У третьому кварталі
в столиці відкрилося три бізнес-центри в
центрі міста і на Подолі. До кінця року в експлуатацію буде введено ще 10 тис.
кв. м нових площ. У той же час попит не встигає за пропозицією, пише «Дело».
Третина всіх приміщень
класу А зараз вакантні, що
стримує зростання орендних ставок. Девелопери активно вкладають кошти в
будівництво нових бізнес-центрів. За даними аналітиків компанії Jones Lang
LaSalle, у третьому кварталі цього року в столиці було введено в експлуатацію
одразу три бізнес-центри загальною орендованою площею 58 тис. кв. м. Свої двері
покупцям відкрили БЦ "Гулівер" (орендована площа - 48 тис. кв. м), БЦ
"Воздвиженський" і друга черга БЦ "Каньйон" (по 5 тис. кв.
м кожний). Таким чином, зараз в
Києві представлено 1,5 млн. кв. м
якісних площ, що на 4% більше, в
порівнянні з попереднім кварталом. На нові відкриття аналітики очікують і до
кінця цього року, коли пропозиція повинна поповнитися ще на 10 тис. кв. м.,
пише mirkvartir.ua.
Варто відзначити, що
2012 рік був активним для ринку офісної нерухомості. Особливо це стосується
об'єктів класу А. У період з січня по вересень пропозиція зросла на 34% (83
тис. кв. м). В той же час було
введено 71,4 тис. кв. м офісних площ класу В.
Класифікація по районах
Престижним районом
для розміщення нових офісних центрів вважається центр міста, де частка офісів
класу А складає 41% від загальної пропозиції. Відкривати нові об'єкти тут
проблематично через відсутність вільних від забудови земельних ділянок.
Більшість орендарів бізнес-центрів, які розташовані в центрі міста, -
міжнародні IT-компанії, а також компанії банківського і фінансового секторів,
B2B, FMCG сектору. Високі тут і орендні ставки, які коливаються від $27 до $35 за кв. м на
місяць. У центрі частка вільних площ класу В залишається низькою, в той час як
в класі А спостерігається зростання даного показника, що пов'язано з появою
нової пропозиції.
Привабливим як для
девелоперів офісної нерухомості, так і для орендарів вважається Поділ. Нова
пропозиція тут обмежена через високий ступінь забудови. Багато будинків є
пам'ятками архітектури та їх реконструкція не завжди дозволена. Тут
представлені як реконструйовані, так і нові офісні особняки. Попит на
бізнес-центри, розташовані в даному районі, посилюється через високу ділову
активність в центральній частині
міста, що призводить до загострення ряду проблем (завантаженість транспортних шляхів, брак місць для паркінгу
тощо).
Ставки оренди тут
коливаються від $ 25 до $ 30 за кв. м
на місяць, що є більш прийнятним у порівнянні з центральним районом міста.
Частка вільних площ у класі А залишається стабільною. Нова пропозиція
представлена будівлями класу, що
вплинуло на зростання вільних площ у квартальному порівнянні.
Якщо аналізувати
офісну нерухомість на правому березі, то вона досить диверсифікована. Такі
фактори, як близькість до станцій метро і рівень розвитку інфраструктури
істотно впливають на орендні ставки, які коливаються тут від $ 13 до $ 30 за кв. м в місяць.
У той же час лівий
берег найменш насичений якісними площами. Офісний ринок тут має свою цільову
аудиторію. Відсутність завантаженості транспортних шляхів, близькість до
міжнародного аеропорту "Бориспіль" роблять цей район привабливим для
компаній, яким не потрібне преміальне місцерозташування і які прагнуть мінімізувати витрати (наприклад,
дистриб'ютори, авіаційні компанії та ін.) Частка вільних площ тут навіть дещо
знизилася в порівнянні з попереднім кварталом. А ставки оренди залишаються
найнижчими серед усіх ділових районів і коливаються від $ 13 до $ 21за кв. м в
місяць.
Міграційний процес
У третьому кварталі
2012 року експерти зафіксували лише кілька великих угод, укладених локальними
компаніями. "У III кварталі обсяг чистого поглинання збільшився на 20 тис.
кв. м у порівнянні з попереднім кварталом, що призвело до незначного зниження частки
вільних площ. Орендарі продовжують фокусуватися на високоякісному класі В з
гарною транспортною доступністю. Однак слід зазначити, що через істотне
збільшення площ класу А і порівняно низьких орендних ставок у цьому сегменті
інтерес міжнародних компаній, орієнтованих на найбільш знакові проекти, також
пробуджується. Швидше за все, це послужить каталізатором ще однієї хвилі
переїздів. За даних обставин існуючим проектам класу А доведеться більш уважно
вести орендну політику з метою збереження пулу орендарів", - відзначає
глава відділу по роботі з власниками офісних приміщень компанії Jones Lang
LaSalle в Україні Андрій Жамкін.
Як і раніше, левову
частку попиту складають переїзди компаній. Враховуючи стабільність ставок,
широкий вибір офісних приміщень і корекцію умов оренди на користь орендарів,
останні прагнуть розширити свої площі або перебратися в більш якісні будівлі з
кращим місцеположенням. Компанії сфери бізнес-послуг та виробничі організації
залишаються найбільш активними орендарями офісних приміщень. Їх сукупна частка
в загальному обсязі куплених і орендованих площ склала близько 80%.
У третьому кварталі
частка вільних площ незначно зменшилася і склала 16,5%. Невелике зниження цього
показника обумовлене великим обсягом поглинання площ в класі В, яке
компенсувалося збільшенням пропозиції в сегменті бізнес-центрів класу А.
Великий обсяг
вільних офісних площ і повільне відновлення попиту з боку орендарів стримують
зростання максимальної базової ставки оренди, яка становить $35за кв. м на
місяць без ПДВ і операційних витрат.
За матеріалами компанії Jones Lang LaSalle, газета «ДЕЛО»