Кількість придбання житла за час кризи значно зменшилася. Що й не дивно: при галопуючому зростанні цін і зниженні реальних доходів у більшості співгромадян в кишені - воша на аркані. Справити новосілля за особисту готівку можуть одиничні «багатенькі Буратіно». А тут ще й іпотечні кредити, якими в кращі роки користувалося до третини покупців квартир, практично зникли. Навіть декларовані всього лише десятком банків позики під 24-30% річних у гривні - частіше обіцянки, спосіб підтримати реноме фінансової структури, а от на ділі отримати їх дуже проблематично.
Але тут на допомогу прийшла нова схема - продаж квартир в розстрочку. Мова йде не про новобудови, де під цим поняттям багато хто з девелоперів мають на увазі можливість не з ходу внести 100% - у передоплату за метри, а виплатити їх вартість поступово (втім, за півроку до введення будинку в експлуатацію, як правило, треба повністю розрахуватися). Ми говоримо про вторинний ринок житла, де з недавніх пір можна знайти власників, які дають справжню розстрочку. Це значить, покупець може відразу вселитися в квартиру, внісши не всю обумовлену її вартість, а лише частину; і буде вона погашатися поступово, згідно з укладеним з власником договору. Безперечно, така схема досить ризикована як для продавця, так і для покупця. Як обом максимально підстрахуватися, нам розповіли експерти: директор юридичної компанії «Європейський правовий союз» Олександр Ванжа, юрист юридичної фірми «Гарант» Дмитро Мальцев і адвокат Марина Гавяда.
Чим ризикує ПОКУПЕЦЬ
Відповідно до ст. 692 Цивільного кодексу (ЦК) договором купівлі-продажу житла може бути передбачена розстрочка платежів, якої і домагається громадянин, нездатний відразу викласти всю суму за «хату». І ось вам підвернувся «добрий дядько», готовий взяти лише частину грошей за свої метри, а залишок отримувати поступово. Ура? Не поспішайте радіти, тут може бути чимало підступів.
Перш за все з'ясуйте, які життєві обставини змусили продавця, скажімо, «одиниці» ціною в $ 50 тис., погодитися отримати на руки $ 30-40 тис., а виплату залишку «розмазати» на роки. Якщо невиплачений борг банку по іншому об'єкту, то нехай надасть відповідний договір. Якщо необхідність термінового дорогого лікування самого власника або його близьких - відповідно, медичний висновок: тут вже не до лікарських таємниць ...
Далі, переконайтеся, що продавець житла і справді є його власником. Він повинен представити вам оригінали правовстановлюючих документів на квартиру: договір купівлі-продажу, свідоцтво про приватизацію, спадкування чи дарування. Якщо житло придбане у шлюбі, необхідно і нотаріально засвідчена згода дружини / чоловіка на його продаж (ст. 65 Сімейного кодексу). А коли в квартирі зареєстровані неповнолітні співвласники, вимагайте згоди на її відчуження від органів опіки та піклування (опікунської ради), що регламентовано ст. 17 і 18 закону «Про охорону дитинства». Оптимальний варіант, якщо у цьому житлі на момент продажу ніхто не зареєстрований, підтвердження - форма № 3, що видається ЖЕКом. Але майте на увазі, що ця довідка дійсна лише протягом 7 днів, а після закінчення цього терміну продавець знову може прописати на своїй житлоплощі родичів-свояки, яких потім може бути проблематично «виколупати».
Ще один важливий момент: нехай продавець надасть вам свіжу довідку-характеристику з Бюро технічної інвентаризації, яка підтверджує, що в даній квартирі не було перепланування, а якщо була, то вона узаконена. Така довідка легітимна протягом 3 місяців, але за цей час житло можна так перекроїти, що воно стане неналежним, незаконним об'єктом продажу. При «наявності відсутності» хоча б однієї з перерахованих папірців угода може бути через суд визнана недійсною. Скажете: ну й що, адже, згідно зі ст. 216 ЦК, в цьому випадку продавець повинен повернути покупцеві отриману суму. А те, що квартиру-то ви повернете, а сплачених грошей може вже не виявитися - вони витрачені продавцем. А по суду останній буде сплачувати борг, виходячи з 20% своїх щомісячних доходів: процес може розтягнутися на вічність ...
Вкрай важливо не укладати з продавцем так званий попередній договір, а основний - лише після закінчення повного розрахунку. Адже продавець, отримавши за попереднім договором частину суми і залишаючись власником житла, може продати його третій особі і ви залишитеся з носом. Такі випадки вже були. Нарешті, навіть якщо основний договір укладений і нотаріально завірений, неодмінно пропишіть порядок і терміни погашення недоїмки за квартиру. При цьому кожен черговий платіж оформляйте документально: квитанціями про перекази або розписками продавця про отримання «траншей», щоб він згодом не звинуватив вас у неплатежі і не вимагає через суд повернути житло.
РИЗИКИ ДЛЯ ПРОДАВЦЯ
Мабуть, продавець ризикує навряд чи менше покупця. Йому потрібно врахувати низку нюансів, щоб не потрапити в халепу і не залишитися без квартири та / або недоплачених за неї грошей. Або ж, принаймні, це будуть вже зовсім не ті гроші, адже девальвацію (знецінення грошових знаків) ніхто не відміняв. А під час кризи, як ми на собі відчули, не тільки гривня «псується», а й вічнозелений долар швидко втрачає купівельну спроможність.
Найголовніша небезпека: можливість для покупця, що не цілком розрахувався за ваші метри, перепродати їх третій особі - і шукай вітру в полі. Адже цей останній, який перекупив вашу (вже колишню) квартиру, є добросовісним набувачем, він зовсім не зобов'язаний перевіряти майнові права спритного продавця. Тому і через суд повернути втрачене майно вам буде вкрай складно. Втім, підстрахуватися від такого ризику неважко. Для цього до договору купівлі-продажу (звичайно, нотаріально засвідченого) необхідно внести таку умову: повне право власності перейде до покупця тільки після остаточної оплати даної нерухомості. Нотаріус внесе дані про квартиру в єдиний реєстр обтяжень, доступ до якого мають усі нотаріуси України, і ваш «постоялець» вже не зможе її продати. І навіть не зможе зареєструвати її на себе в БТІ до тих пір, поки договір про розстрочення не буде повністю виконано.
Далі йдуть ризики калібром поменше. Наприклад, вам потрібно чітко вказати в договорі, в яку суму оцінена квартира, яка частина виплачується одноразово, а який залишок і протягом якого часу покупець повинен погасити. Також, відповідно до ст. 695 Цивільного кодексу, потрібно прописати порядок, терміни, графік (щомісячно, щоквартально і т.д.) і розміри платежів. А в чому ж тут небезпека? Та в тому, що покупець може виявитися «бідним», тобто нездатним дотримуватись цього графіку виплат. Таку прикрість до кінця ви ніяк не прорахуєте, хоча непрямо можете підстрахуватися.
Вимагайте у покупця довідку з роботи про доходи за останні 6 місяців і не полінуйтеся разом з ним під'їхати туди, щоб переконатися в достовірності документа (вже зафіксовані випадки підробок). Дисциплінує покупця і пункт у договорі про те, що він, у разі порушення термінів виплат, у їх забезпечення передасть продавцю інше майно - скажімо, автомобіль, земельну ділянку, дачу або іншу свою нерухомість.
Далі, при укладенні договору про продаж в кредит з розстрочкою оплати має сенс прописати, що покупець буде платити вам відсотки на непогашену суму боргу, що залишилася - це та сама страховка від «псування» грошей. Як правило, за відправну точку у призначенні розміру відсотків приймається рівень інфляції за рік, що передує угоді, або ж середній банківський відсоток (нині, зауважимо, умовний) за користування іпотечним кредитом.
За матеріалами: СЕГОДНЯ