Купити або продати квартиру - справа досить дорога і клопітка. Окрім
іншого, угоди з відчуження та придбання нерухомого майна часто ускладнюються
наявністю в сім'ї продавця неповнолітніх дітей. Адже недарма ріелтори, почувши
про те, що їхній клієнт - «з батьківськими обов'язками», якщо й не
відмовляються від надання послуг, то беруться за справу без особливого
ентузіазму. «Судебно-юридическая газета» розповідає про тонкощі і нюанси угод з
так званим дитячим житлом.
Мабуть, основна проблема при реалізації житлового приміщення, в якому
проживають діти, полягає в отриманні дозволу на продаж від опікунської ради.
Для чого потрібно звертатися до цього органу? Закон стоїть на сторожі майнових,
в т. ч. житлових прав дітей. Наприклад, згідно зі ст. 12 ЗУ "Про основи
соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей», забороняється
зменшення або обмеження прав та інтересів дітей під час здійснення яких-небудь
угод щодо житлових приміщень. Ця ж норма встановлює необхідність отримання
попереднього дозволу органів опіки та піклування для здійснення будь-яких угод
з нерухомим майном, право власності на яке або право користування яким мають
діти. Крім того, ст. 18 ЗУ "Про охорону дитинства» визначено, що органи
опіки та піклування зобов'язані здійснювати контроль за дотриманням батьками
майнових та житлових прав дітей при відчуженні жилих приміщень та купівлі
нового житла. Іншими словами, якщо у вас є діти, і треба купити, подарувати,
здати в заставу квартиру, без звернення до органів опіки та піклування не
обійтися. Звичайно, правила існують для того, щоб їх якщо і не порушувати, то
обходити, і з цим не можна не погодитися. Проте вагома частка ризику,
пов'язаного з визнанням згодом укладеного договору недійсним, є завжди. Але про
все по порядку.
Дитячі права на
нерухомість
Дитина - власник
квартири
Безумовно, діти для своїх батьків завжди залишаються дітьми, але з точки
зору вітчизняного законодавства такими визнаються особи до досягнення
повноліття (18 років). Слід знати, що Сімейний кодекс України наділив дитини
певними майновими правами, і для багатьох батьків, мабуть, стане новиною, що
згідно ст. 173 СК, батьки і діти (зокрема, які проживають разом) можуть бути
самостійними власниками майна. Якщо бабуся подарувала квартиру вашій новонародженій
дитині, вона є власником такого житла незалежно від віку. Інша справа, що
батьки юридично є законними представниками свого чада, і до досягнення ним
певного віку здійснюють операції від його імені. Але розбазарювати майно
малолітньої дитини не дозволено: «Батьки зобов'язані піклуватися про збереження
та використання майна дитини в її інтересах» (ч. 1 ст. 177 СК).
Втім, для управління майном малолітньої дитини батькам не потрібні
які-небудь спеціальні повноваження. Але з метою захисту майна дитини СК
встановлює, що батьки малолітнього без згоди органу опіки та піклування не
мають права вчиняти щодо його майнових прав такі угоди: укладати договори, які
підлягають нотаріальному посвідченню та / або реєстрації, в т. ч. договори щодо
поділу або обміну жилого будинку, квартири; давати письмові зобов'язання від
імені дитини; відмовлятися від майнових прав дитини. Наприклад, якщо батьки
вирішили змінити місце проживання і потребують купівлі квартири в новому
регіоні, продати квартиру, яка належить дитині, практично неможливо - буде
досить складно переконати орган опіки та піклування в доцільності видачі
дозволу на продаж житла малолітнього. Справа в тому, що сам дозвіл на
здійснення операцій з нерухомим майном дитини надається органом опіки та
піклування тільки в разі гарантування збереження права дитини на житло (ч. 4
ст. 177 СК).
І ще важливий нюанс. Бажання тільки одного з батьків продати квартиру
малолітньої дитини мало, оскільки ч. 6 ст. 177 СК вимагає для здійснення одним
з батьків правочину щодо нерухомого майна малолітньої дитини письмового та
нотаріально засвідченої згоди іншого з батьків. Це правило має деякі винятки.
Нотаріальної згоди другого з батьків не потрібно, якщо він проживає окремо від
дитини протягом не менше 6 місяців, не бере участі у вихованні і в утриманні
дитини, або якщо місце його проживання невідоме. З роз'яснень Мін'юсту України
від 22.08.2011 «Особливості правового регулювання посвідчення угод з нерухомим
майном за участю малолітніх та неповнолітніх осіб» випливає, що, оскільки ці
факти мають юридичне значення і можуть бути встановлені лише судом, нотаріусу
для їх підтвердження повинно бути надано рішення суду , що вступило в законну
силу.
Дитина, що проживає в
квартирі
Не варто плекати ілюзій, що якщо дитина всього лише зареєстрована в
квартирі і не є її власником (співвласником), продати житло можна без дозволу
органів опіки та піклування. Аж ніяк - і в цьому випадку одержання попереднього
дозволу органу опіки та піклування обов'язкове! Інакше або нотаріус відмовиться
засвідчувати таку угоду, або згодом договір може бути визнаний недійсним. Про
це йдеться у вже згаданих роз'ясненнях Мін'юсту. В документі зазначено, що
«дозвіл органів опіки та піклування необхідний і в разі, якщо у дитини є лише
право користування нерухомим майном, як правило, житлом. Наприклад, дитина
постійно проживає і / або зареєстрована у відчужуваному житловому приміщенні.
Документом, що встановлює склад сім'ї власника жилого приміщення, може бути
довідка за формою № 3, яка видається ЖЕО, правлінням ЖБК, або довідка про
реєстрацію місця проживання або місця перебування, яка видається органами
реєстрації».
Іпотека
Щоб не обтяжувати читача юридичними тонкощами, пов'язаними з іпотечною
житлом, пошлемося лише на постанову Пленуму Вищого спеціалізованого суду України
з розгляду цивільних і кримінальних справ № 5 від 30.03.2012 «Про практику
застосування судами законодавства при вирішенні спорів, що виникають з
кредитних правовідносин». На думку Пленуму, «суди повинні виходити з того, чи
мала дитина право власності на предмет іпотеки або право користування предметом
іпотеки на момент укладення договору іпотеки. Іншими словами, якщо предметом
іпотеки є житло, в якому проживає (зареєстрована, прописана) дитина, або житло
(його частина) знаходиться у власності дитини, згода органів опіки та
піклування на укладення договору про іпотеку обов'язкова. З постанови Пленуму
випливає, що «будь-які дії, вчинені без згоди іпотекодержателя після укладення
договору іпотеки (наприклад, реєстрація неповнолітньої дитини в житловому
будинку, народження дитини після укладення договору іпотеки) не є підставою для
визнання такого договору недійсним на підставі невиконання вимог закону про
отримання згоди органу опіки та піклування».
Основна умова продажу
житла батьками дитини
Мабуть, головною умовою продажу / купівлі квартири сім'єю з дітьми є
обов'язкова наявність нової квартири (або попереднього договору
купівлі-продажу), розташованої за певною адресою, і узгодження угоди з органами
опіки. Органи опіки можуть прийняти рішення на користь угоди, запланованої
батьками, лише тоді, коли у них будуть дані про житло, що купується, і
відомості про те, чи не порушує (обмежує) така угода житлові права дитини
(наприклад, квартира, що купується менше за площею, ніж займана в даний час).
Звичайно, досить часто нову квартиру купують за кошти, виручені від продажу
старої, тому пред'явити документи на нове житло в органи опіки не
представляється можливим. Тому на практиці часто вдаються до таких способів
призупинення подальшого продажу нового житла, як укладання попереднього
договору купівлі-продажу квартири (письмового та нотаріально посвідченого) або
вручення завдатку. На цих документах і буде базуватися рішення органу опіки та
піклування. Правда, якщо угода купівлі нового житла з яких-небудь причин
зірветься, в ООП доведеться звертатися заново, надаючи нові документи на знову
підшукати житло.
Органи опіки та
піклування
Зрозуміло, навряд чи ви знайдете десь вивіску з найменуванням державного
органу опіки та піклування. Як правило, такі органи носять назву «опікунська
рада», «служба дітей» і т. п. і створюються при виконкомах (своя опікунська
рада функціонує при райадміністрації в кожному районі). І звертатися за
дозволом на продаж житла слід до опікунської ради того району, де розташована
квартира, з якої буде виписуватися дитина. Законодавством чітко визначено пакет
документів, необхідний для надання в опікунську раду. Саме ж дозвіл на
здійснення операцій з нерухомим майном, право власності на яке або право
користування яким має дитина, надається районною в Києві та Севастополі
держадміністрацією, виконавчим органом міської, районної у місті ради за
поданням служби у справах дітей після перевірки документів за місцем
знаходження майна протягом місяця з дати надходження заяви на здійснення
операцій з нерухомим майном дитини і лише в разі гарантування збереження права
дитини на житло (див. постанову КМУ № 866 від 24.09.2008 з останніми змінами
від 23.05.2012 «Питання діяльності органів опіки та піклування, пов'язаної із
захистом прав дитини »). Дозвіл оформляється рішенням, виписка з якого
видається заявнику службою у справах дітей. Відповідно до тої ж постанови,
служба у справах дітей протягом 10 робочих днів розглядає подані документи та
встановлює наявність (відсутність) обставин, які можуть бути підставою для
відмови в наданні дозволу на здійснення операцій з нерухомістю дитини. У разі
виїзду сім'ї, в якій виховується дитина, за межі населеного пункту придбання
житла здійснюється з урахуванням інтересів дитини.
Інфосправка
Документи, які потрібно
подати до опікунської ради при продажу квартири:
• заяву кожного з
батьків;
• копія паспорта, довідка про присвоєння ідентифікаційного номера;
• документ, що підтверджує право власності (користування) дитини на
відчужуване майно;
• виписка з реєстру прав власності на нерухоме майно;
• копія свідоцтва про народження дитини;
• довідка з місця проживання, про склад сім'ї та реєстрацію або виписка з
будинкової книги;
• копія свідоцтва про укладення або розірвання шлюбу між батьками дитини
(за наявності);
• правовстановлюючі документи на квартиру, що купується;
• довідки з дошкільного закладу, медичної установи, школи і т.д.
Юлія Габдулліна, спеціально для
«Судебно-юридической
газеты»