Минулий рік не приніс столичному ринку житла ніяких
революційних змін. Правда, експерти, підбиваючи підсумок, давали різні оцінки.
Так, аналітики групи компаній «Планета Оболонь» характеризували стан ринку
нерухомості Києва в 2010 році як глибоку системну кризу. Менш категоричним був
у своїх судженнях президент Союзу спеціалістів з нерухомості України Олександр
Рубанов: «2010 рік можна швидше назвати роком стагнації».
Втім, знайшлися й ті, хто говорив про стабілізацію і на
початку розвитку. «Якщо 2009 рік пройшов під гаслом «адаптуйся і виживай», то
2010-й можна сміливо назвати роком стабілізації, - говорить генеральний
директор АН «Благовіст» Ірина Луханіна.
Хтось заперечить: це суб'єктивні оцінки. Згодні. Але
об'єктивних, на жаль, в України немає, оскільки офіційні дані про кількість
операцій громадськості недоступні. Нещодавно ряд фахівців ринку нерухомості і
журналістів, що висвітлюють цю тематику, в тому числі і автор цих рядків,
підписали колективне звернення до Міністерства юстиції України з проханням
опублікувати реальні дані щодо кількості здійснюваних операцій. Благо, ця
інформація через нотаріат та регіональні управління юстиції до Міністерства
надходити повинна. Але Мін'юст формальною відписався, що збір таких даних у
його обов'язки не входить, і порадив збирати інформацію з БТІ (які такої теж
давати не хочуть).
Залишається тільки статистика, яку готують деякі
агентства нерухомості. Приміром, за даними АН SV Realty, за період з 1 січня
2010 до 1 січня 2011 року в Києві було здійснено 9406 угод купівлі / продажу
квартир на вторинному ринку, і 2346 - продано в недобудованих будинках. А за
підсумками 2009 року на вторинному ринку житла Києва було продано 6600 квартир,
на первинному ринку - 1425 квартир. Тобто в 2010 році мало місце істотне
збільшення числа угод, що дозволяє говорити про пожвавлення ринку.
УГОД БУЛО МЕНШЕ. З іншого боку, багато експертів ставлять
під сумнів дані цієї компанії, оскільки немає повної ясності, яким чином вони
могли б бути отримані. А з суб'єктивних відчуттів деяких фахівців, активність
на ринку навіть трохи знизилася. Так, директор ріелторської компанії «Золоті
ворота» Олексій Холмецький вважає, що кількість угод було дещо менше, ніж у
2009 р. Невелике зниження числа операцій відзначено також за сумарними
результатами найбільших столичних мережевих агентств нерухомості «Благовіст» і
Park Lane, а також низки їхніх партнерів, що користуються єдиною зведеною базою
даних. За оцінкою Ірини Луханіної, на частку цих компаній припадає близько 50%
всіх операцій на ринку нерухомості Києва, і їх результати досить достовірно
відображають тенденції столичного ринку в цілому. Втім, більшість опитаних
експертів говорить все-таки про незначне збільшення кількості угод.
ЦІНИ ТРОХИ ЗНИЗИЛИСЯ. Відносно цін серед експертів також
згоди немає. На думку аналітиків професійного порталу нерухомості domik.net, за
рік київська житлова нерухомість подешевшала приблизно на 8% (як у доларах, так
і в національній валюті). З урахуванням інфляції, вважають аналітики, реальне
зниження вартості житлової нерухомості буде порядку 17-20%. В АН «Благовіст»
також говорять про те, що середня ціна продаваних квартир з січня по грудень
2010 р. знизилася приблизно на 6%. Олексій Холмецький вважає, що за рік ціни
впали приблизно на 10%. Володимир Духненко, директор рейтингового агентства
«Експерт-рейтинг», також стверджує, що протягом усього року ціни йшли вниз. А
ось за даними компанії SV Development, з 1 січня 2010 по 1 січня 2011 року
середня реальна ціна продажу 1-3-кімнатних квартир на вторинному ринку в Києві
виросла на 7,28%.
За нашими ж спостереженнями, отриманими в результаті
щомісячного моніторингу ситуації на ринку нерухомості, ціни також знизилися.
Так, однокімнатні квартири площею 30-35 кв. м у спальних районах, які в січні
2010 р. можна було купити за $50 тис., зараз пропонуються за $46-48 тис. «Двійки»
площею 42-45 кв. м, які йшли по $68 тис., зараз виставляються за $65 тис.
5 ГОЛОВНИХ ПИТАНЬ Про РИНКУ НЕРУХОМОСТІ-2011
1. ЩО БУДЕ З ІПОТЕЧНИМ КРЕДИТУВАННЯМ?
За словами більшості експертів, одне з досягнень минулого
року, - відновлення, хоча й у скромних масштабах, іпотечного кредитування. Якщо
в 2009 році ми насилу знайшли 10 банків, що видають іпотечні кредити, то в
кінці 2010 року їх було близько 30. Знизилися і процентні ставки. Якщо навесні
цього року вони були в районі 25-30%, то восени - 19-22%.
Під які відсотки буде видаватися іпотека в 2011 році? На
думку першого заступника голови правління АТ «Ощадбанк Росії» Олександра
Ведяхіна, протягом року середня ставка за іпотечними кредитами знизиться з
нинішніх 19-22% до 16%. А це означає, що в 2011 році більше людей зможе
дозволити собі взяти іпотечний кредит. Судіть самі. Якщо взяти $20 тис. (160
тис. грн) на 15 років під 22% річних, то щомісячний платіж по ануїтету складе
3050 грн. При ставці ж в 16% він буде 2350 грн.
Президент Українського аналітичного центру Олександр
Охріменко певні надії покладає на те, що статутний фонд державної іпотечної
установи був збільшений з 200 млн. грн. до 2,2 млрд. грн. «Дуже хочеться
вірити, - говорить експерт, - що тепер ДІУ займеться цим рефінансуванням
іпотечних кредитів. Якщо ДІУ буде продовжувати рефінансувати за ставкою 11%,
хай банки накинуть ще свої кілька відсотків, у багатьох людей з'явиться
можливість взяти іпотечний кредит під 14-15%».
ВНЕСКИ - МЕНШІ. Очікується і деяке пом'якшення умов
видачі кредитів. Наприклад, як говорить Олександр Ведяхін, цього року можливе
зниження первісного внеску з 40-50% від повної вартості житла до 25-30%.
Збільшення термінів кредитування малоймовірно, оскільки,
за словами Олександра Ведяхіна, у банків зараз є проблема до залучення «довгих»
ресурсів. Тому, як і в 2010 році, середній термін кредитування, швидше за все,
буде складати 15 років.
Висновок з усього вищесказаного можна зробити такий: для
тих, кому не вистачає до покупки житла, скажімо, $20-30 тис., шлагбаум буде
відкритий. Вони зможуть взяти кредит, щомісячна виплата по якому буде не
перевищувати щомісячну плату за оренду квартири. А от тим, кому не вистачає
набагато більше, з іпотекою буде складніше. Адже чим більша сума потребна, тим
більший буде платіж по кредиту, і тим більша потрібна буде офіційна «біла»
зарплата, яку, швидше за все, банки будуть вимагати і в поточному році.
2. ЩО БУДЕ З ЦІНАМИ НА ЖИТЛО?
Фахівці по-різному прогнозують поведінку цін на житло в
цьому році. «Якщо не буде ніяких катаклізмів (наприклад, дефолта), то в 2011-му
все буде на тому ж рівні, що і в попередньому році, - вважає Олександр Рубанов.
- Ціни не опустяться, тому що люди купують квартири за тими цінами, які
встановилися зараз». Юрій Базелинський також вважає, що ціни будуть зберігатися
приблизно на тому ж рівні. Мовляв, немає передумов для зростання купівельної
спроможності, і для нього недостатньо прогнозованого пожвавлення іпотеки. З цим
згодний і аналітик Міжнародного центру перспективних досліджень Олександр
Жолудь. Але є й ті експерти, які допускають зниження цін.
«Те, що люди не заробляють так багато грошей, як раніше,
це факт, - говорить Олексій Холмецький. - Тому багато нових покупців з'являтися
не буде. І ціни, можливо, будуть потроху опускатися. Максимум на 5% до літа».
Прогноз же «Сегодня» такий: якщо умови іпотеки
пом'якшаться настільки, наскільки прогнозують, то можуть трохи зрости ціни на
найдешевше житло. Багато людей зможуть собі дозволити взяти відсутні $20-30
тис., адже щомісячний платіж не буде перевищувати орендну плату за квартиру.
Приміром, якщо навіть у людини є $5 тис. «заначки», взявши в кредит $30 тис., вона
зможе купити маленьку «одиничку». На квартири дорожче $100 тис. доларів ціни
залишаться стабільними: їх зможуть купувати, якщо іпотека стане більш доступною.
Що стосується цін на квартири в новобудовах, то немає
серйозних підстав чекати їх помітного зниження в цьому році. «Не думаю, що ціни
будуть знижуватися, - говорить провідний фахівець компанії SV Development
Сергій Костецький. - Забудовнику нецікаво знижувати рентабельність, оскільки у
нього практично зникне можливість залучати великих інвесторів. Адже зараз
будівництва фінансуються не тільки за рахунок покупців, як це було раніше, а і
за рахунок залучення інвесторів, які хочуть добре заробити на цих проектах».
Теоретично міг би стимулювати зниження цін нещодавно прийнятий закон «Про
регулювання містобудівної діяльності», який спрощує на папері життя
забудовникам і знижує їх витрати. Але закон ще президентом не підписаний. Крім
того, його запуск у дію, за найсприятливіших умов, займе не один місяць, і він
просто не встигне надати свій вплив на формування середніх цін на ринку в 2011
році.
3. ЧИ БУДУТЬ БУДУВАТИ НОВІ БУДИНКИ, І ЧИ НЕБЕЗПЕЧНО ВКЛАДАТИ
ГРОШІ У НОВОБУДОВУ?
Нові будинки, звичайно, будувати будуть, але їх буде
відносно небагато. «З урахуванням того, що у нас дуже багато недобудованих
об'єктів, в основному роботи будуть вестися на тих об'єктах, які вже
знаходяться на якихось стадіях будівництва», - говорить Сергій Костецький. На
будинки «з нуля» доведеться не більше 20% будівництв.
Що стосується ризиків, то зараз купувати квартири в
недобудованих будинках стало менш небезпечним, ніж у 2009 р., але ризики, на
думку Сергія Костецького, існують, і досить серйозні. Адже багато об'єктів, які
на початку минулого року «розморозилися», зараз знову «завмерли»: гроші
закінчилися.
Крім того, слід враховувати системні ризики, які можуть
призвести до масового «заморожування» будівництв. «Найбільша проблема, яка може
виникнути, це якщо зараз подорожчає метал на внутрішньому ринку через
подорожчання газу і руди, - попереджає Олександр Охрименко. - Подорожчання газу
має призвести до подорожчання також цементу і цегли. Якщо це станеться, буде
падіння обсягів будівництва на 10-20%».
Для людей, що стоять на обліку, які потребують поліпшення
житлових умов, є ще можливість придбати квартиру за допомогою програми
«Доступне житло», виконавцем якої є фонд сприяння молодіжному житловому
будівництву. За цією програмою держава компенсує людині 30% нормативної вартості
житла, що купується. Проекти для участі в цій програмі ретельно вибираються і
контролюються, тому придбання квартири в такому недобудованим будинку можна
вважати досить безпечним. Однак, за словами голови правління Фонду Леоніда
Рисухіна, фінансування програми на цей рік ще не затверджено, поки йде
обговорення суми в 330 млн. грн.
4. ЩО БУДЕ З ЦІНАМИ НА ОРЕНДУ?
На ринку оренди минулий рік також був дещо активніше, ніж
2009-й. Так, за даними АН SV Realty, в 2010 році було здійснено 9490 угод по
оренді квартир (у 2009-му - 9116). Середня вартість оренди за рік виросла на
16,68%.
У поточному ж році помітного зростання орендних ставок не
очікується. «Ціни на оренду будуть на рівні минулого року, - вважає Олексій
Холмецький. - У Києві нових робочих місць не з'являється, тому напливу людей з
передмістя не буде. Багато хто буде продовжувати «ущільнюватися». Ті, хто
раніше знімав 1-кімнатну квартиру, будуть знімати кімнату. А ті, хто знімав
квартиру на одного, - знімати квартиру на трьох». Якщо середні ціни на оренду і
будуть підніматися, то незначно. «Після того сплеску, який був у 2010-му, -
говорить Сергій Костецький, - якщо зростання і буде, то невелике. Максимум 5%.
Та й то - на найбільш ходове бюджетне житло». Ціни досягли своєї межі. А
оскільки зарплати мало кому будуть піднімати в 2011 році, то люди просто не
потягнуть ще більш дорогу оренду.
5. ЩО БУДЕ З ЦІНАМИ НА ЗЕМЛЮ І ЗАМІСЬКІ БУДИНКИ?
За словами президента Земельного союзу України Андрія
Кошиля, ринок землі під індивідуальну забудову в Київському регіоні в минулому
році особливою активністю не відрізнявся. Причиною тому - відсутність
іпотечного кредитування і низький рівень доходів населення. Тим не менше, за
даними компанії SV Development, за період з 1 січня 2010 по 1 січня 2011 року
вартість земельних ділянок під індивідуальну забудову в Київському регіоні
виросла в межах 3,10%, а середня ціна індивідуальних будинків - на 2,05% .
Втім, як і у випадку вторинного ринку нерухомості, немає офіційної інформації,
за якою можна було б судити про реальний стан справ.
Що стосується цінових перспектив, то Андрій Кошиль не
очікує в цьому році якихось різких змін. Кредитування купівлі землі немає, і
навряд чи воно буде розгорнуто в найближчим часом. Доходи у населення не
ростуть. Відповідно, великої активності від покупців чекати не доводиться.
Значить, і ринок буде стояти на місці, або поступово знижувати свої цінові
показники.
Костянтин Ряполов, газета «СЕГОДНЯ»