Чотири держбанки за сприяння НБУ обіцяють почати видавати
іпотеку під 14% вже в серпні-вересні 2011 р. Для цього вони випустять іпотечні
облігації на 1 млрд. грн. Правда, поки що ідея виглядає вогкуватою і складно
реалізується на практиці, але якщо вона спрацює, то ставки за іпотечними
кредитами знизяться по всьому ринку.
Четверо
в човні, не рахуючи НБУ
Чотири державні банки - «Ощадбанк», «Укрексімбанк»,
«Укргазбанк» і «Київ» - за підтримки НБУ вирішили створити так зване Агентство
для рефінансування іпотечних кредитів. Саме так керівництвом «Ощаду» і Нацбанку
була представлена ідея про впровадження схеми, яка
дозволить у короткий термін знизити гривневі ставки по іпотеці на купівлю
«вторинки» до 14%, а через рік-два - до 12-12,5%. «В «Ощадбанку» народилася
ідея, як цей сегмент якимось чином стимулювати і створити новий механізм для
того, щоб кредитування іпотеки відновилося. Національний банк це вивчив, ми
зацікавилися», - говорить заступник голови НБУ Юрій Колобов.
Самі автори рацпропозиції пояснюють, що ідея, загалом, не
нова і полягає у випуску іпотечних облігацій. «Ми велосипед не винаходили - це світовий
досвід», - розповідає голова правління «Ощадбанку» Сергій Подрєзов, уточнюючи,
що йдеться про досвід Західної Європи та пострадянського простору, і, в жодному
разі, не США. Суть схеми полягає в тому, що банки створюють спеціальну
компанію, т. зв. SPV, зі статутним фондом в 25 млн. грн, яка буде випускати
іпотечні облігації, використовуючи як заставне покриття наявні в її банків-засновників
кредити. Прибуток від облігацій буде повертатися банкам, а SPV буде заробляти
на комісійних. «Це буде публічна компанія, де власником будуть 4 державні банки,
і ми будемо просити регулятор у вигляді Національного банку стати на чолі
наглядової ради цієї компанії», - говорить С. Подрєзов.
Облігації будуть знаходитися у вільному обігу на ринку,
де їх зможе придбати кожен бажаючий інвестор. Ними, за словами радника голови
правління «Ощадбанку» Сергія Волкова, в таких схемах зазвичай виступають організації,
які цікавляться довгостроковим вкладенням у безризикові інструменти. Мова йде
про накопичувальні пенсійні фонди, страхові компанії, інститути спільного
інвестування. При цьому банкір нагадує, що в Україні інструмент узаконений і
апробований - вже було два випуски іпотечних облігацій, один з яких здійснило
ДІУ і два - комерційні банки («Укргазбанк» до його націоналізації і
«Укрсоцбанк»).
Передбачувана вартість облігацій, як повідомив Ю.
Колобов, перебуватиме «в коридорі» між ціною державних і корпоративних цінних
паперів банків. «На сьогоднішній день ринкова прибутковість 3-річних гривневих
облігацій знаходиться на рівні 10,3-10,5%. Таким чином, вартість іпотечних
облігацій, швидше за все, буде не меншою 11,5-12,0%. Мінімум 1-2% складе маржа
агентства для покриття операційних витрат. Тобто 14% - це мінімальна ставка, за
якою можна кредитувати іпотеку з розрахунку сьогоднішніх доходностей», -
пояснює аналітик інвестиційної компанії Concorde Capital Світлана Рекрут.
Перша емісія облігацій на суму в 1 млрд. грн. запланована
вже на серпень. Після її здійснення, за словами С. Подрєзова, зазначені ставки
вони готові будуть запропонувати споживачам уже через 10 днів. Одним з
найважливіших умов для позичальників стане початковий внесок у розмірі 20-30%
від вартості об'єкта нерухомості.
Без
проблем не обійтися
Експерти називають ідею створення SPV і сек'юритизації
іпотечних кредитів хорошою, але важкоздійснюваною на практиці. «Випуск
облігацій під кредити дозволить банкам повернути ліквідність, щоб згодом
направити її на видачу нових кредитів. Враховуючи відносно невисоку вартість
залучення коштів за рахунок облігацій, банки зможуть трохи знизити вартість
довгострокового кредитування в національній валюті», - говорить аналітик Dragon
Capital Анастасія Туюкова. І тут же вказує на ряд труднощів. «Основними
перешкодами успішної реалізації даної ідеї є відсутність значного попиту на
такі довгі (3-5 років) папери в національній валюті, враховуючи можливу
невисоку прибутковість (премія в 150-250 б.п. до 10,5% за співставленими внутрішніми
державними паперами). В Україні, на жаль, до цих пір не розвинені такі потужні
внутрішні інвестори, як пенсійні фонди і страхові компанії, які потенційно
стали б основними покупцями даних інструментів. Інтерес серед нерезидентів може
бути, однак прибутковість повинна компенсувати валютні і кредитні ризики
інвестицій в Україну», - говорить експерт.
Скептично поставився до ідеї і президент «Українського
аналітичного центру» Олександр Охрименко. Він згадує, що в 2007 р. «Укргазбанк»
випускав іпотечні облігації, які теж були більш прибутковими, ніж державні
цінні папери. «Їх купували, але з дуже великим скрипом. А на сьогоднішній
момент я не уявляю взагалі, хто їх купить», - розповідає експерт, який в той
час якраз значився радником голови правління «Укргазбанку». «Був час, коли
корпоративні облігації дуже вдало купували нерезиденти, але сьогодні вони не
бажають купувати. А ринок українських покупців не такий великий», - говорить
він. Та й заявлений 1 млрд. грн, на його думку, сума занадто велика для
освоєння українським ринком іпотечних облігацій.
У свою чергу, голові правління «Укрсоцбанку» Борису
Тимонькіну задум колег сподобався. Він вважає, що якщо їм вдасться розмістити папери
«відсотків під 10», то досягти заявлених ставок по іпотеці буде цілком реально.
При цьому йому видається цікавим вступу в SPV, якщо банк буде відповідати його
вимогам. Як повідомив С. Подрєзов, коли компанія пройде випробування часом,
вони будуть раді запросити до себе в якості учасників всі комерційні банки.
Все
вийде?
Для використання кредитного портфеля в якості
забезпечення за облігаціями необхідно, щоб іпотечне покриття складалося з пулу
однорідних іпотечних кредитів, тобто пройшло процес сек'юритизації. «Щоб
інвестори чітко розуміли, чим саме забезпечений борг, який вони купують», -
пояснює С. Рекрут. Втім, потрібно відзначити, в українських умовах складно
знайти великий обсяг позик з ідентичними умовами видачі. Як пояснює С. Рекрут,
для цього необхідно, як мінімум, провести повний аудит кредитного портфеля і
перепідписання деяких договорів.
«Також неясно, як буде оцінюватися кредитна якість
іпотечного портфеля, під який будуть випускатися папери, тому що наявність
поганих кредитів або механізмів щодо зниження кредитних ризиків будуть
визначальними для вартості паперів", - додає А. Туюкова. В цілому ж, на її
думку, за умови прибутковості облігацій близько 13%, можливість видачі кредитів
під 14% виглядає малореалістичним, якщо тільки НБУ і уряд не створять для цього
додаткові стимули. До речі, як вважає О. Охрименко, цим все і закінчиться.
«Думаю, що НБУ викупить ці облігації через якийсь держбанк, і це запрацює», -
припускає він.
С. Подрєзов впевнений, що схема запрацює. «Є попит на
таку процентну ставку, тому що тоді платіж по кредиту на 20-25 років буде, в
принципі, рівнятися в гривневому еквіваленті вартості оренди квартири», -
пояснює він. Правда, 14% не набагато нижче 16% - такі сьогодні мінімальні
ставки по кредитуванню "вторинки". До того ж, умови по дешевих
кредитів будуть більш жорсткими.
Проте експерти впевнені, що якщо заявлені 14% річних
з'являться на ринку, це змусить інші банки задуматися про конкуренцію. «Швидше
за все, якийсь вплив на ринок має бути», - говорить А. Туюкова про можливе
зменшення середньоринкової ціни іпотеки. А банкір Тимонькін нагадує, що банки
завжди оглядаються на дії конкурентів. Тому на питання про те, чи призведе
поява більш дешевої іпотеки до зниження ставок іншими банками, він упевнено
відповідає: "Звичайно".
Наталія
Тарасова, UGMK.INFO