Набрав чинності
новий порядок податкової оцінки нерухомості при її продажу
«ФАКТЫ» вже розповідали про істотну зміну
порядку оцінки будинків і квартир при зміні їх власника.
З 1 лютого
нинішнього року закінчився так званий перехідний період і нові правила повністю
вступили в силу. Тепер оцінювачі можуть визначити вартість вашого житла, навіть
не бачачи його, а нотаріуси зобов'язані приймати результати оцінки, виконані
тільки фахівцями, визначеними Фондом держмайна. Правда, як з'ясувалося, порядок
оцінки при продажу та, наприклад, даруванні нерухомості помітно відрізняється.
Та й саму оціночну вартість відтепер встановлює не людина, а комп'ютерна
програма.
Варто нагадати,
що ввести такі нововведення минулого року намагалися двічі. У серпні 2013-го це
зробити не вдалося, оскільки виявилося, що сертифікованих фахівців, здатних
виробляти податкову оцінку, явно недостатньо. Проте Міністерство юстиції
України своїм наказом встановило: з 1 листопада 2013 року нотаріальна дія за
участю фізичних осіб, предметом якої є об'єкт нерухомого та рухомого майна,
здійснюється тільки за наявності оціночної вартості об'єкта з метою
оподаткування. Крім того, Кабмін затвердив новий порядок, зобов'язавши всіх,
хто займається оціночною діяльністю, отримати спеціальний сертифікат на право
оцінки нерухомості для її оподаткування при здійсненні операцій.
Правда, потім
пішли офіційні роз'яснення. Так, новий порядок оцінки застосовується у разі,
коли громадянин здійснює продаж (обмін) або інше відчуження рухомого та
нерухомого майна, крім випадків успадкування і дарування. Оцінку майна при
отриманні спадщини та оформленні дарчої можуть виробляти оцінювачі, які не
мають вищеназваного сертифіката. Крім того, в перехідний період, що діяв до 1
лютого 2014 року, нотаріусам дозволяли приймати документи про оцінку, видані до
1 листопада 2013 року ще не сертифікований оцінювачами. Звичайно, багато людей
поспішили оформити угоди, а оцінювачі виписували звіти заднім числом, тобто до
1 листопада. Але тепер перехідний період закінчився і всім, хто бажає продати
квартиру або будинок, доведеться звертатися за податковою оцінкою до фахівцям,
що мають сертифікат. Так як же тепер проходить ця процедура?
Як розповіли
експерти, зараз господар квартири, який бажає її продати, повинен насамперед
зайти на сайт Фонду держмайна України в розділ «Оцінка майна», знайти реєстр
оцінювачів та вибрати фахівця, якому він готовий довірити виконання роботи.
Потім він відправляє йому електронною або звичайною поштою заявку зі своїми
особистими даними та інформацією про об'єкт нерухомості. Оцінювач перевіряє
отримані відомості і повідомляє терміни і вартість оцінки. Зазвичай ця
процедура займає від десяти днів до двох тижнів. Якщо замовника все влаштовує,
то йому буде висланий договір і рахунок на оплату послуг. Після оплати він зобов'язаний
надати підписані ним копії документів на нерухомість оцінювачу. Зробити це
можна поштою. Спеціаліст проводить оцінку і формує звіт, який розміщується на
сайті Фонду держмайна. Надалі при продажу квартири нотаріус перевіряє в
електронній базі даних реєстраційний номер звіту і тільки після цього оформляє
угоду.
Слід зазначити,
що новий порядок має чимало підводних каменів. Зокрема, тепер оцінювач не
зобов'язаний особисто оглядати квартиру або будинок, а може скласти звіт тільки
на підставі даних, наданих замовником. Інформація вводиться в спеціальну
програму, яка, порівнявши нерухомість з іншими подібними об'єктами, видає
оціночну вартість. З чим саме і як проводиться порівняння, навіть самі
оцінювачі виразно пояснити не можуть.
Тому фахівці
радять подавати якомога більш детальну інформацію про квартиру. Вказати точне
місце розташування і стан будинку, з якого матеріалу і коли він побудований,
описати навколишню інфраструктуру і транспортну розв'язку. Повідомити про
наявність ремонту, стані під'їзду, двору. Оскільки оцінювач, швидше за все, не
буде виїжджати для огляду житла, потрібно зробити фотографії квартири, будинки,
району... Адже чим більше деталей, тим об'єктивніша оцінка. А від цього
залежить, скільки доведеться заплатити в якості податків. Вже були випадки,
коли оціночна вартість квартири наполовину перевищувала ринкову ціну, за якою
її готові були купити. Тобто продавець отримає, припустимо, 400 тисяч гривень,
а податок йому доведеться платити з 600 тисяч. Таке «непорозуміння» може
виникнути, якщо комп'ютерна програма порівняє квартиру, наприклад, на першому
поверсі з видом на бетонну стіну і смітник з аналогічним за метражем житлом у
сусідньому будинку, але на третьому поверсі і з видом на парк.
Звичайно,
продавець має повне право не погодитися з результатами оцінки і звернутися до
іншого фахівця, але доведеться знову платити. До речі, оцінювачі стверджують,
що їхні послуги коштують близько 300 гривень, проте, за словами клієнтів,
насправді сума істотно вище.
Крім докладної
інформації про об'єкт, власник зобов'язаний надати оцінювачу наступні
документи:
— Свідоцтво на
право власності або інший правовстановлюючий документ (договір купівлі -продажу,
рішення суду, договір про задоволення прав іпотекодержателя, договір дарування);
— Технічний паспорт
БТІ;
— Паспорт та
ідентифікаційний код;
— Відомості про
наявність обтяжень, включаючи обтяження заставою або борговими зобов'язаннями,
наявністю орендарів, юридичних застережень, угод, контрактів, договорів.
Про особливості
нового порядку оцінки нерухомості та проведення угод купівлі-продажу «Фактам»
розповіла київський нотаріус Людмила Шандиба.
— На сьогоднішній
день фактично існують два види оцінки нерухомості. Розкажіть про це докладніше.
— Є лист Фонду
держмайна України, в якому сказано, що норма про обов'язкову оцінку в цілях
оподаткування не поширюється на оцінку рухомого і нерухомого майна, а також
майнових прав на ці об'єкти у випадках їх успадкування, дарування, іпотеки,
застави... Також ці норми не стосуються майна юридичних осіб, оскільки при
угодах, в яких фігурують такі об'єкти, використовується балансова вартість.
Тобто фактично податкова оцінка вимагається тільки при купівлі-продажу
нерухомості. Люди, які збираються отримати у спадок, подарувати, закласти або
взяти в іпотеку нерухомість, можуть робити оцінку у будь-якого експерта, а не
тільки у того, хто має право на податкову оцінку. Таких фахівців набагато
більше, і нотаріуси зобов'язані приймати при оформленні їх звіти.
— Я знаю, що були
випадки, коли деякі нотаріуси при оформленні дарування або спадщини відправляли
людей, які надали звичайний звіт про оцінку, робити ще і податкову оцінку. А це
вимагає додаткових грошей і часу.
— На жаль, таке
бувало, оскільки деякі нотаріуси не стежать за змінами нормативної бази. Вони
повинні кожен день заходити на сайти Мін'юсту, Фонду держмайна і переглядати
оновлення.
— До речі, чи не
виникає у нотаріусів проблем з доступом до електронної бази даних оцінок?
— У мене таких
складнощів не було, але деякі мої колеги скаржилися, що не можуть отримати
доступ до бази даних. Тут треба чітко знати, як саме і до якої базі
підключатися. Відповідно до однієї з останніх постанов Кабміну, нотаріус
повинен перевіряти інформацію за електронним реєстром оцінок, а не за реєстром
оцінювачів. Перевірку слід проводити за номером, вказаним в наданому нотаріусу
звіті. При введенні цього номера електронна система видає інформацію про те, що
дійсно була проведена оцінка нерухомого майна за певною адресою.
— Скажіть, а звіти
про звичайну, не податкову, оцінку вносяться в електронну базу даних?
— Ні. Там
фіксуються тільки оцінки, проведені з метою оподаткування.
— А скільки зараз
коштує оцінка нерухомості при її продажу?
— Приблизно 500
гривень.
— Але
представники Мін'юсту називають ціну близько 300 гривень.
— Справа в тому,
що раніше міністр юстиції в одному зі своїх виступів рекомендувала оцінювачам
встановити вартість не вище 300 гривень. Але ніяких офіційних розпоряджень чи
роз'яснень з цього приводу немає. Тим часом, зі слів моїх клієнтів, деякі
київські оцінювачі беруть близько 500 гривень за підготовку звіту для продажу.
— А багато зараз
проходить угод купівлі-продажу нерухомості?
— Кількість
завірених угод істотно скоротилася. Тому є кілька причин. По-перше, коли
відбуваються якісь законодавчі зміни, люди намагаються вирішити всі свої
питання до вступу нововведень в силу. Тому до 1 лютого у ріелторів і нотаріусів
було досить багато роботи, а зараз затишшя. Всі, хто хотів, уклали угоди ще за
старими правилами оцінки. По-друге, нинішні політичні події призвели до того,
що іноземці відклали або скасували угоди з придбання нерухомості, чекаючи, чим
все закінчиться. Вони зараз бояться вкладати гроші в Україну, особливо в Київ.
— До речі, раніше
часто можна було чути думку, що у зв'язку з дорожнечею і складністю отримання
сертифіката буде відчуватися брак фахівців, які мають право на проведення
податкової оцінки. У людей не виникає проблем з пошуком і вибором оцінювачів?
— Не можу
говорити про всю країну. Але я зараз працюю з двома сертифікованими оцінювачами,
і вони сильно завантажені замовленнями. Ажіотажного попиту на послуги таких
експертів поки немає. Хоча й особливої активності на ринку нерухомості не
спостерігається.
Сергій
Курган, «ФАКТЫ»