З настанням осені українців знову почали лякати подорожчанням житла. На
думку ряду експертів, зростанню цін на нерухомість посприяють парламентські
вибори в Україні і велика емісія долара в США. Учасники ринку навперебій
рекомендують терміново вкладати заощадження в квадратні метри. Втім, це лише
чергова спроба продавців створити ажіотаж навколо свого товару. Насправді
ніяких передумов для подорожчання житла сьогодні немає. Більш того, ринок
нерухомості повільно опускається до цінового дна, тому вартість квартир по всій
країні повинна знизитися ще на 10-15% до кінця року.
Попит на розігріві
Перші тривожні ластівки з повідомленнями про подорожчання житла з'явилися в
ЗМІ кілька тижнів тому. На думку деяких експертів, до кінця року ціни на
квартири в Україні мають підвищитися на 7-10%. По-перше, це майбутні
парламентські вибори. Політична активність кандидатів призводить до тимчасового
зростання доходів населення. В результаті підвищиться попит на нерухомість, і
забудовники з продавцями отримають можливість підняти розцінки на найбільш ходові
квартири. По-друге, це плани США щодо емісії долара. Додатковий випуск
«зеленого» призведе до його знецінення, тому ціни на нерухомість в доларах
різко підскочать вгору.
На тлі цих повідомлень попит на квартири збільшився в порівнянні з серпнем
на 40-60%. Правда, ріелтори говорять, що більшість людей тільки придивляються,
цікавляться. Кількість угод істотно не змінилася. До речі, саме така ситуація і
є реальним індикатором зміни цін, стверджують аналітики. Житло не дорожчатиме,
тому що його не купують навіть за сьогоднішніми цінами. «Ті фактори, які могли
б змінити цінову ситуацію, в країні сьогодні відсутні, - говорить глава
національної ради Ріелторської палати України Олександр Бондаренко. – Немає
доступної для всіх українців іпотеки і не видно покращення матеріального
становища громадян. Тому зараз ринок в комі, і ця стагнація повільно опускає
ціни на дно».
Прогнози про подорожчання Бондаренко вважає не ластівкою, а звичайною
качкою. На думку експерта, це традиційний прийом забудовників і торговців: створити
ажіотаж і «підігріти» ринок, щоб збільшити число продажів. Такі спроби вже
робилися напередодні Євро-2012, коли «незалежні експерти» обіцяли, що в країну
хлинуть мільярди євро і квартири будуть розлітатися, як гарячі пиріжки.
«Насправді ані вибори, ані емісія долара ніяк на наших квадратних метрах не
позначаться, - підкреслює Бондаренко. - По крайней мере, до тих пір, поки долар
не перевищить позначку в 8,5-9 грн. Якщо це трапиться, виникне паніка, яка
робить будь-який розвиток подій непередбачуваним. Однак судячи з сьогоднішньої
ситуації, ціни на житло мають знижуватися ще мінімум півроку».
Новобудовний ряд
За розрахунками аналітиків, здешевлення житла за підсумками року має
скласти в середньому по ринку 10-11%. Найменше знизяться ціни на однокімнатні
квартири, проте серйозно подешевшає багатокімнатне житло великого метражу.
«Малогабаритні «одинички» і «двійки» завжди користуються популярністю у
покупців, - говорить президент Союзу фахівців з нерухомого майна України
Олександр Рубанов. - Продавці по можливості будуть тримати ціну. Проте в цілому
до кінця року ціни навіть на економ-житло мають знизитися на 5-7%. Трохи
більше, приблизно на 10%, подешевшає середній клас, тобто дво- і трикімнатні
квартири загальною площею 80-100
кв. м. Найбільше падіння цін чекає квартири бізнес і
преміум-класу. Таке житло тільки до кінця цього року подешевшає на 15-20%».
Найменш гнучким у зниженні цін буде первинний ринок житла. На думку
Бондаренка, на сьогоднішній день в більшості регіонів України забудовники
«намацали» свою вартість квадратного метра, і пропозиції крутяться навколо
однієї цифри. Для прикладу, в Києві це 8 тис. грн за кв. м. Така ціна фігурує в
половині оголошень про продаж нерухомості, інші пропонують або «акції» (7,5
тис. грн на ранніх етапах будівництва), або більш високі ціни (8,5-9 тис. грн
при введенні будинку в експлуатацію до кінця нинішнього року). В обласних
центрах «квадрат» нового житла коштує дешевше столичного на $250-300, проте
цифра точно так само негласно зафіксована. Для прикладу, в Запоріжжі розкид
цінових пропозицій становить від 5 до 7 тис. грн за квадратний метр в
залежності від ступеня готовності будинку.
«Ці цифри актуальні для спальних районів і околиць великих міст, - уточнює
Бондаренко. - А також для будинків, які ще не здані в експлуатацію, тому що
наявність документів на квартиру автоматично підвищує її вартість у півтора
рази. Іноді забудовник може виставити по акції нерозпродані об'єкти в уже
готовому будинку, однак це поодинокі випадки. Але такі квартири відразу ж
розкуповують на перепродаж». У відділі продажів одного з великих житлових
комплексів в передмісті столиці «Известиям в Украине» інформацію підтвердили.
«У тих секціях, які ми зараз вводимо в експлуатацію, непроданих квартир немає,
- повідомив менеджер Роман. - Якщо дуже хочете, можу дати телефон родини, яка
купила там однокімнатну квартиру, але збирається її продавати. Ціна, звичайно,
буде вище: на етапі будівництва вони заплатили $29 тисяч, а з документами вона
буде коштувати $43000».
Через другі руки
Купуючи житло на вторинному ринку, людина автоматично позбавляється від
двох проблем: ризик, що будинок не введуть в експлуатацію, і неможливість
одразу заселитися в куплену квартиру. «Українці не вірять забудовникам цілком обґрунтовано,
- вважає Рубанов. - Не секрет, що 80% новобудов в столиці вважаються
довгобудами, причому половина з них взагалі заморожена, як горезвісний
«Еліта-центр». Більш того, зараз немає, мабуть, жодного об'єкту будівництва, на
якому б витримувалися заявлені терміни здачі в експлуатацію». Тому в нашій
країні продовжує користуватися підвищеним попитом житло, за яке будь-який
іноземець не віддав би зайвого долара. Це хрущовки, брежневки, гостинки та
малосімейки. Через стабільний інтерес ціни на них залишаються не просто
високими. Експерти вважають, що вони завищені аномально.
«Середня ціна на первинному ринку Києва становить тисячу доларів, в той час
як на вторинному в тому ж районі хрущовка коштує $1,5 тисячі за квадратний
метр, - говорить Бондаренко. - Це зовсім не вписується в класичну формулу, яка
працює в усьому світі. По ній націнка за відсутність ризиків не повинна
перевищувати 20%. Тобто червона ціна всьому вторинному неліквіду столиці - це $1,2
тисячі за «квадрат», не більше. Я припускаю, що вартість старих квартир
знизиться до цього рівня». Втім, коли саме може трапитися такий обвал цін,
експертові спрогнозувати важко. Швидше за все, не раніше наступного літа, і
тільки за умови, що в країні за рік не відбудеться якихось екстраординарних
подій.
Крім того, у листопаді-грудні експерти прогнозують вторинному ринку житла
легке пожвавлення. «З наступного року в силу вступають такі законодавчі
нововведення, як податок на нерухомість і нові правила реєстрації речових прав
на нерухомість, - нагадує Рубанов. - Ці два психологічних фактора можуть
збільшити кількість угод купівлі-продажу житла, оскільки люди завжди побоюються
чогось невідомого і нового. Пам'ятаєте, які черги були в БТІ на початку цього
року? А адже тоді йшлося лише про плани ввести новий порядок реєстрації
нерухомості. Думаю, цієї зими відбудеться те ж саме: люди поспішать оформити
угоди за старими правилами або ж захочуть продати ту квартиру, за яку
доведеться платити податок». Втім, до зростання цін пожвавлення все одно не
призведе, переконаний Рубанов. Єдиний мінус - загальмується їх зниження.
Аліна Поліщук, Известия в Украине