Кращі з кращих: рейтинг новобудов Києва

10 липня 2014 року у Києві підбито підсумки незалежного та некомерційного дослідження ринку житлових новобудов Києва "Ревізор новобудов", організатором якого виступив портал пошуку нерухомості Address.ua, пише УБР. Зі 147 житлових комплексів, які зараз знаходяться в стадії будівництва, експерти рейтингу визначили найкращі в семи номінаціях:

"Ревізор новобудов"

Експертами рейтингу виступили компанії:

Dragon Capital

Asters

AstapovLawyers International Law Group

KPD CONSULTING Law Firm

First Realty Group (АН Park Lane і "Благовіст)

ARPA Real Estate

Kiev Standard

Homeland Estate

Ukrainian Real Estate Club і журнал "ПМЖ"

"Панбуд"

Методологічним партнером виступила компанія Colliers International (Україна).

Збір інформації для рейтингу тривав більше 3 місяців, після чого експерти проекту оцінили 147 новобудов столиці України, які знаходяться на етапі будівництва. Кожному об'єкту по кожній з семи номінацій було присвоєно бал, від 1 до 5, де "1" - дуже погано, а "5" - дуже добре.

Після підбиття підсумків, експерти позначили наступні тенденції ринку первинної нерухомості Києва, які виділили для себе за час роботи в проекті.

Ольга Єрошенко, CEO&Co-founder Ukrainian Real Estate Club:

- У ході оцінки понад 100 об'єктів складно не відзначити очевидні тенденції, як негативні, так і позитивні для ринку. З негативних зазначу велику кількість типових висоток - "свічок" з типовими ж плануваннями в мінімальних варіаціях, відсутністю паркінгу і достатньої прибудинкової території. Такі об'єкти незграбно виглядають в оточенні існуючої забудови і ті об'єкти працюючої інфраструктури району, як школи, дитячі садки та ін., які забудовники приписують як позитивні сторони ЖК, тільки отримують додаткове навантаження і стають малопривабливими. Очевидно, що об'єкти комплексної забудови з власною інфраструктурою більш цікаві для споживача.

Також варто відзначити, що забудовники, які надають максимум інформації про об'єкт, про будівельні матеріали, у яких в наявності всі дозвільні документи та діючі будівельні майданчики, оцінюються експертами, так само як і споживачами, набагато вище. У результаті такі об'єкти і стають номінантами в тій чи іншій категорії. Саме відкритість і доступність інформації для споруджуваних об'єктів на ринку, де довіра до забудовника на сьогодні мінімальна, а недобудови в кожному районі, стають основними перевагами при виборі.

Володимир Тимочко, партнер Dragon Capital:

- Сьогодні провідні забудовники в Україні роблять ставку не стільки на характеристики самої квартири, скільки на організацію власної інфраструктури будинку, щоб забезпечити мешканцям всі зручності на відстані витягнутої руки і досягти певної "клубності" комплексу. Пакет послуг в деяких нових житлових комплексах вже виходить на міжнародний рівень. Покупці звертають увагу не тільки на місце розташування будинку, технічні характеристики квартири і репутацію забудовника, а й на архітектуру будинку, співзвучну зі світовими тенденціями, презентабельний вигляд фойє, інфраструктуру на території комплексу, пропоновані послуги керуючою компанією і, звичайно життя, натуральні, екологічно чисті матеріали будівництва.

Олег Перегінець, Керуючий партнер Kiev Standard:

- Протягом 2013-2014 р. ринок пропозицій значно виріс і стрімко зростає, девелопери конкурують один з одним архітектурними концепціями, якістю будівництва, створюють програми лояльності для покупців і партнерів, посилюють свої позиції в маркетингу і активно освоюють нові канали просування. На ринку відбувається зміщення структури пропозиції в сегмент невеликих за площею квартир, які затребувані покупцями.

У 2014-2015 роках фахівці Kiev Standard прогнозують насичення ринку, що може вплинути на зниження цін і незначний спад ціни в сегменті Business.

Михайло Артюхов, керуючий директор ARPA Real Estate:

- На даний момент у Києві забудовники реалізують в основному великомасштабні проекти - середня площа комплексу становить 54 000 кв.м. Більшість проектів новобудов зосереджені в Голосіївському та Шевченківському районах - 28 і 26 об'єктів відповідно, притому можна виділити 3 найпопулярніших мікрорайони у забудовників - Печерськ, Голосієво і Центр.

Досить привабливий для потенційного покупця показник середньої ціни новобудови - трохи більше 1000 дол / кв.м (13206 грн / кв.м).

Владислав Кисіль, партнер KPD CONSULTING Law Firm

- Ті проекти, які мають право зайняти переважне місце серед інших, відрізняються, в першу чергу, відкритістю у наданні дозвільної документації на будівництво. І адекватністю цієї документації. Наприклад, якщо будується багаточерговий житловий комплекс, то на кожну чергу будівництва є своя документація. Що показує усвідомлений підхід девелопера до заявлених термінів здачі об'єктів в експлуатацію.

Також такі проекти, як правило, мають банківського партнера, тобто сильну фінансуючу сторону, від якої отримують не тільки позиковий капітал, але підтримку і професійну експертизу. А значить, їх діяльність більш прозора, що тягне менше ризиків для потенційних покупців.

Особисто для мене відкриттям було те, що деякі девелопери роблять ставку на не зовсім охайні схеми роботи, навіть на рівні брендування. Наприклад, зустрічаються проекти з відверто проблемними майданчиками з юридичної точки зору, але вони можуть бути об'єднані одним брендом, назва якого асоціюється з державою і, відповідно, викликає довіру. А за документами така компанія є одним з багатьох підрядників, а не замовником будівництва. Така схема насторожує, так як вона розрахована на те, що введення в експлуатацію гарантоване державою, хоча на ділі держава не має до об'єкта взагалі ніякого відношення.

Роман Дробоцький, старший юрист Asters:

- При всій різноманітності пропозиції на столичному ринку первинної житлової нерухомості виділяються кілька великих гравців з великим досвідом і хорошою репутацією. Простежуються тенденції більш чіткої сегментації ринку і ущільнення забудови. Радує наявність якісних об'єктів комплексного будівництва з новою соціальною, комерційною та транспортною інфраструктурою.

Забудовники, як і раніше, пропонують різноманітні схеми залучення фінансування. Відзначаємо збільшення числа схем, які орієнтовані на зниження транзакційних витрат і податкового навантаження шляхом збільшення "ризиковості" для інвестора, в першу чергу, юридичної.

Помітне посилення орієнтації забудовників на зниження витрат і будівельних витрат, зокрема, за рахунок якості застосовуваних будівельних матеріалів і технологій. Несподіванкою стали випадки недобросовісної реклами: наприклад, при заявленому використанні цегли за фактом можуть використовуватися більш дешеві і менш якісні аналоги.

Іван Трофименко, радник AstapovLawyers

- Із задоволенням відзначу велику кількість якісних об'єктів з інфраструктурою. Наявність у будинку паркінгу, медустанов та фітнес-центрів, безперечно, підвищує рівень життя в таких об'єктах. Порадувала і кількість нових об'єктів, переформатованих під вимоги сучасного ринку. При цьому терміни здачі об'єктів, як і раніше, запізнюються. Цей фактор досі є необов'язковим для забудовників, так як обидві сторони сподіваються в першу чергу на те, що об'єкт взагалі буде введений і терміни його здачі визначаються як "орієнтовні". Думаю, що конкуренція на ринку все ж змусить забудовників враховувати і цей важливий чинник. Саме в силу цих двох класичних ризиків вартість житла вторинного ринку далі тримається на відчутно більш високому рівні.

UBR