На
ринку нерухомості вже кілька місяців активно просувається нова послуга -
покупка житла за допомогою акредитива як банківської гарантії добудови будинку.
«ВД» з'ясовувала, як така схема захищає інвесторів.
Фінансовий
директор великої столичної компанії Марина Валер"єва (прізвище змінене) -
інвестор з негативним досвідом покупки житла. Навесні 2009 р. вона придбала
«двійку» для доньки в ЖК «Авіатор». Здача будинку планувалася в грудні того ж
року. «Проте ключі ми отримали тільки в листопаді 2010 р., і ця затримка
неабияк зіпсувала нам нерви і плани», - ділиться Марина Володимирівна. Проте
сьогодні вона з ентузіазмом знову готується до покупки нової квартири вже для
себе: «Ми з чоловіком хочемо продати нашу «трійку» на Прорізній та купити
чотирикімнатну на Печерську, в споруджуваному ЖК». На час будівництва Марина
збирається переїхати до дочки і дуже сподівається, що буде «набридати» рідним
не більше року з моменту продажу своєї квартири - такий термін здачі будинку в
експлуатацію обіцяє забудовник, пропонуючи в якості гарантії акредитивну схему
покупки житла. А вона, мовляв, заснована на принципі: або квартира, або
повернення грошей з відсотками у разі затягування або заморозки будівництва.
Плюс відсотки
Владислав
Мішук, віце-президент з продажів житлового комплексу «Престиж Хол», директор
компанії Kanzas Real Estate, озвучує головні козирі інноваційного продукту:
«Акредитив може убезпечити покупця від ризиків, пов'язаних з неотриманням
квартири або з несвоєчасною здачею об'єкта. Адже інвестор передає свої гроші не
забудовникові, а банку-посереднику, там вони заморожуються на депозитному
рахунку. У підсумку клієнт отримує або свою квартиру, або назад свої гроші з
відсотками, якщо забудовник не виконав зобов'язання». Корисна така схема
розрахунків і для забудовника, оскільки, як зазначає Дмитро Жуков, юрист ЮФ
«Місечко та Партнери», вона «гарантує йому, що у покупця є реальні фінансові
можливості для придбання житла».
Але
застосовують її поки одиниці. Одна з причин, на думку опитаних "ВД"
експертів, - неготовність самих компаній до впровадження новинки. Олександр
Попов, директор проектної групи «Архіматика», вважає, що «така схема невигідна
тим забудовникам, які не мають коштів, необхідних для будівництва об'єкта.
Адже, по суті, забудовник не може використовувати гроші покупця для ведення
будівництва, отримуючи їх тільки після введення будинку в експлуатацію. На
українському ж ринку забудовники залучають покупців на стадії будівництва як
раз для того, щоб мати фінансові ресурси для добудови об'єкта».
Банківська
гарантія при акредитивній схемі покупки житла виглядає вражаюче. Ще б пак: адже
обіцяється нарахування відсотків після перерахування грошей банку (10% річних в
доларах США), а головне - можливість повернення всієї суми платежу при зриві
термінів будівництва. «ВД» вдалося роздобути зразки договорів деяких компаній,
що практикують акредитивну схему. Ці документи ми попросили проаналізувати
фахівців кількох юридичних компаній.
Диявол в договорі
Інвестор,
що купує квартиру, підписує два пакети документів: з банком і з забудовником. З
банком - про використання коштів, розміщених в якості акредитива (як правило,
це 100% вартості квартири, заявленої забудовником). З забудовником - договори
резервування та купівлі-продажу, але не нерухомості, а цільових цінних паперів,
які після введення будинку в експлуатацію інвестор обміняє вже на реальну
квартиру.
Юристи
звертають увагу, що, якщо будкомпанія вчасно житло не здасть, забрати свої
гроші, розміщені в банку, інвестору, що не згодний чекати, буде дуже складно.
«Договір з банком (про виплату відсотків на кошти, розміщені в якості
акредитива) ніякого відношення до забудовника не має. Банк зобов'язується лише
нараховувати відсотки на тіло акредитива. Договір також містить пряму норму про
можливість розірвання його інвестором та повернення йому внесених грошових
коштів, якщо контрагент вкладника (клієнта) не виконує своїх зобов'язань в
строк або в цілому. Така норма є логічною і загальноприйнятою. Проте договір із
забудовником (купівлі-продажу цінних паперів через акредитив) такого права
інвестору не надає, що, по суті, призводить до правової колізії в разі спору
між покупцем і продавцем житла», - говорить Дмитро Жуков. Якщо ж у випадку з
затримкою або заморожуванням будівництва клієнт вимагатиме назад свої кровні, це
буде означати фактично розірвання договору купівлі-продажу цінних паперів через
акредитив в односторонньому порядку. Що загрожує інвестору, згідно з цим
договором, штрафом у розмірі 35% від вартості квартири (!). Не бажаючим
примусово продовжувати акредитив залишається один шлях - захищатися в суді.
Важливий
момент: усі аналізовані договори купівлі-продажу припускають покупку не самого
об'єкта нерухомості на стадії будівництва, а цільових облігацій на дану
нерухомість. А така схема придбання житла навіть при здачі будинку в
експлуатацію ще не означає можливості заселення. «Ці цінні папери ще повинні
бути викуплені (обмінені) емітентом на саму нерухомість. Тобто банк «умиває
руки» після того, як емітент передає йому документи про введення будівлі в
експлуатацію. І подальші відносини між покупцем і продавцем (зокрема, виконання
останнім зобов'язань з передачі самих облігацій покупцю, обміну облігацій на
нерухомість) проводяться без участі і без контролю з боку банку. Таким чином,
незважаючи на те, що гроші покупця йдуть тільки після введення будинку в
експлуатацію, сам факт розрахунку не приводить навіть до виникнення права
власності на облігації», - пояснює Максим Копейчиков, партнер ЮФ «Ілляшев і
Партнери».
Є
пастка для покупця і в самих умовах «виконання» акредитива (або «розкриття»,
тобто перерахування грошей забудовнику), прописаних у договорі купівлі-продажу
цінних паперів через акредитив. Процедура передбачає пред'явлення забудовником
банку копії документа про введення в експлуатацію будівлі. На практиці ж такі
документи забудовники часто отримують, коли будівлі ще «сирі». «Часто такі «прийняті»
будинки не підключені до комунікацій, не оснащені працюючими ліфтами і т. д. Не
кажучи вже про благоустрій прибудинкових територій та обслуговуючих житлові
комплекси споруд. У результаті інвестори не дораховуються шкіл, дитячих садів і
майданчиків (якщо мова йде про ЖК). На мій погляд, наявність такого документа у
забудовника аж ніяк не говорить про те, що зобов'язання перед інвестором він
виконав належним чином», - попереджає Тетяна Яковенко, керівник практики
містобудівного права ЮФ Constructive Lawyers.
За
умовами одного з аналізованих договорів купівлі-продажу цінних паперів через
акредитив, інвестор приймає на себе ще й валютні ризики. «Як правило, після
внесення покупцем 100% вартості об'єкта інвестицій (квартири) забудовник
позбавляється права вимагати будь-яких доплат (за винятком уточнення площі
квартири після замірів БТІ), - говорить Дмитро Жуков. - При цьому в одному з
договорів купівлі-продажу цінних паперів через акредитив забудовник зобов'язує
покупця внести оплату в національній валюті, яка буде конвертована в долари США
на міжбанку. Тобто в разі зниження курсу долара США в момент виплати покупець
зобов'язаний буде доплатити вже у гривні курсову різницю (після повторної
конвертації на міжбанку)».
Дивись в обидва
Тим,
кому сподобалося житло, що продається за акредитивною схемою, юристи
Constructive Lawyers пропонують, перш за все, оцінити надійність суб'єктів
будівництва. «Рівень ризиків тут традиційно залежить від суб'єктного складу
учасників будівництва - тих, хто будує і хто контролює гроші. За участю в
будівництві девелопера з хорошою репутацією із залученням надійного банку ця
схема виглядає досить надійно. У варіанті з дрібним забудовником в парі з «кишеньковою»
фінустановою нічого принципово більш «надійного», ніж ФФБ, я б не побачила», -
каже Тетяна Яковенко, керівник практики містобудівного права ЮФ Constructive
Lawyers. Юристи компанії «Василь Кісіль і Партнери» радять при підписанні
договору придбання цільових облігацій ознайомитися з проспектом емісії
облігацій, зареєстрованим Державною комісією з цінних паперів та фондового
ринку (ДКЦПФР). Проспект емісії знаходиться в публічному доступі і надасть
інвестору повну інформацію про забудовника, його фінансовий стан, а також дані
про облігації - зокрема, про терміни початку і завершення погашення облігацій,
про дії інвестора в разі пропуску строку пред'явлення облігацій до погашення, в
разі дефолту забудовника і т. д.
Олег Климчук, адвокат МЮФ Noerr (Київ):
-
Покупка нерухомості через акредитив - складний фінансово-правовий механізм,
який не слід намагатися зрозуміти на рівні рекламного проспекту відділу
маркетингу забудовника або фінансово-кредитних компаній, які беруть участь у
продажах. Більше того, такі проспекти можуть містити якщо не явні юридичні
помилки, то, принаймні, положення, що вимагають роз'яснень з боку забудовника.
Наприклад, в деяких рекламних текстах безвідкличний акредитив характеризують як
такий, зміни до якого вносяться за згодою сторін. Але, згідно ст. 1095 ЦК
України, безвідкличний акредитив може бути анульований або ж його умови змінені
тільки за згодою одержувача грошових коштів.
Анна Сисецька, адвокат АО «ЮФ «Василь
Кісіль і Партнери»:
-
Використання акредитива забезпечує інвестору більше інвестиційного комфорту та
фінансової захищеності, ніж прямі грошові розрахунки. По-перше, умовою
виконання акредитива є завершення будівництва і надання документа, що
підтверджує прийняття інвестованого житла в експлуатацію. По-друге, на суму покриття
за акредитивом банк нараховує відсотки на користь інвестора, що робить
відкритий акредитив схожим на депозит. Таким чином, гроші інвестора
акумулюються в банку до завершення будівництва та прийняття житла в
експлуатацію, і в разі дефолту забудовника - зокрема, неможливості завершення
будівництва, - гроші повертаються інвестору.
Олексій Гончарук, керуючий партнер
ЮФ Constructive Lawyers:
-
Низький рівень довіри приватних інвесторів до забудовників - одна з основних
причин виниклої кризи будівельної галузі. Придумані раніше схеми - через
закладні, ФФБ, ФОН (фонд операцій з нерухомістю) та інші - себе дискредитували.
Щоб подолати недовіру, менеджери з продажу і придумали схему оплати через
акредитив. Звучить це так: «Гроші ви перераховуєте забудовнику тільки після
того, як він віддасть вам квартиру!». На ділі це всього лише гра слів, нічого
принципово нового в такому варіанті немає. І ризики інвесторів, на жаль, як
були, так і залишаються високими. Оцінювати їх рівень, як і раніше, слід,
виходячи із суб'єктів процесу будівництва, а вже потім - зі схеми залучення
грошей забудовникам.
Власть
денег