«Вести» з'ясовували, як не стати жертвою житлової
афери. Чим сильніше девальвувала гривня цього року, тим активніше українці
переключалися з покупок житла на вторинному ринку на новобудови. Причина в ціні:
у першому кварталі господарі б/в житла навідріз відмовлялися (багато хто
відмовляється досі) «відв'язати» вартість своїх квартир від курсу долара. Так
що коли той виріс на 45 % (до 11,85 грн/$), то рівно настільки ж підскочили і
розцінки на вторинці. Більшість будівельних компаній прив'язали свої цінники до
гривні і в січні-березні їх практично не змінювали. Перше істотне подорожчання
відбулося лише в квітні. За даними аналітиків ІАП «Столична нерухомість»,
середня вартість свіжозбудованого квадратного метра минулого місяця піднялася
на 11 % - до 15,1 тис. При цьому найсильніше подорожчав преміум-сегмент - на
13,85 % (до 25,2 тис. за кв. м) - і найменше - житло економ-класу: лише на 4 %
(до 10,5 тис. грн).
Однак експерти
попереджають, що криза, що заглиблюється в Україні, підвищує ризик недобудов
нових об'єктів. З початку року в нашій країні вже припинено близько 80
будівництв - як комерційних, так і житлових. Більшість заморожених об'єктів
зосереджено в Києві та області, а також Тернопільської та Івано-Франківській
областях, де найактивніше запускалися нові будівництва в останні роки. «В
основному це будинки, для яких забудовники розробляли проектну документацію,
отримували дозвіл на будівництво та земельні ділянки в 2013 році або на початку
2014-го», - пояснила маркетолог компанії «Соцмарт» Мирослава Рекун.
Експерти впевнені,
що цілком і повністю убезпечити інвестиції в новобудови не під силу жодному
сучасному українцеві, тим більше, при нинішній ситуації в країні. Однак,
дотримуючись ряду правил і задаючи правильні питання, можна мінімізувати свої
ризики бути обдуреними. «Вести» з'ясували, на що слід звертати увагу, щоб не
вплутатися в будівельний проект, який не буде зданий.
ЗВІДКИ ГРОШІ
Дуже важливо
знати, за які кошти зводиться будинок. Поцікавтеся, який банк фінансує
будівництво, перевірте його місце в рейтингу надійності - це публічна
інформація і найчастіше розміщується на сайті фінустанови. За даними експертів,
третина об'єктів заморожується саме внаслідок припинення банківського
фінансування.
З'ясуйте, за якою
схемою залучаються кошти фізосіб. В Україні дозволені чотири механізми, так що
не дайте себе обдурити розповідями про нові схеми: через Фонди фінансування
будівництва (ФФБ), фонди операції з нерухомістю (ФОН), інститути спільного
інвестування або через випуск цільових облігацій. Правда, єдине, що в цьому
випадку гарантується, - це що зібрані у інвесторів кошти підуть саме на
будівництво. «Жоден з цих механізмів не передбачає можливості повернення
інвестиції на вимогу до закінчення будівництва. І вже тим більше - своєчасності
здачі об'єкта», - визнав юрист Constructive Lawyers Олександр Босенко.
ДОКУМЕНТИ
Підвищеної уваги
вимагає сам об'єкт. «Дізнайтеся якомога більше деталей: чи є у компанії
документи на землю, проектно-будівельна документація, хто і на яких умовах його
фінансує і т. п.», - перераховує заступник генерального директора зі стратегії
та маркетингу ТММ Олексій Говорун. Будь-яка недбалість в документах або
навмисне ігнорування містобудівного законодавства веде до того, що навіть
вчасно побудований будинок не буде прийнятий в експлуатацію, а інвестори не
отримають права власності на квартири.
Згідно із законодавством,
що нещодавно набуло чинності, всі об'єкти, зведення яких почалося в 2014 році,
зобов'язані оприлюднювати на офіційному сайті весь пакет дозвільних документів
в оригіналі (скан-копії). Це правило не діє відносно старіших будівництв, тому
у забудовників у відділах продажів потрібно з'ясувати кілька важливих моментів:
на підставі яких документів використовується земельна ділянка (чи є акт на
право власності на земельну ділянку, свідоцтво на право власності або
інвестиційний договір, а якщо це договір оренди, то на скільки років), чи
оформлені всі дозвільні документи в Державній архітектурно-будівельній
інспекції, коли зареєстровані декларація на початок будівельних робіт або
дозвіл на виконання будівельних робіт.
Важливо також
знати, чи не порушує споруджуваний об'єкт Містобудівні умови і обмеження
забудови. Ці відомості є в містобудівному кадастрі, але можна уточнити і в
управлінні архітектури міста.
І якщо,
незважаючи на ваші прохання, забудовник не показує дозвільні та правовстановлюючі
документи, слід насторожитися. Він зацікавлений в грошах інвестора і тому
повинен пред'являти документи на першу вимогу. Якщо починаються застереження,
подумайте: чи варто довіряти такій компанії. «Був чудовий випадок, коли в
одному з відділів продажів нам сказали, що показали б пакет
будівельно-дозвільної документації, якби наш клієнт купував хоча б чотири
квартири, а для однієї - не покажуть», - розповів «Вестям» юрист Constructive
Lawyers Олександр Босенко.
КОМПРОМАТ
Експерти радять
звертати увагу насамперед на репутацію девелопера або забудовника і на
кількість і якість вже зданих їм в експлуатацію об'єктів. «Довіряйте компаніям,
які працюють на ринку багато років і не мають зараз недобудов або заморожених
об'єктів», - радить Мирослава Рекун. Не рекомендують експерти вкладатися у
будівництво житлового будинку, який є першим проектом у забудовника. Зверніть
увагу, як забудовник вів себе в кризу. «Якщо компанія продовжувала будувати в
2008-2010 рр., значить, вміє долати складнощі, а якщо не здали в цей час
жодного об'єкту - 50 % ймовірності, що і нинішній будинок не буде зданий вчасно»,
- попереджає голова громадської організації «Громадський контроль будівництва» Олександра
Тимашова.
Вивчіть всю
доступну інформацію про новобудову у відкритих джерелах. «Якщо об'єкт
проблемний, інформацію про це ви зможете легко знайти на спеціалізованих
форумах в інтернеті», - упевнений Олексій Говорун.
Зокрема,
інформація про деякі проекти, що мають проблеми із землею, дозвільною
документацією, швидкістю і якістю будівництва, викладена на сайті Союзу
інвесторів України. «Наприклад, в Києві на вулиці Жилянській, 120-б, поруч з ЖК
«Елегант», зводять будинок абсолютно без будь-яких документів (у тому числі на
землю). З точки зору закону - це самобуд, який тягне за собою адміністративну
та кримінальну відповідальність. Однак там не просто вже збудовано сім поверхів,
але активно продаються квартири», - розповів «Вестям» Олександр Босенко. За
його словами, без повного пакету дозвільних документів зводяться ЖК «Перлина
Троєщини» і ЖК «Нова хвиля-2», а в ЖК «Родинний Затишок» активно продаються
квартири, хоч він зводиться на земельній ділянці, термін оренди якого
закінчився в 2011-му.
ТРУБИ, КАСКИ І
СМІТТЯ
Уточніть у
відділі продажів технічні подробиці: інфраструктуру комплексу, походження
будматеріалів. Дізнайтеся, чи входять у вартість об'єкта нерухомості вікна,
двері, радіатори і т. д. По чіткості та повноті відповідей менеджера можна
зрозуміти, як справи на об'єкті: якщо з нього доводиться буквально витягувати
кожне слово, навряд чи будівництво йде добре. «У хорошому відділі продажів
дають відповіді практично на будь-яке питання: вартість кв. м, внутрішня і
зовнішня інфраструктура комплексу, правила оформлення розстрочок, якщо такі
передбачені, метражі і площі приміщень. Розповідають про матеріали, з яких
будівля будується, і про проект, чітко знають терміни здачі в експлуатацію і
багато іншого», - зазначила Мирослава Рекун.
А якщо
будівництво вже запущене, то найкраще - це особистий візит на будмайданчик:
попросіть у відділі продажів провести екскурсію по об'єкту. В ідеалі ж - все
зробити самостійно. «Під час огляду квартир, що зводяться, зверніть увагу на те,
як змонтовано внутрішнє обладнання і чи підведені комунікації», - радить
Олексій Говорун.
Провідати будівництво
варто кілька разів, в різні дні тижня і в різний час. За кількістю працівників,
техніки, будматеріалів і активності робіт також можна судити про багато речей.
До речі, якщо забудовник сумлінний і на нього працюють хороші підрядники,
виконроби і архітектори, то працівники одягнені в уніформу і носять каски, а
вся техніка по будові пересувається за чітко визначеними маршрутами. «Наявність
будівельного сміття на майданчику може також сказати про те, що будівельники не
дуже уважні. На ці та інші дрібниці рідко звертають увагу, однак по них можна
визначити, наскільки компанія-забудовник дорожить своєю репутацією», - наводить
приклади Мирослава Рекун.
ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ
ЗАБУДОВНИКА
Зазвичай
договором передбачається можливість піврічної відстрочки введення будинку. Але
обов'язково зверніть увагу, чи передбачає він штрафні санкції для забудовника
за зрив усіх остаточних термінів здачі в експлуатацію (вони присутні у
більшості забудовників, які реально збираються побудувати будинок). Це створює
додаткові можливості для захисту своїх інтересів у суді: повернення коштів або
отримання компенсацій.
Наприклад, якщо
вартість квартири повністю виплачена, а забудовник не здав об'єкт вчасно,
інвестор може зажадати відшкодувати йому витрати на оренду житла за весь період
прострочення. Іншим видом санкцій можуть бути штраф або пеня. «Іноді ми йшли
таким шляхом: розривали договір в односторонньому порядку і через суд забирали усі
інвестиції назад з нарахованими санкціями», - розповів «Вестям» керуючий
партнер юрфірми "Можаєв і Партнери» Михайло Можаєв.
Водночас юристи
визнають, що такі методи працюють не завжди. Забудовник може починати захищати
свої інтереси ще при укладенні інвестиційної угоди. І дуже важливо звернути на
це увагу і насторожитися заздалегідь, а не після підписання договору та
внесення грошей. «Іноді в договорах просто відсутня відповідальність за
порушення термінів або вона настільки мала, що судитися недоцільно», - пояснив
Михайло Можаєв. Так що якщо такого пункту немає - вимагайте внести зміни. Якщо
вам відмовлять, краще пошукати собі квартиру в іншого забудовника.
П'ЯТЬ ЗАПИТАНЬ,
ЯКІ ПОТРІБНО ПОСТАВИТИ ЗАБУДОВНИКУ ДО КУПІВЛІ КВАРТИРИ
1. Чия земля і чи
є у забудовника права власності, інвестиційний договір або договір оренди на
земельну ділянку?
2. Чи відповідає
проект містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки (чи не порушує
споруджуваний об'єкт нерухомості умови, які їй ставить архітектура міста)?
3. Хто проектував
будинок: перевірити наявність сертифікату у проектній організації та
кваліфікаційні атестати у архітекторів, конструкторів, інженерів.
4. Чи є у будівельної
компанії повний пакет документів на саме будівництво: вимагайте надання
зареєстрованої Декларації на початок будівельних робіт (перевірте терміни
документів) чи дозволу на виконання будівельних робіт, а також експертизи для
IV або V категорій складності.
5. Хто фінансує
будівництво: перевірте рейтинг надійності залученого до нього банку? (Це
публічна інформація).
ОСОБИСТИЙ ДОСВІД
ЖЕК: може вдарити по кишені
Заздалегідь варто
дізнатися, як ваш будинок буде управлятися, тому що в деяких випадках це
«задоволення» може виявитися досить дорогим. «Вода і світло - за
загальноміськими цінами, це вдалося відстояти. Але все інше дорогувато, -
розповіла «Вестям» мешканка одного з комплексів, побудованих компанією КАН,
Катерина. - Вартість охорони - 80 грн на місяць. Дуже висока плата за
обслуговування прибудинкової території. За нашу 37-метрову одиничку квартплата
майже п'ятсот гривень!»
Компенсація: отримати практично нереально
«Рік судився із
забудовниками: при здачі будинку були виявлені недоліки. Витратив на досудову
будівельну експертизу 2 тис. грн. Забудовник визнав недоліки, але заявив, що
сума в 25 тис. грн завищена, та ще відмовився платити на тій підставі, що не
був присутній при огляді субпідрядник. За нову експертизу віддав ще 2,5 тис.
грн, але з сумою виплати вже 23 тис. грн забудовник теж не згоден. Тепер вони
пропонують свого експерта. Вже не вірю, що відшкодую збиток», - розповів киянин
Ілля Тапчук.
Суд: не тягніть з подачею позову
«У договорі була
прописана пеня, яку забудовник повинен сплатити у разі затримки здачі будинку в
експлуатацію. Будинок ще майже рік добудовували, тому мешканці не зверталися до
суду. Але потім робота завмерла, нам нічого не пояснювали, тільки приймали
скарги. Терпець урвався, ми звернулися до суду, але спізнилися. У суді нам
пояснили: якщо після фактичної прострочення здачі будинку в експлуатацію
пройшло більше року, забудовник пеню не виплачує. Треба було подавати позов
раніше», - повідала нам Ірина Касаткіна.
Оксана Гришина, «Вести»