Сьогодні смаки покупця заміської нерухомості зміщені в
бік якості. За прогнозами експертів, на ринок будуть виходити тільки проекти з
продуманою концепцією, націлені на задоволення все зростаючих вимог. Чи це так,
- дізнавався Building.
Зворотний процес
Нічого дивного в тому, що весь 2010 р. будинки у
організованих котеджних містечках не користувалися широким попитом. Як
констатує Віктор Коваленко, директор консалтингової компанії «РеалЕкспо», ринок
нерухомості «валився» як картковий будиночок, при цьому провокуючи зниження
цін. «Забудовникам невигідно заморожувати будівництво і, як результат - на
ринок виходить все більше об'єктів нерухомості», - розповідає він. Зокрема, за
спостереженнями компанії «РеалЕкспо», на початку 2010 р. у Київській області
середня вартість складала $1446 за кв. м, а за станом на кінець лютого 2011
вартість знизилася до $1273 за кв. м. Таким чином, річне зниження склало 11,97%.
Якщо розглядати ринок посегментно, то, за даними
консалтингової компанії Knight Frank, зниження цін було відчутно в сегментах
«бізнес» - на 16,9% - і «економ» - на 5,9% ($986 за кв. м). Найбільш стабільним
виявився сегмент елітних котеджних містечок. Незважаючи на незначні коливання
середньої ціни протягом року, зростання склало 1%.
«Попит на котеджі в порівнянні з 2010 р. не змінився.
Процвітання котеджного ринку прямо залежить від добробуту громадян та
іпотечного кредитування», - розповідає Анатолій Шахновський, генеральний
директор інвестиційно-девелоперської компанії «Каскад».
Очевидно, що увага до котеджного сегменту мінімальна,
проте вона все-таки є. На думку експертів, попит на ринку заміської нерухомості
залежить від погоди за вікном у буквальному сенсі.
Так, найвищим, згідно з оцінкою експерта, попит був у
жовтні - листопаді. У зв'язку зі святами знизився в січні і знову відновлюється
сьогодні.
Вимоги ростуть
В даний час ринок заміської нерухомості переживає
трансформацію, оскільки купівельні переваги якісно змінюються. Вимоги клієнтів
до заміської нерухомості стали жорсткішими і конкретнішими: попитом
користуються тільки ліквідні об'єкти з якісним розташуванням і ціною нижче
середньоринкової.
Крім цього, значущими для покупців стають такі чинники,
як екологія і якість будівництва. «Крім того, - зазначає Наталя Шевченко, начальник
відділу продажів котеджного містечка «Сонячний Промінь», - якщо будинок в містечку,
то обов'язкова інфраструктура, якщо ні, то важливі напрямок і район в цілях
близькості тієї ж інфраструктури». Також цінується зручне місце розташування. У
першу чергу розкуповуються домоволодіння в безпосередній близькості до міста.
Змінюються споживчі переваги і щодо площі котеджів -
інтерес зміщується від великих площ до менших. Так, потенційні інвестори віддають
перевагу будинку середніх метражів - 200-350 кв. м. Максимальний розмір площі,
який цікавить покупців - 800 кв. м. Котеджі понад 1000 кв. м стали абсолютно
неліквідні.
Модерн і hi-tech більше не в моді
У питанні вибору типу матеріалів для будівництва
заміського житла споживачі сьогодні не обмежені дизайнерськими можливостями і
мають широкий вибір - цегла, пінобетон, дерево, сендвіч-панелі, комбінування
типових матеріалів з декоративними елементами зі скла, пластмас, ліплення і т.
п. Однак найбільш затребуваними сьогодні є будинки з цегли, яким віддають
перевагу 59% клієнтів. Цегла - історично традиційний матеріал в будівництві. До
того ж нові будівельні матеріали та технології, які сьогодні активно
розвиваються, маловідомі більшості споживачів, що схиляє їх до використання
добре знайомої і перевіреної століттями цегли.
Крім цього, високий попит на будинки з цегли та інших
природних матеріалів викликаний популярністю сучасних стилів класика і шале в
будівництві заміського житла. У сукупності на частку цих архітектурних стилів,
згідно з оцінкою Я. Чапко, доводиться 77% попиту.
Поступово втрачають свою привабливість в заміському
будівництві стилі модерн і hi-tech. Сьогодні вони мають попит лише у 23%
споживачів. Для покупця сьогодні більш актуальні гармонійність і простота
архітектурних форм, що створюють комфортну і затишну домашню атмосферу.
Все підряд?
За минулий рік основною тенденцією в сегменті котеджних
містечок стало зростання пропозицій ділянок без підряду. Оскільки попит
перемістився в економічний сегмент, відповідно зусилля девелоперів спрямовані
на формування дешевої пропозиції.
Завдяки невисокій ціні цей продукт привабливий для
покупця, незважаючи на те що терміни будівництва (завершення котеджного
містечка) значно більші. Така схема дозволяє оптимізувати витрати покупця на
всіх етапах будівництва. Проте, вкладаючи кошти в такі проекти, покупець
ризикує зіткнутися з невиконанням компанією своїх зобов'язань. Перш за все це
стосується проведення комунікації, доріг та інших елементів інфраструктури.
Ділянки без підряду, на думку В. Коваленка, більш цікаві
для покупця, оскільки він вільний у виборі: розташування на ділянці, матеріали,
архітектура.
Приманка для покупця
З настанням кризи гравці ринку стали широко
використовувати різні маркетингові інструменти у вигляді акцій, знижок,
розіграшів, спеціальних умов і безвідсоткового кредитування за рахунок
забудовника на період від 0,5 до 2 років.
Сьогодні деякі гравці пропонують так звані програми
лояльності. Зокрема, російський «БМ Банк», продовжуючи співпрацю з девелопером,
заявив про надання кредитів на покупку житла в котеджному містечку «Сонячний
Промінь».
Ставка кредитування, за словами Анатолія Тимка,
заступника голови правління АТ «БМ Банк», варіюється в межах від 10,78% до
18,02% в залежності від типу житла, терміну кредитування та розміру авансового
внеску. Кредити надаються у гривні терміном до 15 років, розмір кредиту
обмежений сумою 4,5 млн. грн.
Якщо говорити в цілому по ринку, то, за спостереженнями
Гліба Бурцева, начальника департаменту роздрібного бізнесу АТ «БМ Банк», на
сьогоднішній день ефективна ставка (ставка за кредитом і комісії) на 20 років з
житлової іпотеки становить 20-21% річних у гривні. Щоправда, протягом півроку в
банку очікують її зниження на 1%.
До числа відомих маркетингових інструментів додалася така
послуга, як trade in - швидкий взаємозалік старої квартири на домоволодіння в
котеджному містечку. Активно цю послугу пропонують у компанії «Парк Хаус
Інвест» (містечко «Парк Хаус»).
Містечка з сервісом
У нинішній ситуації скоротили витрати і на сервіс. Тепер
девелопери коттеджних містечок самі займаються їх обслуговуванням.
Для підтримки селища в належному вигляді девелопер
створює власну експлуатуючу організацію. Як правило, штат співробітників
складається з чергової ремонтної бригади для роботи з інженерними системами
(електрик, сантехнік, інженер), садівника, ландшафтного дизайнера.
Обов'язкові послуги включають в себе оплату охорони,
вивезення сміття, прибирання та благоустрою громадських зон. Крім того, до
переліку надаваних послуг включають підтримку стану доріг та огорож, різні
ремонтні роботи, освітлення альтанок, прогулянкових доріжок, очищення водойм,
лісових масивів та ін.
Любов Привалова, Building.ua