В уряді мають намір вкінець зарегулювати ринок нерухомості. Не розібравшись
з реєстрацією прав на нерухоме майно та перенісши на 1 листопада набуття
чинності нових правил його оцінки, Мінекономрозвитку взялося за ріелторів,
пишуть "Контракты".
Відповідно до законопроекту «Про особливості здійснення ріелторської
діяльності», представників даної професії зобов'яжуть мати вищу освіту,
проходити навчання за спецпрограмі, здавати іспит і т.д. Їх будуть заносити до
спеціального реєстру і видавати корочку ріелтора. Автори законопроекту очікують
від цього підвищення якості послуг. Експерти побоюються корупції та додаткових
проблем для учасників ринку.
Для громадян або для
чиновників
Робота ріелторів в Україні законодавчо не врегульована, і, як правило,
здійснюється у вигляді підприємницької діяльності з надання інформаційних
послуг, сказано в пояснювальній записці до законопроекту. Тому часто
ріелторською діяльністю займаються сірі ріелтори, які діють напівлегально. Така
ситуація негативно відбивається як на рівні захисту прав споживачів, так і в
цілому на ринку нерухомості.
Ідея «ліцензувати» ріелторську діяльність виглядає дещо дивною. По суті, це
звичайна господарська діяльність, як будь-яка інша посередницька, яка і без
того регулюється Господарським і Цивільним кодексами, законом «Про захист прав
споживачів», іншими законодавчими та підзаконними актами. Але партнер ЮФ
«Ілляшев та Партнери» Максим Копейчиков вважає, що прийняття подібного закону
виправдане. Оскільки ця сфера діяльності представляє великий суспільний інтерес,
а наслідки відсутності належного держконтролю можуть призвести до соціального
вибуху. «Не секрет, що афера «Еліта-Центр» мала б набагато менші негативні
наслідки, якби не очевидна неохайність деяких агентств нерухомості», -
аргументує він.
Втім, за словами партнера ЮФ «Моріс Груп» Тараса Герули, питання досить
спірне. Тут є як плюси, так і мінуси. Позитив полягає в можливості (поки досить
примарній) підвищення якості послуг і якогось захисту прав споживачів. Але він
досягається попутно з великими мінусами. Найбільший з них - прагнення
чиновників до тотальної регуляції всіх сфер з можливістю заробляти на
свідченнях, реєстрах, навчанні, атестаціях, розгляді скарг тощо На думку юриста,
саме це послужило причиною розробки законопроекту. Цікаво, що він, згідно з
пояснювальною запискою, розроблений на виконання доручення президента «Про
деякі питання дерегуляції». «Вийшло «красиво» - з метою дерегуляції «зарегулювали»
в черговий раз ще одну сферу», - зауважує Тарас Герула.
Хто зможе стати
ріелтором
Відповідно до законопроекту, ріелтори можуть працювати на ринку в статусі
фізособи- підприємця (ФОП), або юрособи - ріелторської організації. В останній
повинен працювати хоча б один сертифікований ріелтор. Також тут можуть
працювати агенти з операцій з нерухомістю (вони не мають статус ріелтора).
Встановлені особливі вимоги до ріелторів. Вони зобов'язані мати вищу освіту,
володіти українською мовою, пройти навчання за програмою здійснення
ріелторської діяльності або стажуватися у діючого ріелтора не менше року,
скласти кваліфікаційний іспит і отримати кваліфікаційне свідоцтво, а також бути
зареєстрованими у Державному реєстрі ріелторів. Займатися ріелторською
діяльністю не може особа з непогашеною судимістю за злочин проти власності.
З регулятором
перестаралися
Автори законопроекту очікують підвищення якості послуг. Експерти - корупції
та додаткових проблем для учасників ринку
Побоювання викликають норми законопроекту, що встановлюють повноваження
Мінекономрозвитку щодо регулювання ріелторів. Саме міністерство буде організовувати
кваліфікаційний іспит, видавати свідоцтво, перевіряти ріелторів і застосовувати
до них санкції. Правда, передбачено, що до складу екзаменаційної комісії
входять не менше двох третин представників саморегулівних організацій (СРО)
ріелторів. Але статус такої організації можна буде отримати, знову таки, в
Мінекономрозвитку. «Безумовно, виявити в цій нормі «корупційну складову» можна»,
- говорить Максим Копейчиков. До слова, в пояснювальній записці сказано, що
законопроект не містить правил і процедур, які можуть містити ризики вчинення
корупційних правопорушень, а громадська антикорупційна експертиза не
проводилася. Недоцільною таку модель вважає і Тарас Геркула. «Або повністю
державний регулятор, або саморегульована організація», - пояснює він.
Законопроектом також визначено, що ріелтор не може одночасно працювати в
ріелторській організації і як ФОП, а агент не може одночасно працювати в
декількох агентствах. Максим Копейчиков допускає, що метою впровадження цього
правила є більш чітке визначення суб'єкта відповідальності. А Тарас Герула
вважає цю норму дискримінаційною. За його словами, вона включена в законопроект
в інтересах ріелторських компаній, як можливість відсікти конкуренцію фізосіб і
зловживання тих, хто працює як за сумісництвом, так і самостійно.
Ніякої інформації без
реєстрації
У законопроекті визначено види ріелторських послуг: а) посередницька
діяльність з купівлі, продажу, оренди нерухомого майна та здійснення операцій з
таким майном, б) діяльність з надання інформаційних та консультаційних послуг
на ринку нерухомості. Інша норма документа говорить, що ріелторські послуги не
можна надавати без відповідного свідоцтва. Тобто, надання будь-яких
інформаційних послуг відносно нерухомості не зареєстрованою у реєстрі ріелторів
особою буде протизаконним. «Під інформаційними послугами можна в даному випадку
розуміти широкий спектр послуг, який до ріелторської діяльності ніякого
відношення не має», - зауважує Тарас Герула.
У той же час складно прогнозувати, що після прийняття закону всі ріелтори запишуться
до реєстру і не буде «сірих» учасників ринку. За словами юриста, все залишиться
так, як було. Просто наявність статусу офіційного ріелтора дасть такому фахівцю
якусь перевагу на ринку, але це перевага буде платною. А Максим Копейчиков
вважає, що введенню закону в дію повинна супроводжувати роз'яснювальна робота,
спрямована на запобігання співробітництва громадян з такими «напівлегальними»
консультантами. «Економія на послугах, пов'язаних з придбанням квартири, може
обернутися великими збитками», - говорить він.
Гонорари обмежать
Цікаво, що однією з цілей законопроекту визначено задоволення потреб
споживачів ріелторських послуг за «прийнятними цінами». Іншою нормою
встановлено, що максимальний розмір оплати ріелторських послуг не може
перевищувати 3 % вартості нерухомості, визначеної у договорі. Тарас Герула
вважає, що очікуваного ефекту таке обмеження може не принести. Адже платежі
більше 3 % можуть перейти в оплату будь-яких додаткових послуг (наприклад,
спочатку можна укласти договір про надання інформаційних послуг, а після - про
посередництво). За словами юриста, гонорар повинен визначатися сторонами
самостійно. А Максим Копейчиков зауважує, що гонорар в реальності не
визначається ринком, а існує практично недоведена змова ріелторів відносно ціни
послуг. «На мій погляд, повинна бути визначена як максимальна, так і мінімальна
(в абсолютному грошовому вираженні) ціна, оскільки обсяг робіт ріелтора мможе
бути практично однаковим в угоді з продажу п’ятикімнатної квартири в Києві і
однокімнатної квартирі в місті з населенням десять тисяч осіб. Тобто, в окремих
випадках, тривідсотковий гонорар може навіть не покрити витрат ріелтора», -
пояснює він.
Вілен Веремко, "Контракты"