ділянку, на якій розташований будинок.
- Коли в будинок, що стоїть на «проблемній» землі,
приїдуть мешканці, саме їм доведеться відстоювати своє право на квартири, а
можливо, і судитися, - каже юрист Вячеслав Ерін.
Зверніть
увагу
Які документи (орігінали!) забудовник зобов'язаний
показати на першу вимогу інвестора:
1. Документ, що засвідчує право власності на ділянку або
її оренду. Уточнити інформацію про права власності на конкретні ділянки можна в
управліннях Держкомзему
- (Київ: вул. Народного ополчення, 3,
тел. (044) 584-36-63;
- Київська область: м. Київ, вул.
Серпова, 3 / 4, тел. (044) 409-23-35).
2. Дозвіл міськради на використання ділянки для житлового
будівництва.
3. Затверджена проектно-кошторисна документація на
будівництво, розроблена спеціалізованою організацією, що має ліцензію
(перевірити це можна в Державній архітектурно-будівельній інспекції).
4. Дозвіл міськради на ведення будівельних робіт.
Не
забудьте запитати
Які питання треба задати забудовнику-приватній особі,
перш ніж укладати попередню угоду
Про купівлю-продаж:
1. Які умови розірвання договору про інвестування?
Зазвичай плата вноситься інвестором по частинах. У деяких
договорах є пункт, що дозволяє розірвати контракт при затримці виплати
чергового внеску хоча б на добу - з втратою раніше внесених грошей.
2. Яку суму відшкодує забудовник, якщо не зможе виконати
своїх зобов'язань і побудувати будинок в строк?
Справа в тому, що частина грошей (20-30%) йде на оплату
послуг підрядників, але договір укладається з забудовником, який відповідальний
тільки за зведення каркаса будівлі. У разі «замерзання» будівництва забудовник
поверне тільки частину суми, яка пішла на споруду. З підрядниками інвестор
ніяких договорів не підписував, і забрати кошти, які пішли на прокладку
комунікацій, не зможе.
Юлія
Кузнєцова, Газета по-киевски