Житло в розстрочку: швидко і дорого

Через проблеми з іпотечним кредитуванням українські забудовники знову повернули на ринок механізм розстрочки. І хоча часто вона обходиться не набагато дешевше банківського кредиту, а право власності покупця на квартиру залишається умовним, девелопери стверджують, що від клієнтів немає відбою.

Дешевше, але за гроші

Вже сьогодні купити квартиру в київських новобудовах за допомогою розстрочки пропонують близько десяти забудовників. Хоча, як нагадує президент Українського аналітичного центру Олександр Охрименко, протягом останніх років цей механізм був перекритий на законодавчому рівні. За його словами, спочатку в законі про ринок фінансових послуг вона не була включена в перелік інструментів, допускаються при покупці житлової нерухомості. «Дозволили купувати житло в розстрочку тільки під час кризи в якості стимулюючого ринок заходу», - пояснює він.

Правда, на думку заступника гендиректора компанії «ТММ» Олексія Говоруна, розстрочку використовують тільки ті забудовники, які не можуть зі своїми фінансовими партнерами запропонувати покупцеві цікавий іпотечний продукт з розумною ставкою. Дійсно, не кожний девелопер має доступ до довгих кредитів від банку-партнера. Але й ті, у яких така можливість є, розстрочку пропонують - наприклад, той же «ТММ» і кредит готовий надати, і згоден на поетапну оплату покупцями квартир у споруджуваних будинках.

На перший погляд розстрочка виглядає вигідніше іпотечного кредиту, але вона все одно не безкоштовна. Керуючий директор ARPA Real Estate Михайло Артюхов стверджує, що розстрочка - це скоріше маркетинговий хід, оскільки майбутні витрати на неї девелопер закладає у вартість квадратних метрів. «Деякі забудовники, даючи розстрочку від 2 до 5 років за ставкою від 0% до 15%, закладають вартість відсотків до загальної вартості квартири. Деякі додають фіксовану суму до вартості квадратного метра. Наприклад, 800 грн на кв. м», - розповідає він.

При цьому, як і у випадку з іпотекою, покупцеві необхідно внести початковий внесок із власних заощаджень - сьогодні він зазвичай складає 30%. Якщо забудовник згодний на аванс в 10-15%, то в договорі зазвичай прописується умова сплатити протягом найближчого року ще близько 50% вартості житла.

Пропозиції розстрочки за деякими ЖК Києва

 Тіньовий механізм

Крім фінансових переваг розстрочка приваблює потенційних покупців ще й тим, що їм не доводиться збирати пакет документів, що підтверджують їх платоспроможність. На відміну від банків, забудовники просто не вимагають цього. Правда, саме в цій лояльності, на думку М. Артюхова, криється небезпека. «Розстрочка вигідна тим, у кого немає довідки про доходи для банку. Таким чином, вона стимулює тіньову економіку в державі», - говорить він.

У той же час аналітик ІК «АРТ Капітал» Олег Іванець вважає важливим, щоб саме продавець вивчав фінансові можливості покупця і оцінював його платоспроможність. На його думку, найбільший ризик у цьому випадку полягає в неправильній оцінці споживачем свого фінансового стану та його перспектив. А О. Охрименко впевнений, що при короткостроковій розстрочці, на відміну від іпотеки, проводити оцінку фінансового стану клієнта не обов'язково. Він пояснює це тим, що основний ризик іпотечних кредитів пов'язаний з їх довгостроковістю, що збільшує шанси на різку зміну фінансової ситуації того, хто кредитується. Правда, судячи з того, що забудовники не особливо прагнуть вимагати докази платоспроможності клієнтів, поточна ситуація влаштовує обидві сторони.

Вранці гроші, ввечері стільці

Слабким місцем розстрочки для покупця є також процес переходу права власності на житло. Єдиного механізму не існує - кожний забудовник розробляє власний і прописує його у своїх договорах. Але об'єднує всі угоди та обставина, що при покупці житла в кредит клієнт відразу отримує майнові права на нього. А при розстрочці документи про право власності покупець не отримує, поки не виплатить всю вартість житла.

Варто зазначити, що схеми передачі права власності залежать від типу розстрочки. При довгостроковій (на період до 5 років) забудовники пропонують підписувати договір про оренду житла. Таким чином, покупець є просто орендарем аж до моменту здійснення останнього платежу по розстрочці. А при короткостроковій розстрочці (до введення будинку в експлуатацію, який передбачає не більше 1-2 років), документи на житло передаються у звичайному порядку - як тільки добудується об'єкт. До цього часу покупець є фактично знаходиться «на пташиних правах», тому що оформити право власності на не зданий в експлуатацію об'єкт просто неможливо.

Але, на думку аналітиків, незважаючи на свої недоліки, в нинішній економічній ситуації розстрочка має всі шанси стати основним інструментом продажу «первинки» в Україні. О. Охрименко пов'язує це також з законопроектом «Про житлове кредитування», який у разі його прийняття обмежить фінансові претензії банків до проблемних клієнтів, виконавчі інструменти стягнення майна, а також можливості банків рекламувати свої продукти. Таким чином, фінустановам стане зовсім проблематично видавати іпотечні кредити. І в пошуках можливості купити квартиру за півмільйона грн (середня вартість недорогої «одинички» на первинному ринку Києва) українці все частіше будуть звертати свою увагу на розстрочку від забудовників.

Валерія Вольвач, UGMK.INFO