Здавалося б, наявність квартири на праві власності позбавляє власника від безлічі проблем. Не потрібно думати про те, де і як добути кошти на купівлю даху над головою, не треба платити в нікуди гроші за оренду чужого житла - список «не треба» можна продовжувати до нескінченності. Однак і власникам житлових приміщень (будинків, квартир) деколи доводиться стикатися з масою питань, які, в підсумку, будуть вирішуватися судом. Мова йде про тих громадян, яким «пощастило» володіти, користуватися і розпоряджатися житлом спільно, тобто на праві спільної власності. Адже найчастіше у квартирі проживає декілька родичів, які не дуже-то й люблять один одного, а часом спільне проживання перетворюється на справжнє пекло.
Родичі - родичами, а квартира-то одна. До цієї розмови нас підштовхнуло лист читача, який підняв досить серйозну проблему, що стоїть перед співвласниками житлових приміщень.
Основне житлове питання виникає не тільки, коли родичі отримують право спільної власності на житло в результаті успадкування або дарування, а й у випадках приватизації квартири у спільну сумісну власність. Як зазначено в листі, має місце така ситуація. Трикімнатною квартирою в столиці володіють п'ятеро співвласників (дві сім'ї) на праві спільної сумісної власності. Ця квартира була свого часу приватизована в спільну сумісну власність всіх п'ятьох проживаючих, і в Свідоцтві на право власності на житло закріплено, що квартира, дійсно належить на праві спільної сумісної власності громадянам 1, 2, 3, 4, 5 в рівних частках. Відносини між проживаючими у цій квартирі, як випливає з листа, зовсім зіпсувалися, виникають постійні сварки. Одна з родин (мати і син) займають кімнату і бажають якимось чином визначити (виділити) свої частини (кожна по 1/5 загальної спільної власності), продати їх, виїхати з квартири і придбати інше житло. Решта мешканців не дають згоди ні на продаж, ні на інше відчуження частини квартири.
Ось і виникають питання: чи можна в судовому порядку визначити одну або кілька частин (без виділення їх у натурі) у майні (квартирі), що знаходиться у спільній сумісній власності, наприклад, у зв'язку з тим, що відносини між мешканцями квартири зіпсувалися, і спільне проживання стало неможливим? Чи існує ще якась можливість або підстава для того, щоб в судовому порядку визначити частку в майні?
Загальна власність як яблуко розбрату
Як вірно зазначив сам автор листа, відповідно до ст. 369 ЦК, розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників. Тому без згоди інших власників окремий житель квартири, приватизованої в спільну власність, не може не лише продати за гроші свою частину квартири, а й навіть не має можливості подарувати свою частину власним дітям або залишити їм у спадок (звичайно, за умови, що решта співвласників проти таких угод). Наш читач справедливо посилається і на ст. 370 ЦК, якою встановлено, що співвласники мають право на виділення в натурі частини з майна, що є спільною сумісною власністю.
«Проте, - зазначає автор листа, - на практиці цю норму практично неможливо реалізувати, тому що відповідно до п. 14 Постанови Пленуму ВСУ від 25 травня 1998 р. № 15, квартира, що знаходиться у спільній сумісній власності, підлягає розподілу в натурі лише в одному досить рідкісному випадку - якщо можливо виділити сторонам ізольовані жилі та інші приміщення з самостійними виходами, які можуть використовуватися як окремі квартири або які можна переобладнати в такі квартири».
Дійсно, як показує аналіз положень ЦК і судової практики, співвласник, виділяючи свою частку в загальній масі спільного майна, стає учасником часткової власності, але якщо його частка, скажімо, мізерно мала, а він вимагає виділення її в натурі, що робити недоцільно, то решта учасників спільного майна повинні виплатити йому грошову вартість його частки. Зрозуміло, при цьому виділена частка «долучається» до їх майна в рівних частинах. При всьому цьому не слід забувати і про те, що задовольнити вимоги позивача про виділення його частки в натурі (кімнати у квартирі) суд вправі за наявності можливості здійснити перепланування житла з наступним виділенням ізольованих кімнат (Постанова Пленуму ВСУ від 04.10.1991 р. № 7 (зі змінами від 25.05.1998 р. № 15 «Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності громадян на жилий будинок»).
Виділення частки як спосіб вирішення проблеми
Думається, при бажанні «позбавити» сусідів по квартирі від власного суспільства не слід мудрувати і вимагати виділення кімнати в натурі. Досить заявити позов про виділення частки в загальному спільному майні. Адже у разі виділення частки з такого майна вважається, що частки кожного з власників у праві спільної сумісної власності рівні, якщо інше не встановлено угодою сторін, законом або рішенням суду. Таким чином, виділивши власну конкретну частку у спільній сумісній власності, співвласник стає «пайовиком», тобто право власності на квартиру розподілиться таким чином: той співвласник, який виділить свою частку в спільному майні (кімнату в квартирі) по відношенню до решти проживаючих співвласників, буде володіти кімнатою на праві спільної часткової власності. Сусіди, що залишилися, збережуть (між собою!) право спільної сумісної власності на квартиру.
Для чого потрібно виділяти частку і перетворювати своє право у спільній власності на часткову власність? Для того, щоб отримати право розпоряджатися своєю часткою майна без згоди решти проживаючих. Таке твердження ґрунтується на ст. 356 ЦК, згідно з якою власність двох або більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю. Далі, ставши учасником часткової власності, повноваження такого співвласника підпорядковується вимогам ст. 361 ЦК: «співвласник має право самостійно розпорядитися своєю часткою у праві спільної часткової власності».
Правда, щоб продати свою кімнату, необхідно дотримуватися правил ст. 362 ЦК, згідно з якими в разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах. Тому продавець частки зобов'язаний письмово повідомити іншим співвласникам про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови договору. Причому, згідно зі ст. 84 ЗУ «Про нотаріат», Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, доказом повідомлення учасників спільної часткової власності про подальшу продажу частки може бути свідоцтво, видане нотаріусом про передачу їм заяви продавця, заява учасників права спільної часткової власності з належно засвідченими підписами про відмову від здійснення права переважної купівлі частки із зазначенням умов продажу.
У тому випадку, якщо співвласники відмовилися від свого права на переважну купівлю або не здійснять своє право щодо нерухомого майна протягом одного місяця, то «пайовик» має право продати свою частку іншим особам. Названу вимогу закону необхідно реалізувати, тому що недотримання цього дає право решті співвласників пред'явити позов до суду про переведення на них прав і обов'язків покупця. Так, до речі, в цьому випадку позивачам буде необхідно (ч. 4 ст. 362 ЦК) внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. Слід пам'ятати і про те, що для таких категорій справ встановлено спеціальний термін позовної давності - один рік.
Саме так треба вчинити тим, хто хоче продати свою кімнату, що знаходиться у спільній власності. Тим громадянам, хто має намір подарувати свої метри (або заповісти) слід вчинити так само, тобто для початку стати співвласником у праві спільної часткової власності, а потім, реалізовуючи своє право, передбачене ст. 361 ГК, подарувати частку в квартирі.
Юлія Габдулліна, «Судебно-юридическая газета»