Рядовому набувачеві житла непросто розібратися у всьому різноманітті
інвестиційних механізмів і вибрати з них найбільш прийнятний і надійний варіант,
пише «Дзеркало
Тижня». Серед існуючих механізмів придбання житла на початковому етапі
будівництва все більшої популярності набувають схеми, які використовують
житлово-будівельні кооперативи (ЖБК) як юридичну оболонку побудови
інвестиційних відносин між забудовником і приватним інвестором. Існує думка, що
ця модель відрізняється від інших економічністю і простотою її сприйняття
потенційним інвестором. Зокрема, наголошується, що ЖБК показали свою
ефективність і надійність ще в радянський час. Але ринок вніс свої корективи.
Як зараз працює механізм ЖБК, і з якими труднощами може зіткнутися пайовик,
який фінансує придбання квартири?
Дійсно, в умовах жорсткої адміністративно-планової економіки кооперативи
були досить ефективним засобом інвестування, але надійність і вкрай низька
ризикованість використання громадянами цього інституту забезпечувалася
тотальним державним контролем у сфері правовідносин. В реаліях ринкових
відносин і відносній ліберальності українського законодавства ЖБК як
інвестиційна конструкція вже не може похвалитися минулими перевагами, а в
аспекті простоти і зрозумілості для споживача нічим не поступається
"складним і заумним" схемам інвестування через цільові облігації
підприємств, фонди фінансування будівництва, інститути спільного інвестування.
Закон "Про інвестиційну діяльність" встановлює, що інвестування
та фінансування будівництва житлових об'єктів за рахунок недержавних коштів,
залучених від фізичних та юридичних осіб, проводиться виключно через фонди
фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного
інвестування (інвестиційні фонди), а також шляхом емісії цільових облігацій
підприємств. Способи інвестування, які не передбачені згаданим законом, можуть
застосовуватися лише у випадках, встановлених законом. Таким чином,
законодавець забороняє використовувати будь-які правові моделі інвестування
будівництва об'єктів житлового фонду, якщо вони не регламентовані окремим
законом. ЖБК можна віднести до одного з альтернативних способів фінансування
будівництва, прямо не передбачених Законом про інвестиційну діяльність, але
регульованих іншими законами. Правовий статус ЖБК та правовідносини, пов'язані
з його функціонуванням, визначаються Цивільним кодексом і Законом "Про
кооперацію".
Визначення ЖБК можна знайти в Правилах утримання жилих будинків та прибудинкових
територій. Так, ЖБК - юридична особа, утворена фізичними та / або юридичними
особами, які добровільно об'єдналися на підставі їхніх майнових вкладів для
участі в будівництві або реконструкції житлового будинку (будинків) і наступної
його (їх) експлуатації.
Участь у ЖБК відбувається на підставі членства. Членство в ЖБК може бути як
повноправним, так і асоційованим. Як повноправний, так і асоційований член ЖБК
зобов'язаний внести грошовий або майновий пай-внесок. На відміну від
повноправного члена ЖБК асоційований не наділений правом вирішального голосу
при вирішенні питань, пов'язаних з діяльністю кооперативу, а користується лише
дорадчим голосом.
Як правило, інвестори залучаються до складу ЖБК на умовах асоційованого
членства. Таким чином інвестор тільки фінансово бере участь в будівництві
житлового будинку ЖБК у вигляді внесеного паю і відсторонений від будь-якого управлінського
впливу на діяльність ЖБК та його посадових осіб.
Між ЖБК та інвестором - асоційованим пайовиком укладається договір про
пайову участь в кооперативі або договір про пайовий внесок, згідно з яким
пайовик вносить в кооператив пай у грошовій або майновій формі з метою
отримання квартири у власність після введення житлового будинку в експлуатацію.
Розмір паю дорівнює сумі інвестицій в придбання квартири.
ЦК передбачає, що будинок, споруджений або придбаний ЖБК, є його власністю.
Член ЖБК має право володіння і користування, а за умови наявності відповідного
дозволу від ЖБК - і розпоряджання квартирою, яку він займає в кооперативному
будинку. Важливо, що, відповідно до закону про кооперацію, член ЖБК стає
повноправним власником займаної ним квартири лише в разі її викупу у ЖБК. Таким
чином, виходить, що член кооперативу, в тому числі асоційований, для оформлення
отриманої квартири у власність повинен, крім внесення обов'язкового паю, який
фактично є сумою інвестиції в будівництво будинку, ще й сплатити ЖБК вартість
квартири. Звичайно, на практиці викуп замінюється міною майнового паю члена
кооперативу на квартиру, тобто ЖБК продає своєму члену житло, а той, в свою
чергу, продає кооперативу належний йому пай.
Важливим моментом, на який часто не звертають належної уваги забудовники,
які використовують ЖБК як механізм фінансування будівництва, є необхідність
згаданого викупу квартири. Доводиться стикатися з договорами участі в ЖБК,
умови яких передбачають передачу квартири члену ЖБК без оформлення житла на
ЖБК, тобто, має місце пряма передача майна від забудовника інвестору після
введення об'єкта будівництва в експлуатацію. При цьому первинним власником
житла постає інвестор-член кооперативу, а не ЖБК, як того вимагає цивільне
законодавство. За своїм юридичним змістом подібного роду угоди є договорами
пайової участі в будівництві і не мають нічого спільного з юридичною сутністю
кооперативних відносин. Забудовники під видом використання ЖБК намагаються
обійти норми Закону "Про інвестиційну діяльність", які забороняють
інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлової забудови з
використанням недержавних коштів, залучених від приватних осіб, іншими, ніж
встановлює закон, способами. Тобто забудовник і інвестор формально укладають
одну угоду, але насправді, по суті, мають на увазі зовсім іншу, відмінну за
своїм юридичним змістом від першої. В юриспруденції для позначення згаданих
угод використовується термін "удавані угоди". Сама по собі удавана
угода не є незаконною, але в разі виникнення спору до неї в судовому розгляді
має застосовується законодавство, що регулює відносини, яку сторони насправді
мали на увазі. Таким чином, угода між ЖБК та його членом, яка передбачає прямий
перехід квартири у власність члена ЖБК, має кваліфікуватися як удавана угода,
що передбачає звичайний договір інвестування. Відповідно до подібних операцій
повинні застосовуватися правила Закону про інвестиційну діяльність. З точки
зору даного закону подібні угоди вважаються забороненими і можуть бути в
судовому порядку за позовом зацікавленої особи (наприклад, ЖБК) визнані
недійсними, що, звичайно, свідчить про потенційний ризик для інвестора, який
може втратити об'єкт інвестування. Подібна договірна конструкція має ще один
негативний аспект. З податкової точки зору пряма передача пайовику квартири без
проведення викупу вважається безкоштовним придбанням майна, так як формально
пайовик перерахував ЖБК не вартість квартири, а пай - грошовий внесок у пайовий
капітал кооперативу, який дає можливість пайовику стати членом ЖБК. Але
членство в кооперативі само по собі не надає пайовику права власності на об'єкт
інвестування після завершення його будівництва. Тобто, з юридичної точки зору,
оплату паю не можна вважати викупом квартири. Таким чином, можна вважати, що
пайовик набуває квартиру безкоштовно. В такому випадку повна вартість квартири
є доходом, який підлягає оподаткуванню податком з доходів фізичних осіб, що,
звичайно, породжує необгрунтовані додаткові витрати пайовика.
Як вже зазначалося, пайовик, для того щоб стати власником об'єкта
інвестиції - квартири, зобов'язаний придбати її у ЖБК. До викупу членом
кооперативу закріпленої за ним квартири її власником, так само як і
багатоквартирного будинку, в якому розташована квартира, є ЖБК, що повністю
узгоджується з положеннями Закону про кооперацію і ГК. Повноваження власника
від імені ЖБК реалізуються через органи управління кооперативу: загальні збори
і правління. Оскільки інвестори, які беруть участь у ЖБК, включаються в склад
не повноправних членів кооперативу, а асоційованих, вони, згідно з законом про
кооперацію, не приймають участі в управлінні справами ЖБК і, таким чином, не
впливають на прийняття будь-яких рішень, пов'язаних, наприклад, з
розпорядженням майном кооперативу. Зібрання членів кооперативу, які мають право
голосу, може відбуватися без відома і згоди асоційованих членів кооперативу –
інвесторів. Члени кооперативу можуть прийняти будь-яке рішення відносно майна, що
належить ЖБК, хоча і створеного за рахунок коштів пайовиків, а саме: продати
третім особам, передати в іпотеку і т. д. Прийняття компетентним органом
кооперативу одного із зазначених рішень не буде суперечити законодавству і може
стати неприємним сюрпризом для пайовиків. Безсумнівно, що подібні
"правомірні" дії ЖБК несуть потенційну загрозу інтересам асоційованих
пайовиків, при цьому законодавчих чи договірних механізмів, що дозволяють її
нейтралізувати, не існує. Інвестору-пайовику залишається лише сподіватися на
сумлінність керівників ЖБК.
Ще один неприємний момент, з яким можуть зіткнутися інвестори, які вступили
до ЖБК, - це можливі подвійні продажі квартир. Одночасно зі вступом в ЖБК
майбутній член кооперативу укладає з кооперативом договір про внесення паю,
який в той же час служить і документом, що закріплює конкретну квартиру за
інвестором. Облік "заброньованих" квартир ЖБК веде самостійно, тому
інвестор не захищений від появи інших претендентів на придбаний об'єкт
інвестування.
ЖБК як самостійна юридична особа, крім пайових внесків, має право залучати
кредитні кошти для фінансування будівництва будинку. Це часто трапляється, коли
залучених пайових внесків недостатньо для забезпечення будівництва в силу
кошторисних прорахунків або елементарного розкрадання. Оскільки ЖБК несе відповідальність
перед своїми кредиторами всім належним майном, то в разі його неспроможності
своєчасно повернути суму, наприклад, кредиту, банківська установа може звернути
стягнення на об'єкт будівництва, споруджений, в тому числі, за рахунок
пайовиків. У такій ситуації пайовики ризикують втратити з не залежних від них
причин внесені ними інвестиції.
Навіть досить поверхневий аналіз ЖБК як юридичного механізму придбання
житла показує його складність для сприйняття пересічним інвестором і достатню
ризикованість вкладень в такий проект.
Богдан Шаповал, «Дзеркало Тижня»