У 2009 році введення житла в Києві скоротилося на 34% - до 948 тис. кв.м. У 2010 році, за прогнозами експертів, обсяг ринку може знизитися ще вдвічі. Похвалитися продажами зможуть тільки активно працюючі забудовники, яким вдалося залучити кошти для завершення проектів.
За даними Головного управління статистики в Києві в 2009 році в столиці було введено 223 житлових будинки на 10,479 тис. квартир середньою площею 89,4 В.М. Серед нових квартир, представлених на ринку, двокімнатні складають 35,7%, однокімнатні - 31,1%, трикімнатні - 26,8%.
Особливістю первинного ринку Києва в період кризи стало те, що компанії почали чітко розділяти поняття «побудоване» і «виставлене на продаж» житло, і сконцентрували зусилля на завершенні проектів, що знаходяться на так званій «просунутій стадії», тобто фактично готових. Але продати квартиру навіть в таких будинках сьогодні не завжди виходить, тому об'єкти добудовуються на запозичені або власні кошти забудовників.
Обсяг пропозиції на первинному ринку житла з листопада 2008 по грудень 2009 року знизився на 29,7%. У тому числі, пропозиція житла економ-класу знизилася на 34,4%, бізнес-класу - на 33,8%, преміум-класу - на 12%.
Кількість об'єктів, в яких вівся відкритий продаж квартир в 2009 році, становила 130 від 63 компаній. При цьому більше половини будинків, що продаються, було заплановано здати до кінця 2009 року, або введені в експлуатацію в 2008 році, близько 40% об'єктів перебували в стадії активного будівництва і планувалися до здачі в 2010 році і лише близько 7% планувалися до здачі в 2011-2012 році.
Підсумки 2009 року за окремим компаніям-забудовникам Міськстат не розголошує, але, за підрахунками експертів проектної компанії «Архіматика», близько 110 тис. кв.м. нового житла припадає на холдинг «Київміськбуд», який вводив будинки економ-класу в Дарницькому та Деснянському районах. На другому місці - компанія «НЕСТ», яка ввела житловий комплекс бізнес-класу «Пори року» на перетині вулиць Кудряшова і Механізаторів загальною площею 77 тис. кв.м., на третьому - КАН-девелопмент, який ввів 51 тис. кв.м. першої черги житлового комплексу «Паркове місто» по вул. Вишгородській.
Назад до хрущовок?
Криза позначилася не тільки на обсягах, але і на споживчих характеристиках житла, яке представляється на первинному ринку. Стабільно зростаюча ціна 1 кв.м. спровокувала зменшення площі квартир, які найбільше купуються, що дозволило трохи знизити їх вартість. Так, середня площа однокімнатних квартир за підсумками 2009 року знизилася до 52 кв.м, двокімнатних - до 79 кв.м., трикімнатних - до 108 кв.м. Примітно, що це відбулося після декількох років стабільного зростання площ у новобудовах, коли українці прагнули купувати квартири від 120-130 кв.м.
Тенденція зміни площ характерна для будинків всіх класів, однак найбільш помітною вона була у найпродаваніших у докризисний період сегментах - «економ» і «бізнес».
«Платоспроможний попит знизився на житло всіх сегментів, - говорить Олексій Говорун, заступник генерального директора зі стратегічного розвитку і маркетингу компанії« Т.М.М. ». - До кінця 2008 р. весь ринок був перегрітий, але більше всього в абсолютному вираженні виявився перегрітий високий сегмент».
Директор Головного департаменту по залученню коштів ПАТ АКБ «Аркада» Олег Василенко уточнює, що сьогодні в Києві, як і раніше, користуються попитом невеликі квартири: однокімнатні - до 45 кв.м., двокімнатні - до 60 кв.м., трикімнатні - до 85-90 кв.м. Ціна найбільш затребуваного житла коливається від 8 до 9 тис. грн. за 1 кв.м, однак сьогодні конкурентною перевагою стає навіть не ціна, а готовність будинку. «Частина інвесторів, як і раніше, готові оплачувати новбудову на початкових етапах будівництва, і то лише від серйозних компаній, які добре зарекомендували себе. Але більшість не хоче ризикувати і схильна до укладання договорів ближче до закінчення будівництва», - розповідає Олег Василенко.
Ілюзія вибору
За словами Анатолія Сахно, помічника директора будівельної корпорації «Граніт», головна відмінність теперішнього ринку нерухомості від докризового в тому, що зараз покупець став більш розбірливий. Однією з «переваг» зниження попиту стала можливість більш обдуманого вибору - відпала необхідність скуповувати житло на стадії котловану через постійне зростання цін, і в покупця з'явилося більше часу на аналіз і розгляд пропозицій.
Але якщо на сьогоднішній день потенційному покупцеві, що має кошти гроші для покупки квартири без залучення кредиту, є з чого вибрати, то вже до кінця 2010 року експерти прогнозують істотний дефіцит. Українські будівельники не були готові до того, що для завершення будівництва їм доведеться залучати власні кошти або брати кредити у комерційних банків. В результаті, із заявлених до введення в 2009 році об'єктів було введено всього 15-17, прогнозоване введення житла в 2010 році буде ще менше, а в 2011-2012 році на ринку і зовсім з'являться одиничні об'єкти.
Причина проста: якщо добудувати вже розпочатий будинок забудовник за умови фінансової підтримки банку-партнера все-таки може, то починати нові проекти сьогодні не квапиться практично ніхто. Практика залучення забудовником кредиту під заставу проекту або тільки земельної ділянки в Україні приживається погано - банки не вірять, що проект буде успішно реалізований. Тому експерти схиляються до того, що на ринок будуть виводитися найбільш затребувані економ-варіанти і поодинокі проекти категорії «де-люкс». Сегмент житла бізнес-класу буде розвиватися мляво. «Сьогодні йде падіння обсягів будівництва на ринку, а вкладення забудовників у реалізацію проектів бізнес-класу більш ризиковані, - констатує Олексій Говорун. - У загальному обсязі нових проектів буде переважати нерухомість економ-класу».
Проте, на тлі зростаючого відкладеного попиту на житлову нерухомість у Києві, навіть економ-клас в період виходу з кризи буде в дефіциті, тому що до реалізації нових проектів будуть приступати тільки великі забудовники. «Нові об'єкти в невеликій кількості закладаються і будуть закладатися тільки великими забудовниками та операторами ринку», - вважає Олег Василенко.
Він попереджає, що інвестори, які сьогодні можуть вибирати серед маси готових об'єктів найбільш ліквідні одно-і двокімнатні квартири, вже до кінця 2010 року можуть залишитися ні з чим: «Нових об'єктів будівництва зовсім мало, можна з упевненістю говорити про те, що високоліквідні квартири будуть розібрані за 7-8 місяців до введення в експлуатацію».
Анна Левченко, Контракты