Друга за останні
шість років фінансова криза змушує забудовників активно рекламувати свою
продукцію, а покупців – бути більш обережними при виборі житла. У кого купувати
нову квартиру - найголовніше питання покупців незалежно від того, для чого
призначається житло: для проживання або як спосіб вберегти, а бажано, і
примножити гроші, пише ІА
ЛІГАБізнесІнформ.
Зрозуміло,
запропоновані питання і правила не замінять хорошого юриста, який повинен
прискіпливо перевірити всі документи, але дозволять, як мінімум, звузити коло
претендентів на звання будівельника вашої квартири.
1. Коли почалися продажі житла?
Реалізація
квартир на етапі котловану, звичайно, не є кримінальним злочином. Але
ймовірність того, що навіть до зведення стін справа не дійде, у таких
забудовників набагато вище, ніж у тих будівельних компаній, які продають житло
хоча б на рівні 50-60%, а краще - 70-80% готовності будинку.
Звівши 2/3
поверхів, причому без продажів квартир, тобто за власні або кредитні кошти,
забудовник вже навряд чи відмовиться від свого дітища. А якщо це і станеться,
постраждалих буде істотно менше, ніж при продажах, розпочатих з нульового
циклу. Починати продавати квартири зі 100%-ою готовністю можуть собі дозволити
тільки компанії, в арсеналі яких є власний завод будматеріалів.
Звичайно,
купувати з фундаменту на 20-30% вигідніше, ніж коли квартира вже має реальні
стіни і вікна, але кризові часи ставлять в основу не економію або примноження
грошей, а їх збереження. Тому варто шукати в першу чергу надійного, а вже в
другу - недорогого забудовника.
2. Скільки секцій / черг в домі? Як швидко вони
здаються?
Ідеальна схема
купівлі квартир в кризу - придбання житла в другій черзі будівництва. По-перше,
при наявності зданих в експлуатацію перших секцій на їх прикладі можна оцінити
реальну, а не декларовану у відділі продажів якість будівельних робіт - як
фасадних, так і внутрішніх.
По-друге,
будівництво декількох секцій і успішне введення першої черги, як правило,
означає підведення набору необхідних інженерних комунікацій під весь комплекс.
Складно собі уявити забудовника, який кинув би на півдороги такий проект, адже
інженерія може займати до 30% його собівартості.
По-третє, темпи
будівництва першої черги (за ними варто поспостерігати з самого початку або
вивчити "ретроспективу" на форумах та інших відгуках покупців) дають
можливість приблизно змоделювати, в які терміни буде здана друга.
Якщо мова йде про
зведення свічки на один під'їзд маловідомим забудовником, до такого проекту
слід підходити з особливою пересторогою: прогнозувати що-небудь тут досить
складно, навіть якщо (особливо якщо!) компанія будує одночасно кілька об'єктів.
3. У якому стані здаються квартири?
Наявність вже
готових квартир для огляду - хороший показник того, чи збирається забудовник в
принципі доводити почате до кінця. Голі бетонні стіни - одна з передумов
занепокоїтися долею проекту. Сьогодні кожний другий забудовник намагається
віддавати покупцеві рівні стіни зі стяжкою стель і підлоги, тому проект без
чистового оздоблення повинен, як мінімум, насторожити. А в поєднанні з дуже
незручною локацією і відсутністю інфраструктури (дитсадків, доріг, громадського
транспорту, магазинів) від такого проекту потрібно бігти куди подалі. Звичайно,
можна сказати, що на кожний товар є свій покупець, і на дешеве житло теж є свій
попит. Відповідь буде такою: сьогодні зросли в багато разів ризики, що
забудовник, який демпінгує за рахунок локації і низької якості, швидко піде з
ринку.
4. Чи є у забудовника власний ЖЕК / експлуатуюча
компанія?
Сьогодні багато
хто сприймає наявність свого ЖЕКу або експлуатуючої компанії у забудовника як
спосіб тривалого заробітку на мешканцях після здачі в експлуатацію будинку за
рахунок невисоких накладних витрат (будинок-то новий, ремонти не потрібні). А
даремно. Насправді на етапі вибору майбутньої квартири цей факт повинен
додавати балів забудовнику за інших рівних, а не навпаки. Особливо якщо контора
вже обслуговує інші проекти забудовника. У цьому випадку потенційний інвестор
може оцінити якість такого обслуговування (форуми, рівень тарифів і т.д.).
5. За яким механізмом фінансування продаються
квартири?
Українське
законодавство передбачає два фіксованих механізми фінансування будівництва
житла - фонди фінансування і цільові облігації. Деякі забудовники пропонують
свої ще не збудовані квартири продавати через схему закладних - інструмент,
описаний в Законі "Про іпотеку". Це саме по собі не є протизаконним.
Однак ризики з отримання такої квартири після її добудови в обмін на свою
заставну зростають багаторазово. Навіть побудовані і введені в експлуатацію
квартири можуть бути перепродані іншим власникам вже як готові об'єкти, а не як
права власності. А володарі закладних можуть просто залишитися ні з чим.
Природно, ці
питання - лише перший крок до вибору свого забудовника. Але навіть на цьому
етапі краще максимально звузити зону потенційних пошуків, щоб у підсумку
зробити правильний вибір і зберегти власні заощадження.
ІА ЛІГАБізнесІнформ