Обіцяна владою іпотека під 3% річних, ще не встигнувши заробити, уже
обвалила ринок продажів житла на первинному ринку. Скорочення кількості угод
буде спостерігатися мінімум до кінця літа. І, що примітно, ця ситуація ніяк не
відіб'ється на вартості квартир у новобудовах - чекати здешевлення не
доводиться, адже спекулянти вже поспішають скористатися ситуацією.
Пільгова іпотека
Напередодні виборів чиновники знову згадали про пільгову іпотеку: Кабмін
видав постанову № 465, яка обіцяє полегшити доступ до житла всім бажаючим.
Тобто придбати квартиру на пільгових умовах зможуть навіть ті українці, які не
стоять на квартирній черзі. Отримати позику можна буде під 3% річних - 13% з
16% компенсує держава, а кошти виділяються строком на 15 років. Для цих цілей у
держбюджеті на 2012 р. передбачено 1 млрд. грн. Мабуть, єдине обмеження, яке
вводиться для покупців житла - це верхня (до 400 тис. грн) і нижня (55 тис.
грн) межі річних доходів, які повинна отримувати сім'я з трьох чоловік. Крім
цього, куплена за пільговою іпотекою квартира повинна бути основним місцем
проживання. А на етапі виплати відсотків покупець не має права здавати своє
житло в оренду.
Саме такі повідомлення з вуст чиновників звучать протягом останніх півтора
місяців. Оптимізм потенційних покупців підігріває і той факт, що перший
позичальник із Сум уже отримав необхідну для покупки житла суму. В результаті,
тільки за місяць сформувалася черга з практично 20 тис. потенційних
позичальників, які хочуть отримати пільговий кредит.
Але ейфорія українців зовсім не обрадувала представників будівельних
компанії. У ряді з них зафіксували відтік клієнтів, які вирішили придбати
більшу за площею житло за пільговою програмою. «Це відразу ж обвалило продажі.
Квітень і так вважається одним з найбільш вдалих місяців для продажу
нерухомості, а в цьому році в квітні ми реалізували в 3 рази менше в порівнянні
з минулим роком. Наскільки мені відомо, така ж ситуація склалася і по інших
об'єктах Києва. Хоча, в принципі, 3% річних - це реальна ставка по іпотечних
позиках. Якби була встановлена така ставка без дотацій
держави самими банками, то це стимулювало б розвиток будівельного бізнесу», -
розповів гендиректор компанії «Омокс» (забудовник ЖК «Чайка») Олексій Кулагін.
Аналогічна ситуація спостерігається і в деяких регіональних компаніях.
Приміром, за словами провідного спеціаліста кримської будівельної компанії
«Союзбудтехмонтаж» Валерії Петрусевич, продажі у них стали знижуватися відразу
ж після заяви влади про надання пільгових позик усім бажаючим. «Починаючи з
квітня обсяги продажів щомісяця знижуються на 30-50% в порівнянні з АПМР», -
підкреслює вона. А експерт із нерухомості Ярослав Цуканов відзначив, що падіння
продажів спостерігається і в червні.
В інших будівельних компаніях додають, що проблема полягає в тому, що з
початку поточного року забудовники фіксували невеликий приріст продажів - на
рівні 5-10% в порівнянні з АПМР, що в компаніях пояснювали стабілізацією ринку
нерухомості. Ситуація, що зараз спостерігається, зводить нанівець всі ці
поліпшення і напевно негативно позначиться на річних показниках продажів.
Азартні перекупники
Відтік покупців з первинного ринку нерухомості буде спостерігатися ще
мінімум два-три місяці. Лише після цього покупці зможуть оцінити, наскільки дієвою
є урядова програма, і знову повернуться до покупки житла в новобудовах.
Фахівці відзначають, що в цей час найбільш активними будуть перекупники,
які розраховують на падіння вартості житла в будинках на первинному ринку. А
вже після завершення істерії розраховують продати нерухомість за завищеними
цінами. «Перекупники дійсно повертаються, але тільки в інвестиційно привабливі
об'єкти. Наприклад, аналізуючи продажі житла в першому пусковому комплексі
другої черги, можемо говорити про зростання цін за 2011 р. з $2100 до $2700 за
кв.м. При цьому, якщо в 2010 р. на угоди з інвестиційною метою доводилося 7%,
то до кінця 2011 р. їх кількість збільшилася до 33%», - повідомила керівник
служби маркетингу і продажів житлового кварталу «Новопечерські Липки» Олеся Перчак.
В іншій будівельній компанії відзначають, що до них стали приходити кияни з
«валізою грошей», які навіть відмовляються подивитися планування майбутніх
квартир.
Побічно це підтверджує і керуючий директор компанії ARPA Real Estate
Михайло Артюхов, за словами якого таким чином покупці прагнуть зберегти свої
накопичення. Більшість з них не довіряють свої гроші банкам, тому прагнуть
вкласти їх в золото або в купівлю нерухомості. При цьому квартири можуть
здаватися в оренду, приносячи своїм власникам прибутковість в 12% річних, або
згодом перепродаватися. «При цьому прибутковість перекупників, які купують
житло на початковому етапі будівництва і продають його після введення будинку в
експлуатацію, може досягати 30% річних. Приблизно на такі ж доходи може зараз
розраховувати і будівельна компанія, яка займається організацією всіх робіт, і
несе фінансові ризики», - розповів один із забудовників.
Прихід на ринок перекупників став неприємною історією для забудовників і
девелоперів. Адже активна робота спекулянтів призводить до зниження обсягів
продажів самими будівельними компаніями. У ряді випадків перекупники не можуть
правильно відповісти на питання потенційних покупців або своїми висловлюваннями
псують імідж житлового комплексу в очах покупця. Враховуючи, що зараз грошові
клієнти на вагу золота, це стає серйозною проблемою для будівельних компаній.
Втім, істотне здешевлення житла, на яке сподіваються самі спекулянти,
навряд чи можливе. Приміром, за словами В. Петрусевич, вартість апартаментів в
Сімферополі становить 5,5 тис. грн. / кв.м. «Це мінімальна ціна, яку готові
встановити забудовники. Особливо враховуючи, що будматеріали зараз активно
дорожчають», - підкреслює вона. Про це говорять і київські забудовники, за
словами яких вартість житла на первинному ринку також невисока і в середньому
по місту становить $ 1650/кв.м. Саме тому тільки одиничні забудовники, швидше
за все, буде проводити акції, спрямовані на зниження ціни.
Тетяна Александрова, UGMK.INFO