Комерційні
приміщення на перших поверхах новобудов розходяться «на ура» ще до введення їх
в експлуатацію, тоді як квартири розкуповуються менш ніж на 50%. Причому попит
на такі площі постійно зростає - навіть якщо будинок заселений не повністю, в
місцевий магазин і банк будуть навідуватися мешканці сусідніх кварталів.
На першому поверсі
Представники
бізнесу, пов'язаного з продажем товарів та послуг роздрібного споживача, все
частіше стали звертати увагу на комерційні площі на перших поверхах житлових
комплексів. «Покупці таких приміщень розраховують на цільову аудиторію у
вигляді мешканців комплексу. У бізнесу, який розташований у приміщенні на
території РК, завжди буде гарантований ринок збуту, якщо послуга затребувана в
принципі. Тому бізнес, як правило, прагне придбати приміщення», - розповідає
заступник гендиректора девелоперсько-будівельної компанії ТММ Олексій Говорун.
Але
поки обсяги продажів та оренди таких приміщень знаходяться приблизно на рівних
рівнях, тобто 50/50. І це незважаючи на те, що девелопери заявляють про свою
орієнтованість на продаж площ. «У нас усі приміщення реалізуються шляхом
продажу, оскільки у нас немає в структурі керуючої компанії, яка б могла
займатися здачею в оренду існуючих площ», - наводить приклад начальник служби
маркетингу і продажів ЖК «Новопечерські Липки» Олеся Перчак.
Директор
з розвитку проектів компанії «Українська Торгова Гільдія» Сергій Хоменко
нагадує, що девелопери, насамперед, зацікавлені в швидкому обороті коштів. Тому
якщо ЖК нежитлові приміщення складають 3-10%, забудовнику з великими
фінансовими оборотами, як правило, нецікаво займатися орендою настільки малих
площ. «Такий забудовник постарається максимально вигідно продати всі квартири і
нежитлові приміщення, і перейти до реалізації іншого проекту», - говорить
експерт.
«Комерційні
приміщення на перших поверхах новобудов - це відокремлені і відносно невеликі
приміщення загальною площею від 100 до 400 кв. м. Управляти ними як єдиним
комплексом часто не дуже вигідно, тому девелопери у своїх проектах, як правило,
орієнтуються на продаж вбудованих нежитлових приміщень», - додає О. Говорун. За
його словами, зараз девелопери орієнтовані на продаж комерційних площ у своїх
проектах, тому що вартість приміщення, розрахована методом прямої капіталізації
річної орендної ставки, може бути до 30% нижче, ніж вартість нерухомості при
продажі.
У
зв'язку з цим забудовники стали більш клієнтоорієнтованими. За словами С.
Хоменка, вони все більше надають значення конфігурації приміщень, їх розміру, організації
фасадів і прилеглої території. Для досягнення максимальної привабливості вони
стали аналізувати потреби операторів, в т.ч. із залученням консалтингових
компаній.
Директор
з маркетингу компанії SV Development Володимир Степенко додає, що забудовники
зазвичай підбирають операторів з різних сфер діяльності. «Якщо одне приміщення
продали банку, то друге продадуть під супермаркет, наприклад», - говорить він.
При цьому девелопери воліють збувати всі приміщення, не залишаючи їх для
власних потреб. Виняток становлять випадки, коли у компанії є паралельний
бізнес, для якого вона і облаштовує приміщення у власному ЖК.
Інтерес з боку
Девелопери
підкреслюють, що їх клієнти теж часто воліють купувати, а не орендувати
приміщення. «Передбачається, що бізнесу для збереження клієнтів потрібно значна
маркетингова робота, і краще мати це приміщення у власності. Для малого
бізнесу, як правило, краще мати приміщення у власності як актив, щоб зменшити
вплив зовнішніх умов, наприклад, коливання орендних ставок, або використовувати
приміщення як застави у разі необхідності взяти кредит", - пояснює О.
Говорун.
У
свою чергу, С. Хоменко додає, що перші поверхи новобудов традиційно
користуються успіхом у інвесторів, які часто не планують самостійно відкривати,
наприклад, магазин, а просто хочуть здавати об'єкт в оренду. Терміни окупності
таких інвестицій, за його словами, складають від 4 до 8 років, залежно від
характеристик приміщення і ризикованості інвестицій. На його думку, невеликому
інвестору на сьогоднішній день, більш вигідно вкласти вільні кошти в комерційну
нерухомість, яка на сьогоднішній день більш прибуткова, ніж житлова.
Вигідна інвестиція
Найбільш
типовими орендарями / покупцями приміщень на перших поверхах ЖК є продуктові
магазини, відділення банків і аптеки - це стандартний мінімальний набір. Крім
них в будинку можуть розміщуватися спортивні та фітнес-клуби, кафе, сауни,
стоматологічні кабінети, кондитерські, юрфірми, агентства нерухомості, тобто
оператори, яким достатньо 100-200 кв. м. Саме такі лоти, за спостереженнями О.
Перчак, є найбільш популярними у клієнтів.
При
цьому, як підкреслює С. Хоменко, спостерігається зсув інтересу з окремих
безіменних приміщень до цілісних комплексів, об'єднаних однією ідеєю.
«Наявність в одному комплексі 10-20 різнопрофільних магазинів і салонів,
організованих у форматі street retail привертає набагато більше відвідувачів,
ніж окремі магазини в різних будинках. Єдине стилістичне рішення фасадів
магазинів, наявність бренду комплексу, товари та послуги, що доповнюють один
одного, перетворять групу невизначених нежитлових приміщень в якісний і
повноцінний торговий центр. А тому в більшості випадків середньостатистичний
інвестор не в змозі придбати магазин в звичайному торговому центрі, купівля
приміщення в продуманому комплексі автономних магазинів є рідкісним випадком
для вигідного вкладення інвестицій», - пояснює він.
За
даними В. Степенка, сьогодні термін окупності комерційної нерухомості при її
покупці в ЖК зріс в середньому з 10 до 15 років. При цьому вартість таких
приміщень на 20-25% (рідше - на 30%) вище, ніж квартир в цьому ж ЖК і становить
$1,2-4 тис. за кв. м залежно від місця розташування і якісних характеристик
приміщення, а також від класу ЖК.
Орендні
ставки на торговельну нерухомість (на першому поверсі) коливаються в межах $15-60
за кв. м, в офісних (2-3 поверх) - $15-20 за кв. м, але при оренді великих
лотів (від 100 кв. м) власники готові робити знижки до 10%.
До початку
«Переважно
більшість нежитлових приміщень на перших поверхах викуповується або бронюється
ще до введення будинку в експлуатацію», - розповідає керівник прес-служби
компанії «Міськжитлобуд» Галина Богданенко. Як пояснює О. Говорун, заповненість
нижніх поверхів об'єкту свідчить, що ЖК функціонує і позитивно впливає на
продажі. «А в міру заселення житлового комплексу зростає виручка бізнесу, який
придбав комерційне приміщення в об'єкті і орієнтується на мешканців комплексу
як основний ринок збуту», - додає він.
Тому
девелопери ще на етапі будівництва намагаються продавати і навіть здавати в
оренду такі приміщення. І бажаючі знаходяться, причому, як стверджує В.
Степенко, це не рідкість, а правило. «Після введення в експлуатацію протягом
2-3 місяців (з яких 1-2 йдуть на ремонт) приміщення зазвичай на 95% заповнені
операторами», - говорить він.
О.
Перчак на прикладі власного проекту підтверджує, що абсолютно всі приміщення в
першій черзі були реалізовані ще до введення об'єкта в експлуатацію. Хоча й
визнає, що до купівлі на ранніх етапах багато покупців ставилися з обережністю.
Наталія Тарасова, UGMK.INFO