"ЯКЩО ДІЛЯНЦІ НЕ ПРИСВОЄНО КАДАСТРОВИЙ НОМЕР, ТО НІ ПРОДАТИ, НІ ЗАПОВІСТИ ЗЕМЛЮ І РОЗТАШОВАНІ НА НІЙ СПОРУДИ НЕМОЖЛИВО"
Останнім часом в "ФАКТИ" все частіше звертаються власники дачних і садових ділянок, які стикаються з непереборними труднощами при спробі продати або заповісти свої землю і будинок. Найчастіше люди скаржаться на те, що складно отримати кадастровий номер на земельну ділянку.
Прокоментувати ситуацію, що склалася з оформленням продажу або заповіту земельних ділянок "ФАКТИ" попросили президента Асоціації "Земельний союз України" Андрія Кошіля.
"Всі держакти, видані за роки незалежності України, мають однакову юридичну силу"
- На жаль, сьогодні у багатьох людей є серйозні проблеми з реалізацією нерухомого майна саме в дачних і садових кооперативах, - зазначив Андрій Кошіль. - Якщо людина має право власності на будинок, але у неї немає держакта на земельну ділянку, тобто раніше вона не оформила приватизацію землі чи договір оренди, то продати будинок практично неможливо. Нотаріус обов'язково потребує кадастровий номер ділянки, а номера не існує, оскільки земля не вносилася в кадастр. А щоб провести приватизацію, оформити держакт і зареєструвати його в Центрі земельного кадастру, потрібно витратити багато часу і грошей.
- Які документи необхідні для того, щоб продати або заповісти ділянку в садовому товаристві?
- Додаткових документів, крім того пакету, який потрібен для здійснення операції купівлі-продажу присадибної ділянки, не потрібно. Незалежно від цільового призначення землі, будь то ділянка під забудову, в дачному або садовому кооперативі, пакет документів, необхідних для реалізації, однаковий. У першу чергу, це державний акт на право приватної власності на землю та документи, що засвідчують особу власника. Також знадобиться довідка, яка підтверджує відсутність юридичних обмежень і обтяжень, накладених на цю ділянку, тобто вона не закладена і не заарештована. Ця довідка надається місцевими органами земельних ресурсів. Ну і звичайно, необхідний акт грошової оцінки землі. На підставі останнього документа нотаріус розраховує вартість оформлення переходу права власності і суму податку.
- Що робити, якщо держакт на ділянку є, але він старого зразка, без кадастрового номера? Які можуть бути юридичні наслідки?
- Справді, на старих держактах жовто-червоного кольору немає кадастрового номера. Але це не означає, що вони недійсні. Всі держакти, видані за роки незалежності України, мають однакову юридичну силу і підтверджують право власності людини на землю. Єдиний нюанс: якщо у вас держакт без кадастрового номера, то, перш ніж продавати або заповідати ділянку, потрібно обов'язково цей номер отримати. В іншому випадку здійснити перехід права власності на землю не вдасться. Тому, навіть якщо ви поки нічого не збираєтеся робити зі своєю ділянкою, я все ж раджу звернутися до Центру земельного кадастру і отримати номер. Адже може виявитися, що, наприклад, межі вашої ділянки наклалися на землі сусідів, чиї дані вже внесені в кадастр, а значить, затверджені державою. Це загрожує не тільки судовими розглядами, але і частковою втратою землі. Буває також, що ділянка давно юридично належить іншій людині, і це підтверджено держактом та записом у земельному кадастрі.
- Як отримати кадастровий номер?
- Потрібно звернутися в Центр земельного кадастру, надати держакт на землю, паспорт, ідентифікаційний код і написати заяву з проханням присвоїти ділянці кадастровий номер і видати вам відповідний документ.
- І в яку суму обійдеться ця процедура?
- Офіційна вартість присвоєння кадастрового номера - кілька десятків гривень.
- Але наші читачі розповідають про зовсім інші суми, які чиновники вимагають за "прискорення" одержання кадастрового номера.
- Варто визнати, що сьогодні відділення і Держкомітету земельних ресурсів, і Центру земельного кадастру перетворилися з державних організацій у приватні фірми, майже відкрито стягують з людей величезні додаткові платежі, крім офіційних. А так зване прискорення процесу підготовки документів за великі хабарі перетворилося на головне заняття чиновників. Більш того, навмисно створюються умови, за яких, не заплативши мзду, можна вирішувати своє питання роками і безрезультатно.
- Існують які-небудь чітко встановлені терміни для присвоєння ділянці кадастрового номера?
- В Україні до цих пір не прийнятий закон про земельний кадастр. Тому єдиний документ, яким керуються чиновники, - тимчасове положення про роботу Центру земельного кадастру. Але в ньому немає чітких термінів присвоєння номерів. Тобто при бажанні чиновник може нескінченно морочити голову людині, якій необхідний кадастровий номер. А це прекрасний ґрунт для вимагання хабарів.
До речі, іноді люди скаржаться на те, що в Центрі земельного кадастру вимагають від землевласника надати технічну документацію на землю. Хочу підкреслити, що вона оформляється у процесі приватизації ділянки та підготовки державного акту. Технічна документація складається з докладного плану ділянки, її опису та топографічної прив'язки до місцевості. Ці документи затверджуються в цілому ряді служб, таких як санепідемстанція, управління з охорони культурної спадщини, архітектурно-будівельна інспекція і так далі. Тільки після отримання всіх підписів і печаток технічна документація на конкретну ділянку повертається в регіональне управління Держкомзему і на її підставі видається державний акт на право власності на землю.
Але головне - техдокументація надалі зберігається винятково в місцевому відділенні Держкомзему і людям на руки не видається. Тому вимоги до громадян про надання в Центр земельного кадастру технічної документації на ділянку незаконні. Співробітники центру зобов'язані отримати її в Держкомземі. Якщо ж з якихось причин документація загублена, то відновлення повинно проводитися Держкомземом. А у нас нерідко людям кажуть, що техдокументація зникла, а значить, її треба відновлювати, причому виключно за рахунок землевласника. Це грубе порушення законодавства!
- І як боротися з цими беззаконнями?
- Про факти здирництва чиновниками хабара рекомендую повідомляти в прокуратуру або міліцію. Ще можна звернутися до суду. Але, знаючи темпи і якість вітчизняного судочинства, можу стверджувати, що це малоефективний шлях.
- То, може, отримати новий держакт швидше, ніж домагатися кадастрового номера для старого?
- Адже проблема не в тому, якого зразка у вас держакт, старого чи нового, а в тому, чи внесена ділянка в електронну систему Державного земельного кадастру. Наявність кадастрового номера є підтвердженням того, що інформація про ділянку та її власника є в спільній базі даних. Якщо ділянка існує в реєстрі, то немає сенсу міняти старий держакт на новий, так як це складна і витратна процедура. Власнику старого держакта достатньо отримати довідку із зазначенням кадастрового номера дільниці.
Тим більше, що останнім часом в Україні склалася пагубна практика продажу бланків державних актів. Багатьох людей, які бажають отримати держакт, під різними приводами змушують окремо платити за сам бланк документа. Причому вартість залежить тільки від апетитів чиновників, які перетворили регіональні відділення Держкомзему в якісь приватні товариства з обмеженою відповідальністю з виманювання грошей.
- Яка юридична процедура купівлі-продажу ділянки в садовому товаристві? Як проходить нотаріальне завірення і подальше документальне підтвердження права власності?
- З 1 травня 2009 року змінилася юридична процедура оформлення переходу права власності на земельні ділянки. Суть полягає в тому, що якщо не було ніяких змін меж ділянки, вона не ділилася, а просто переходить від однієї особи до іншої, то новому власникові не доведеться оформляти новий держакт на своє ім'я. Нотаріус просто робить передавальний напис на існуючому держакті, який потім реєструється в місцевому органі земельних ресурсів.
Мета даної законодавчого зміни була у спрощенні процедури зміни власника шляхом виключення необхідності отримання нового акту. Але, на жаль, до цих пір ця схема в повній мірі не запрацювала. У різних регіонах склалися власні правила. Хтось наполягає на обов'язковій видачі нового держакту. У когось виникають технічні складнощі при реєстрації нотаріального запису в органах земельних ресурсів.
- А як тепер бути, якщо людина хоче продати ділянку по частинах або заповісти її двом своїм дітям?
- У цих випадках власник повинен спочатку пройти процедуру поділу ділянки, отримати два держакта на кожну частину своєї землі і тільки потім продати або заповісти ділянки у порядку, викладеному раніше.
- Нещодавно були внесені зміни в правила реєстрації майнових прав на нерухоме майно, у тому числі на земельні ділянки. Що саме змінилося?
- Справді, прийнятий і підписаний Президентом Закон "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію майнових прав на нерухоме майно та їх обмеження". Згідно з цим документом, право на реєстрацію нерухомості, включаючи земельні ділянки, передається від Державного комітету земельних ресурсів Міністерству юстиції України . Але відбудеться це тільки з 1 січня 2012 року. А поки реєстрацією повинні займатися регіональні відділення Держкомзему. Фактично ж сьогодні ці функції виконує Центр земельного кадастру.
Сергій Курган, "ФАКТИ"