Не так давно багатьма торгово-розважальними центрами щоб
не втрачати орендарів, були прийняті нові на нашому ринку умови з оренди площ.
Наприклад, було встановлено пільговий курс валют, фіксація орендних ставок у
гривні, а також можливість взяти канікули, в яких протягом певного часу
орендарем оплачуються тільки комунальні платежі разом з укладенням договорів на
короткі терміни.
Згідно з даними компанії Domobaza.info, за словами
керівника відділу з питань консультацій з нерухомості компанії «Ернст енд Янг»
Елеонори Мельник, в 2010 році ми можемо спостерігати нові тенденції, такі як
підвищення попиту на торговельні площі, підвищення рівня ставок на оренду,
відновлення реалізації ряду заморожених і нових об'єктів. Тим не менше,
найбільш поширеним став принцип з розрахунку орендної плати залежно від обсягів
обороту в компанії-орендарі.
За словами Євгенії Локтіонової, керівника департаменту з
оренди та управління об'єктами нерухомості комерційного типу «Української
Торгової Гільдії», протягом досить тривалого часу в ролі єдиного варіанта з
оплати за оренду площ у торговельній нерухомості України виступала фіксована
ставка. Але в більш розвинених країнах максимальне поширення спостерігається за
урахуванням обороту наймачів. На вітчизняному ринку роботу за подібним
принципом почали міжнародні ритейлери, які почали масову експансію близько
п'яти років тому. Потім на цей принцип почали переходити великі компанії
України, які, по-перше, були готові вести прозору роботу, а по-друге, були
здатними до великого товарообігу. Тим не менше, найбільш активно відсоток з
обороту став застосовуватися починаючи з 2009 року, для того щоб утримувати
якірних орендарів разом з великими франчайзинговими мережами. При цьому сплату
чистого відсотка з обороту застосовують у виняткових випадках. За словами
Євгенії Локтіонової, якщо враховують обіг, то це роблять із застосуванням
комбінованої схеми, при якій між сторонами відбувається домовленість щодо
мінімальної ставки за 1 квадратний метр, яка виплачується незалежно від рівня
продажів. У випадку, коли товарообіг при розрахунку на 1 квадратний метр
перевищує дану суму, орендарем додатково виплачуються відсотки з продажів.
Такий принцип з розрахунку плати за оренду, як вважає Марія Міронкіна, керівник
департаменту торгової нерухомості міжнародної компанії з консалтингу СВ Richard
Ellis, на сьогоднішній день в основному застосовують якірні орендарі і
магазини, для яких є більш характерною висока відвідуваність, а, відповідно, і
товарообіг.
Втім, фіксовану ставку до цих пір застосовують як
найпоширенішу. Основною її перевагою в торговому центрі є прогнозованість і
стабільність у рівні по майбутньому доходу. Ця ж перевага вловлюється для себе
і багатьма орендарями. За словами Сергія Костерного, директора маркетингового
відділу в мережі «Швидко-Україна», знаючи, якою є сума по орендній платі разом
з площею і кількістю столів, стає можливим прогнозування прохідності і потім
оцінки рентабельності роботи закладу. Фіксована ставка є більш надійною.
Можливість контролю за товарообігом є обмеженою. А строгий облік ведеться
далеко не всіма, особливо, якщо йдеться про дрібні точки торгівлі.
У великих мережах рішення цього питання є ще більш
простим. На початку кожного місяця орендарями надається бухгалтерський звіт, в
якому вказана сума від реалізованих товарів в даному приміщенні за звітний
місяць. За словами Євгенії Соколової, провідного спеціаліста у відділі
нерухомості та розвитку компанії «Фокстрот. Техніка для дому», крім того в
орендодавця з'являється право на вимоги Z-звітів касових апаратів, якими
підтверджуються надані дані щодо обороту. Варіант з оплатою відсотків є
вигідним як для орендарів, так і для орендодавців. Адже якщо робота магазину
ведеться ефективно, то і заробіток орендодавця є куди більш високим. У свою
чергу, орендареві цей метод буде вигідним в періоди з сезонним спадом продажів.
Але все ж, як вважають експерти, майбутнє - це
комбінована система з нарахування оренди. При такому методі торговий центр
отримує можливість не тільки нарахування гарантованої суми по орендній платі за
рахунок базових ставок, але і мати можливість збільшення прибутку у разі, якщо
збільшуються продажі в орендарів. Тому торговими центрами на сьогоднішній день
не просто надаються обладнані площі, але і вкладаються кошти у проведення
маркетингових заходів щодо залучення відвідувачів.
Будівельний сайт domobaza.info