Належність
житлової нерухомості до того чи іншого класу визначає не лише рівень її
комфорту і наявність додаткових сервісів, але і є безпосереднім фактором
ціноутворення, пише Domik.ua.
Законодавче
закріплення єдиної класифікації житлової нерухомості не можна назвати
першочерговим завданням галузі. Однак це питання досить актуальне, оскільки
дозволило б як компаніям-забудовникам, так і покупцям керуватися не
інтуїтивними, як зараз, а цілком узаконеними правилами зведення житла.
На сьогоднішній
день ситуація на ринку нерухомості в питанні визначення класу житла не надто
прозора. Ще з 2006 року існує класифікація, розроблена фахівцями Української
будівельної асоціації (УБА). Даний документ визнається учасниками ринку як
досить грамотний і гідний стати офіційним документом, на який могли б
орієнтуватися всі працюючі на ринку нерухомості. Власне, майже так і
відбувається: ця класифікація дійсно використовується компаніями-забудовниками
при визначенні класу житла. Але далеко не завжди її норм дотримуються в
точності.
Кому потрібна класифікація?
Насправді,
документ не обов'язковий до використання, тобто носить рекомендаційний
характер, а це означає відсутність будь-якої відповідальності за
невідповідність новобудови заявленому класу. Іншими словами, компанія може
називати свій будинок як завгодно, незалежно від відповідності реальним
вимогам. Чому так відбувається?
Єдина причина -
різниця у вартості житла різних класів. Звичайно, різницю між економ- і класом
де-люкс можна визначити неозброєним оком. А от нюанси відмінності сусідніх
класів не настільки істотні, і потенційний покупець може помилитись, заплативши
більше за менший комфорт.
Зрозуміло,
серйозні будівельні компанії обходяться без подібного дрібного шахрайства,
проте їх репутація в очах покупців, який обманув у своїх очікуваннях від ринку
нерухомості, в цілому теж страждає. Саме тому вони, як ніхто інший, повинні
бути зацікавлені в законодавчому закріпленні класифікації житлової нерухомості
з подальшою адміністративною та фінансовою відповідальністю за невідповідність
пропозиції вимогам закону.
Фахівці визнають,
що існуюча класифікація УБА цілком може бути взята за основу офіційного
документа, хоч і має ряд несуттєвих недоліків. Так, наприклад, в ній відсутнє
поняття комфорт-класу житла, хоч даний різновид досить поширений, наприклад, в
Європі, на яку намагається орієнтуватися і Україна. Мабуть тому введення в
класифікацію цього пункту очікується вже найближчим часом, а деякі
компанії-забудовники вже активно позиціонують свої новобудови як житло
комфорт-класу.
Критерії оцінки
Було розроблено
більше 100 параметрів, за якими оцінюється житло і визначається його належність
до певного класу. Всі ці параметри для зручності оцінки були розділені на сім
категорій.
Насамперед, це місце
розташування будинку. Кожне великий місто має певну розбивку на зони, які
визначають клас новобудов, які там знаходяться. Наприклад, у Києві їх чотири -
безпосередній історичний центр міста; прилеглі до нього центральні мікрорайони;
райони, що мають, крім житлового фонду, ще й певний рівень бізнес-активності та
відповідну інфраструктуру, а також спальні райони, що знаходяться на околицях.
Друга категорія -
це безпосередньо будівельні і технічні характеристики будівлі та її
конструктивних елементів. Матеріали та обладнання при цьому відносяться до
окремого пункту.
Крім того,
важливу роль відіграють облаштування самої будови та прибудинкової території,
його соціальна, технічна інфраструктура, а також організація управління та
експлуатації.
Виходячи з цього,
ми маємо п'ять класів житла - соціальне, економ, бізнес, преміум і де-люкс.
Соціальне житло
До цього класу
фактично ніяких вимог не пред'являється, якщо не вважати загальних правил до
безпеки житла. Тут не грають ролі ані використані для будівництва та
облаштування матеріали, ані висотність будівлі, ані кількість квартир на
поверсі. За великим рахунком, навіть наявність ліфта і сміттєпроводу тут не
обов'язкова.
У таких квартирах
мінімальна площа на одну людину становить не більше 20 кв.м., а висота стелі -
тільки 2,5-2,7 м.
Лоджія жителям соціального вдома не надаватися, в квартирах може бути тільки
балкон. Механічний сміттєпровід, як і ліфт економ-рівня можуть бути передбачені
забудовником, якщо будинок новий. Але оскільки найбільш характерним
представником даного класу житла є всім відомі «хрущовки», стає ясно, що і це
необов'язково.
Паркування біля
таких будинків іноді передбачається, але виходячи з розрахунку половини місця
на одну квартиру.
Соціальне житло -
найменш комфортний, але й найдешевший варіант. Крім величезної пропозиції на
вторинному ринку (ті ж «хрущовки», панельні будинки і «гостинки»), нерухомість
такого класу будується за різноманітними державними пільговими програмами,
переважно, на окраїнах мегаполісів і в невеликих населених пунктах. Одним з
його небагатьох переваг є і те, що утримання такої нерухомості обходиться також
недорого - згідно з держтарифами.
Економ-клас
Найбільш
популярний завдяки своїй відносній дешевизні. Будується переважно у спальних
районах великих міст і в обласних центрах, що активно розвиваються.
Якщо говорити про
новобудови, це, як правило, висотні будинки (в середньому, близько 20 поверхів,
наприклад, у Києві, оскільки в районних центрах поверховість рідко перевищує
п'ять-десять), кількість квартир в яких не обмежена, як і кількість квартир на
одному поверсі.
Висота стелі тут
така ж, як і в соціальному житлі, а ось мінімальна площа на одну людину - трохи
більше, від 20 до 40 кв.м. в будівництві використовують монолітно-каркасну
технологію, цегляну кладку або збірну (панельну) технологію, а суворе
визначення основного будівельного матеріалу необов'язкове.
Даному рівню
комфорту відповідає також наявність балкона і лоджії, механічного
сміттєпроводу, ліфта економ-рівня і навіть одного паркувального місця на кожну
квартиру.
Будівля
економ-класу житла передбачає і наявність упорядкованої території біля будинку,
дитячого та спортивного майданчиків, асфальтових пішохідних доріжок зі
стандартним освітленням.
Вартість
утримання такої нерухомості не перевищує 0,5 доларів за кв. м площі.
Бізнес-клас
Дуже популярний
клас нерухомості в Європі, що користується попитом у ділового середнього класу.
В Україні, на жаль, середнього класу практично не існує. Проте, житло для нього
передбачене.
Основна
відмінність від попереднього класу - різноманітність планувань та
оригінальність дизайну. Тут також використовується монолітно-каркасна
технологія будівництва або цегляна кладка. Основним будівельним матеріалом
визнана цегла, силікатна або керамічна.
Кількість квартир
в будинку також не обмежена, а ось на одному поверсі їх не може бути більше
восьми при мінімальній площі на одного мешканця саме такій, як і в
економ-класі. Висота стелі при цьому тут може досягати трьох метрів. У будинках
бізнес-класу передбачені балкони, лоджії, знову-таки механічний сміттєпровід і
одне паркомісце на квартиру. А ось ліфт тут має бути обов'язково бізнес-рівня,
що означає якісне оздоблення з нержавіючої сталі, обладнання опцією плавного
старту-зупинки, безшумної роботи дверей, LCD-панелями викликів і показників
поверхів.
Прибудинкова
територія повинна бути упорядкованою, обов'язково з дитячим та спортивним
майданчиком, гарним освітленням, гостьовим паркуванням. У цьому класі житла
прибудинкова територія вже може бути обгороджена і охоронятися. Крім того, тут
обов'язкова наявність цілодобового міні-маркету, аптечного пункту, приймального
пункту пральні або хімчистки. Можливо, але необов'язково розміщення
фітнес-центру із звичайним басейном, дитячого клубу, відділення банку.
Вартість
утримання житла бізнес-класу, згідно стандартам УБА, становить порядку 1 долара
на 1 кв.м, хоча в окремих комплексах бізнес-класу ця цифра вище.
Сьогодні
забудовники все частіше пропонують потенційним інвесторам новий для
українського ринку комфорт-клас. Це житло являє собою щось середнє між економ і
бізнес-класом: його основні характеристики або трохи вище, ніж у стандартного
економ-класу, але до бізнес-класу все ще не дотягують, або ж це житло, що
відповідає стандартам бізнес-класу, але побудоване на віддалених масивах міста.
Перераховані
класи житла в Україні користуються найбільшим попитом і зводяться найбільш
масово. Але, як ми вже говорили, існує ще два класи, зараховують до елітного
житла - про них ми розповімо в наступній публікації.
Анна Степанова, Domik.ua-нерухомість