Серед
схем придбання житлової нерухомості на первинному ринку - заставні та договори
оренди житла з його подальшим викупом. Пропонуємо вашій увазі плюси і мінуси
цих схем.
Заставна
Заставна
засвідчує не право її власника на об'єкт нерухомості, а його право звернути
стягнення на цей об'єкт в разі невиконання основного грошового зобов'язання
боржником. В силу положень ЗУ «Про іпотеку» власник заставної не отримує жодних
прав на майбутню квартиру.
У
зв'язку з набранням чинності ЗУ № 2367-VI від 29.06.2010 «Про внесення змін до
деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення державного регулювання у сфері
будівництва житла» використання заставних у якості інструментів інвестування в
будівництво вважається неправомірною діяльністю. Заставна розглядається лише як
механізм рефінансування, а не як спосіб продажу первинної нерухомості.
Дана
позиція відображена і в листі Мінюсту № 820-0-2-10-31 від 27.10.2010, але,
такий лист не є нормативно-правовим актом, і будівельні компанії продовжують
залучати гроші інвесторів в обмін на видачу заставних, вводять в оману
потенційних покупців, що має ознаки складу кримінального злочину, передбаченого
ст. 190 «Шахрайство» УКУ. При цьому, відповідно до ст. 230 ЦКУ, у разі, якщо
одна зі сторін угоди навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які
мають істотне значення, такий правочин визнається судом недійсним. Сторона, яка
застосувала обман, зобов'язана відшкодувати іншій стороні збитки у подвійному
розмірі та моральну шкоду, заподіяну у зв'язку із здійсненням угоди.
Договір оренди житла з викупом
На
законних підставах об'єктом оренди з правом викупу може бути тільки квартира
або будинок (тобто, угода можлива виключно для відчуження готового житла або
для залучення коштів у будівництво житла при використанні попереднього договору
оренди житла до завершення його будівництва).
Відносини
оренди житла з викупом встановлюються на підставі договору, до якого
застосовуються положення статей 810 1, 811, 813 - 820, 823, ч. 2 ст. 825, ст.
826 і 1232 1 ЦКУ з урахуванням особливостей, встановлених ЗУ «Про запобігання
впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового
будівництва».
За
договором оренди одна сторона - підприємство-орендодавець передає другій
стороні - фізичній особі - орендарю житло за плату на довготривалий (до 30
років) строк, після закінчення якого або достроково, за умови сплати орендних
платежів у повному обсязі (викупу житла), житло переходить у власність
орендаря. Договір оренди укладається в письмовій формі, підлягає обов'язковому
нотаріальному посвідченню та обов'язковій державній реєстрації.
За
такою схемою придбання момент виникнення права власності на нерухомість виникає
після припинення відносин оренди і повної оплати вартості за договором.
Перевагою такої схеми є поетапна оплата вартості, а недоліком - при розірванні
договору втрачається вся сума внесених «покупцем» грошей, так як сплачена сума
буде вважатися внесеною за оренду нерухомості і не підлягатиме поверненню,
власник майна може безперешкодно розпоряджатися своїм майном. Для багатьох
забудовників така схема, очевидно, стане основним способом привернути засоби
для завершення будівництва об'єкта.
Артем Стоянов, Building.ua