Вся нерухомість > Новини > У скільки українцям обійдеться покупка і будівництво приватного будинку
↑ До списку новин

У скільки українцям обійдеться покупка і будівництво приватного будинку

1 серпня 2014

"Вести" з'ясовували, що вигідніше - купити готовий заміський будинок чи зайнятися будівництвом

Фундамент забирає на себе 30% від загальної вартості будівництва, 30% - дах і ще 30% - сама коробка. Останні 10% - комунікації.

Витрати на фундамент можуть відрізнятися, але це залежить, скоріше, від тарифів будівельної компанії, ніж від вибору матеріалу. «Ми не робимо різниці при закладці фундаменту, з якого матеріалу буде будуватися будинок», - говорять в компанії «Пан», пояснюючи, що навіть при використанні порівняно легкого газоблоку конструкцію роблять більш важкою. Інші ж компанії говорять про економію на рівні 30% за рахунок більш легкої ваги будматеріалів. Загалом вартість фундаменту для будинку площею 100 кв. м коливається на рівні $15 тис.

Що стосується покрівлі, то найбільш популярний матеріал сьогодні - черепиця. «Найпопулярніші на сьогодні бітумна або керамічна. Різниця в ціні - близько 30%. Ціновий діапазон дуже широкий, залежно від кишені покупця», - розповіли в будівельній компанії «Колиба».

Ціни імпортної продукції прив'язані до євро. «Ми вже п'ять років їх не міняли в євроеквіваленті», - кажуть продавці однієї з фірм.

«Нижній ціновий поріг - 10 євро за квадрат. Дешевше брати просто не варто», - говорить комерційний директор компанії Roben.kiev.ua Олег Скорощока. Плюс роботи з укладання - близько 120 грн / м. Тобто по мінімуму квадрат даху обходиться в 400 грн, а середній ціновий сегмент (черепиця - по 25 євро і роботи з укладання - 200 грн / квадрат) - 600 грн / кв. м.

У будинку площею 100 кв м дах - 130 квадратів. Так що мінімальна вартість - 36 400 грн, середній сегмент - 77 870 грн. Верхній поріг ціни розмитий. «Є сланцева покрівля - там тільки матеріал коштує 90 євро / кв. м», - говорить Олег Скорощока.

БУДУВАТИ БУДИНОК ДЕШЕВШЕ

Через стрибок курсу долара будівництво будинку в березні подорожчало в середньому на 30% через збільшення вартості матеріалів. Але через місяць більшість цін знову опустилося. «Був стрибок цін на будматеріали після зростання долара, але вже до квітня практично все опустилося в ціні до рівня, коли долар був по 8 грн», - каже директор будівельної компанії «ПАН» Анатолій Патлай. У підсумку в гривневому еквіваленті вартість будівництва залишилася такою ж, якою була до нового року. Якщо зростання і є, то всього 5-10%.

«Собівартість цегляного будинку площею 100 метрів - 588 тис. грн, тобто приблизно $50 тис.», - підрахував Анатолій Патлай. Покупець заплатить за такий будинок вдвічі більше - $100 тис. Хоча цегла - найдорожчий варіант будівництва і вартість кв.м стіни обійдеться в 600 грн / кв. м, він ще й найнадійніший: міцний, «дихає» (влітку прохолодно, а взимку тепло), перевірений в експлуатації.

За теплопровідністю цегла трохи поступається термоблокам, які вважаються більш бюджетним варіантом. Вони складаються з утеплювача в якості опалубки («огорожі») для бетону і самого бетону. Це енергозберігаюча технологія, основний плюс: можна заощадити на опаленні. Але про практичний досвід експлуатації говорити поки зарано: новий матеріал поки не перевірений часом, оскільки використовується на ринку близько 50 років.

При цьому за першу складову - бетон - виробники ручаються. А утеплювач обіцяють замінити при необхідності. «Ми можемо припустити, що пінопласт, який використовується як утеплювач, через 50-60 років зруйнується, але ми замінимо його на новий», - зазначає директор виробничо-будівельної компанії «Валькірія» Олександр Бурлаченко. За його словами, в Німеччині будинки, побудовані за технологією «термобудинок», страхують на 99 років. Якщо говорити про ціну - «термобудинок» допоможе заощадити на кладці та фундаменті. «Ми будуємо стіни за технологією «термобудинок». Це в два рази дешевше цегли: близько 350 грн / кв. м з урахуванням матеріалів і робіт», - говорять в компанії «Валькірія».

Через легкість конструкції (стіна «термобудинку» завтовшки 25 см проти 50 см цегляної кладки) будинку з термоблоків достатньо фундаменту завтовшки 30 см замість 60 «під цеглу», що зменшує і цю статтю витрат. В результаті вартість будинку в 100 кв. м в цілому вийде на 10-20% дешевше цегляного варіанту - приблизно $ 70-90 тис. з послугами будкомпанії (собівартість - $ 45 тис.).

А найдешевше побудувати будинок з газоблоків (блоки з пористого бетону). Вони легше залізобетону, бетону та цегли, що робить конструкцію менш надійною, але і менш дорогою. Коробка площею 100 кв. м за собівартістю потягне на $ 40 тис., а покупець заплатить близько $ 80 тис.

15% - ЗА ЗЕМЛЮ

«Я довго порівнював, будувати вигідніше на 50%. У цьому випадку квадратний метр виходить близько $500, а при покупці готового будинку такої ж площі (150 кв. м) в тому ж районі - $1000 », - каже киянин Олександр Кириленко, який почав будівництво власного будинку цього літа.

«Якщо говорити про будинок з добротною внутрішньою обробкою з середнього цінового сегмента (імпортні котли, нормальні шпалери під фарбування) - буде порядку 600-700 $ / кв. м з урахуванням 15%-ної націнки будівельної компанії», - підрахував для «Вестей» Олександр Бурлаченко. Середня націнка компаній по галузі коливається в межах 10-30%. При цьому всі роботи виконуються за офіційними договорами, об'єкт контролюється виконробом, і компанія дає гарантію. «Якщо протягом двох років виникнуть якісь проблеми, пов'язані з якістю робіт, переробляємо за рахунок фірми», - заспокоїв він.

Наведена вище розрахункова вартість квадратного метра при будівництві - без урахування вартості землі, яка підвищить ціну ще на 15-20%. Але навіть з урахуванням цих витрат ціна буде $805 за квадрат (включаючи витрати на будівельну компанію) або $575 при самостійному підборі робітників і закупівлі матеріалів у порівнянні з $1000 готового маєтку. Економія, за нашими розрахунками, становить 19,5% у першому випадку, і 47,5% у другому.

КУПИТИ ДЕШЕВШЕ – ОПАЛЮВАТИ ДОРОЖЧЕ

У цілому ж та частина столичного ринку нерухомості, яка потрапляє під визначення приватний сектор, знаходиться не в кращій формі. «Ринок - це коли є баланс між пропозицією і попитом. Зараз попит наближений до нуля, а пропозицій - величезна кількість. На одного покупця в сегменті заміської нерухомості припадає близько 50 будинків», - розповів директор Спілки фахівців з нерухомості України Олександр Рубанов.

Такий надлишок пропозиції привів до зниження ціни. За півроку, за даними аналітиків, ціна за квадратний метр у Києві та Київській області в доларовому еквіваленті в середньому опустилася на 15%. Будинок, який раніше коштував 925 $/ кв. м, можна купити за 800 $/ кв. м.

При цьому вартість житла може відрізнятися в кілька разів залежно від району, інфраструктури та наявності неподалік зелених зон або водойм. А також, природно, від стану споруди. «Якщо говорити про Київ, то, наприклад, в новому будинку на Панфіловців з басейном ТА ексклюзивним декором квадратний метр може коштувати на рівні $15-20 тис. А десь на Дарниці можна знайти будинок по $700-800 за квадрат», - кажуть ріелтори.

За оцінками фахівців, прийнятна ціна квадратного метра в будинку площею близько 150 кв. м - близько $1000. «Якщо розглядати будинки в радіусі 15 км від Києва, то ціна досить добротного будинку площею від 150-200 кв. м - близько $1000 за квадрат », - повідомив столичний ріелтор Анатолій Коваленко.

До речі, саме будинки площею 150-200 м залишаються самими затребуваними з 2008 року. «За будинками більшої площі накладно доглядати: необхідно прибирати за допомогою домашнього персоналу і опалювати, а зараз це занадто дорого», - пояснюють фахівці.

Зокрема, тому, чим більше площа будинку, тим дешевше в ньому квадратний метр. Наприклад, в будинку площею більше 300 кв. м квадрат обійдеться на $20 дешевше, в більше 500 кв. м - на $50.

Крім того, в міру віддалення від столиці ціна знижується, але темп зниження залежить від напрямку. Найнижчі ціни за квадрат - у бік Бориспільської траси, найвищі - по Обухівській. Середній сегмент - Житомирська траса.

КУПУЄМО УКРАЇНСЬКЕ

А ось на чому цілком можна оптимізувати бюджет, це на використанні матеріалів вітчизняного виробництва. Ціни на наші будматеріали на 20% нижче імпортних при порівнянному рівні якості. «Наші не платять мита. Плюс робоча сила в Україні дешевше, і все виробництво в цілому», - зазначають експерти. В окремих сегментах вітчизняні будматеріали займають 99% українського ринку, наприклад, цегла, утеплювач. «Покрівельні матеріали - 50/50», - говорять в компаніях. Однак радять купувати вітчизняну черепицю за умови, що вона вироблена з імпортного металу.

ГЕРМЕТИЗАЦІЯ - СПОСІБ ЗАОЩАДИТИ

Будинок, який побудований з утепленням стін і підлоги і якісними вікнами, дозволить істотно скоротити витрату на опалення. Так що другий важливий момент - вікна і утеплювач. Тут теж не варто економити - вибирати склопакет не менше ніж з двома камерами.

Важливий критерій довговічності конструкції - товщина профілю. «Якщо за ГОСТами товщина стінки повинна бути 0,7 мм, то це так і повинно бути, а то іноді розбираєш, дивишся - а там 0,3 мм товщина», - говорить Бурлаченко. Таке вікно через пару років розхитується, розбовтується і вже не закривається герметично.

«У наших будинках, побудованих з використанням енергозберігаючих технологій, витрата газу становить кубометр на метр квадратний. Тобто будинок 250 квадратних метрів «їсть» 250 кубів газу на опалення, тоді як старі будинки в селах площею всього 60-70 кв. м споживають 2000 куб. м газу на місяць», - говорять в компанії «Валькірія».

При цьому, за словами фахівців, взагалі варто відмовитися від покупок в низькому ціновому сегменті при виборі системи опалення. «Нормальний газовий котел коштує 3000 євро. Можна купити дешевий китайський за 1000 євро, який вийде з ладу через 2-3 роки. Чи український за 6000 грн. Він буде працювати, але через пару років доведеться міняти форсунки, якісь вузли», - попереджає Бурлаченко.

ЯК УНИКНУТИ ОБМАНУ

Продавець може прибрехати

Фахівці нагадують, що продавець може «забути» попередити потенційного покупця про серйозні технічні недоліки споруди, які можуть тому істотно ускладнити життя або зажадати додаткових інвестицій. «В одному будинку глибина закладення фундаменту була 80 см, а за нормами має бути 1,2 метра. В іншому - були «криво» прокладені зовнішні комунікації. Або, наприклад, в одному з готових будинків газовий котел знаходився в санвузлі, що заборонено Державними будівельними нормами (ДБН)», - перераховує випадки з особистого досвіду киянин Олександр Кириленко, який якраз стояв перед вибором: купити будинок чи почати будувати свій.

За словами експертів, якщо будинок будується саме для продажу, на матеріалах, при несумлінному підході, можуть економити до 30% від загальної вартості будівництва. Наприклад, на утепленні. «Якщо за нормами необхідно використовувати для стін утеплювач товщиною 10-12 см або 15 см, кладуть шар товщиною 5 см», - відзначають експерти.

Досвідчені будівельники радять не спокушатися привабливою ціною, «чіплятися до всього» і перед ухваленням рішення про покупку обов'язково запросити на огляд будинку фахівця. «Він повинен не полінуватися ґрунтовно обстежити будинок. Наприклад, залізти на дах - подивитися матеріали покрівлі. Звичайній людині складно відразу в цьому розібратися - її простіше обдурити», - радить директор виробничо-будівельної компанії «Валькірія» Олександр Бурлаченко.

Матеріали можуть підмінити

Експерти відзначають, що будівельна компанія або продавець будматеріалів також можуть виявитися непорядними. Наприклад, підсунути бетон іншої марки, оскільки в «глобальних» матеріалах пересічні громадяни зазвичай не розбираються. «Замість «500» марки, наприклад, можна взяти «100».  З кожного куба в кишеню будівельникам - близько 150 грн. А замовник ніколи не дізнається», - наводить приклад Бурлаченко.

Підміна марки бетону може істотно скоротити термін служби. Марка бетону підбирається при проектуванні будинку у зв'язку з навантаженням, яка буде «тиснути» на бетон.

«Бетону марки 400 умовно розрахований на навантаження 400 кДж, а 100-й - на 100. Якщо при заливці колони використовувати 100 замість 400, то при укладанні перекриття на неї - така колона розвалиться. Якщо різниця в марках - і навантаженнях - не настільки велика - стіна вистоїть, але піде тріщинами, термін експлуатації зменшиться в два рази», - пояснює співробітник технічного відділу заводу «ЗЗБК ім. С.Ковальської » Олександр.

Щоб цього уникнути, потрібно запитувати документи від постачальника, щоб подивитися, яка марка там зафіксована. До того ж, кожна поставка бетону супроводжується сертифікатом, де вказана лабораторія і марка.

«За мою практику марку бетону перевіряли за документами всього один раз - люди просто не знають про цей нюанс», - говорить директор будівельної компанії.

Більш того, зажадати дозвільні документи і сертифікати замовник має право на всі матеріали, використовувані у будівництві. А на металочерепиці майбутнього господаря будинку можуть обдурити не будівельник, а продавці.

«Дуже часто, купуючи товар, ти думаєш, що він словацький, а виявляється китайським і перевірити цього ніяк не можна», - говорить виконроб Сергій.

Єдиний вихід - купувати матеріали в магазинах з досвідом роботи більше 5 років. До речі, в цьому випадку повинна насторожувати і занадто низька ціна. Наприклад, металочерепиця, яка коштує 60 грн, не може бути якісною просто тому, що нормальний метал коштує 8 євро за кв.м.

ГЕОЛОГІЯ РЯТУЄ ВІД ВИТРАТ

Перед покупкою ділянки під будівництво будинку варто витратитися на геологію, перевіривши активність ґрунтових вод. «Мій кум будував будинок. Про аналіз ґрунтів йому говорили будівельники, але він вирішив зекономити - домовився з тією бригадою, яка не вимагала додаткових витрат. У підсумку вартість фундаменту в процесі робіт зросла в два рази: боролися з ґрунтовими водами», - розповів киянин Сергій Мельник, якому аналіз його ділянки на Одеській трасі обійшовся в 2000 грн.

«Вести»


Топ-оголошення

Оренда 3-хкомн. квартири Дарницький р-н., Гришко вул.
Позняки, 3 кімнати 92/60/18 кв.м 21/28, 11 000грн./місяць, Оренда 3-хкомн. квартири Дарницький р-н., ...

Квартири > Здам > Київ > Дарницький р-н

Продам 3-кімнатну квартиру з ремонтом на Таирова
Таирова, Жукова маршала ін., 3 кімнати 70/40/10 кв.м 8/9, 60 000$, Частковий капремонт. Санвузол ...

Квартири > Продам > Одеса > Київський р-н

Топ-оголошення

1 кімнатна квартира з ремонтом на Таирова.
Ильфа і Петрова 15, 1 кімната 43/20/16 кв.м 2/16, 41 500$, До продажу представлена 1- кімнатна ...

Квартири > Продам > Одеська обл. > Одесса

Продам 3-до(150м2) з новим ремонтом на Воздвиженке
Поділ, 3 кімнати 150/-/- кв.м 2/4, 349 000$, Квартира з новим якісним ремонтом в клубному будинку. ...

Квартири > Продам > Київ > Подільський р-н

2-до на Болгарській 3-87598
Молдавія, Болгарська вул., 2 кімнати 48/34/8 кв.м 3/3, 26 000$, Болгарська / Високий провулок. 2 ...

Квартири > Продам > Одеса > Малинівський р-н