У Києві десятки готелів, офісів і торгових центрів роками чекають, коли ж
їх добудують. Але пощастить лише одиницям - у девелоперів не вистачає грошей на
завершення будівництва, а продавати колись дорогі об'єкти за викидними цінами
вони не готові.
У столиці налічується 255 нежитлових об'єктів незавершеного будівництва
станом на 1 січня цього року, пишуть kontrakty.ua. І їх кількість
лише збільшувалася в останні роки: за даними Головного управління статистики у
місті Києві, у 2011 році таких довгобудів було 247, у 2010 - лише 218.
Найбільше незавершених об'єктів налічується в сегментах торговельної та
офісної нерухомості, і пояснення цьому просте. Саме вони найбільш затребувані
ринком, тому кожний девелопер вважає своїм обов'язком побудувати в Києві якщо
не офісний, то торговий центр. Тим більше, що консультанти як і раніше
заявляють про недостатню насиченість ринку професійними площами.
Але почати будівництво ще не означає зуміти його завершити, ось Київ і
поповнюється новими нежитловими довгобудами. Причин, на думку консультантів,
декілька. Директор департаменту інвестицій компанії DTZ в Україні Наталія
Стельмах серед основних називає фінансову кризу, відсутність доступних
кредитних коштів та неграмотне управління ділянками. За її словами, до кризи
девелопери купували землю занадто дорого, але коли нерухомість впала в ціні,
вони все одно відмовлялися (і досі відмовляються) продавати її або свою частку
в проектах за нижчою вартістю. Так само і не бажають переглядати гігантські
масштаби проектів.
Керуючий партнер CB Richard Ellis в Україні Сергій Сергієнко додає, що це
типова для нашого ринку особливість - власники нерухомості відмовляються
продавати об'єкт за ціною, яку готовий заплатити покупець. Ця впертість може
тривати роками, і на неї ніяк не впливає той факт, що за цей час довгобуд
занепадає і ще більше втрачає в ціні.
Тим не менш, у цьому році на ринку комерційної нерухомості повинні бути
завершені відразу кілька нових масштабних проектів. Згідно піврічному звіту
компанії Colliers Ukraine, офісний сегмент розшириться за рахунок БЦ «Сенатор» (48
тис. кв. м), БЦ Silver Breeze (26 тис. кв. м), БЦ SP Hall (23 тис. кв. м), БЦ
на вул. Лейпцизькій, 15 (12 тис. кв. м) і БЦ Kyiv Airport City (1 фаза) (5 тис.
кв. м). «За умови своєчасного введення в експлуатацію всіх анонсованих на цей
період офісних будівель, на ринок вийде близько 117 тис. кв. м нових офісних
приміщень», - підрахували в Colliers.
Торгових площ очікується ще більше - близько 180 тис. кв. м, за
підрахунками CBRE. Більше того, розпочато будівництво двох великих торгових
центрів: Blockbuster Mall і Lavina Mall. В Colliers International прогнозують
відкриття 4 готелів верхнього і середнього цінового сегмента. Правда,
очікування і прогнози консультантів не завжди виправдовуються, що й доводить
редакційний рейтинг п'яти найбільш помітних комерційних довгобудів столиці.
Mirax Plaza, вул.
Глибочицька, 43
Засновник і одіозний власник найбільшої в свій час російської девелоперської
компанії Mirax Сергій Полонський в ситні передкризові роки вирішив підкорити
своїм розмахом і столицю України. У 2006 р. на Подолі розпочалося сміливе
будівництво зухвалого 46- поверхового офісного центру - тоді росіяни могли
дозволити собі такі «дрібниці». Але спочатку будівництво загальмували технічні
нюанси - девелопер занадто легковажно поставився до складної геології Подолу, а
потім і фінансові - почалася криза, і мільярдів «Міракс» вистачило тільки на 11
поверхів бізнес-центру. До цього додалися внутрішньокорпоративні конфлікти між
Полонським та колишнім співвласником і членом директорів компанії Олексієм
Адікаевим, який особисто курирував український проект. «Все б нічого, але у
проекту неправильна концепція - така величезна офісна будівля з такими поганими
під'їзними шляхами може бути затребувана тільки на дуже хорошому ринку.
Врятувати ситуацію може тільки перегляд висотності будівлі», - вважає Наталія
Стельмах з DTZ.
За останні роки об'єкт кілька разів намагалися продати, але всякий раз
безуспішно. За доброю традицією, не обійшлося без кіпрських офшорів, на один з
яких Адікаевим була оформлена власність на Mirax Plaza. За останніми
повідомленнями, колишні партнери досягли мирової угоди, яку схвалив окружний
суд Нікосії: проект повертається Полонському за винятком 25%, які належатимуть
Адікаеву.
БЦ «Топаз», вул.
Мельникова, 2/10
Офісний центр з 15-поверховою вежею за замовленням державної акціонерної
холдингової компанії «Артем» розпочали будувати у січні 2005 року. Будівля
площею в 27 тис. кв. м впритул прилягає до території, де вже довгі роки
розташований комплекс будівель «Артема». Бізнес-центр планували ввести в
експлуатацію до кінця 2009 року. Але з фінансуванням не склалося і донині -
Сергій Сергієнко з CBRE оцінює готовність об'єкта в більше, ніж 50 %, але
зазначає, що за минулий час його технічний стан істотно погіршився. «Не уявляю,
що можна з ним зробити, щоб повернути інвестиції. Можна тільки продати за
низькою ціною. Щоб його добудувати, необхідно $20-30 млн., за стільки ж його реально
продати. Але власники хочуть виручити за нього $50 млн., що дуже малоймовірно»,
- розповідає експерт.
Багатофункціональний
комплекс «Вирлиця», пр -т Бажана
Амбіційний, дорогий і масштабний проект багатофункціонального комплексу, до
складу якого увійдуть готель, торгова, офісна та житлова частини, був схвалений
столичною міськрадою ще в 2007 році. Тоді девелопер проекту, компанія «XXI
століття», мала намір ввести першу чергу в експлуатацію в 2009 році. Але
завадили цьому дві обставини: бажання компанії бути публічною і фінансова криза.
Розмістивши свої акції на Лондонській фондовій біржі, компанія «XXI століття»
спочатку почувалася на ринку краще за всіх. Але саме через це девелопер першим
потрапив під удар фінансової кризи - на Заході він стартував набагато раніше,
ніж в Україні. Компанії довелося різко скорочувати земельний банк і
заморожувати ряд проектів, до числа яких потрапила і «Вирлиця». Потім
помінялися основні акціонери компанії, і, коли настали трохи кращі часи, їй
довелося переглядати проект. Як розповідав нинішній основний власник «XXI
століття» Олег Салмін, більше уваги і фінансів довелося приділити технічній
стороні, адже ділянка розташована на самому березі озера, і під нею пролягають ґрунтові
води. У 2012 році Салміну вдалося підписати інвестиційні договори з
міжнародними ритейлерами Auchan і Leroy Merlin, які повинні стати основними «якірними»
орендарями. Але поки що об'єкт і досі будується, і коли цей процес завершиться -
прогнозувати складно. Зараз в компанії заявляють, що здача першої черги
комплексу (торговельної частини проекту) запланована на третій квартал 2015
року.
Готель Sheraton,
Троїцька площа (вул. В.Васильківська, 55)
Будівля, що стоїть впритул до головної спортивної арени країни НСК
«Олімпійський», спочатку планувалася як офісно-спортивна. Проект відразу
викликав масу сумнівів з точки зору доцільності та безпеки розміщення - все ж
він стоїть прямо навпроти центрального входу на 70-тисячний стадіон. Але в ході
реконструкції НСК до Євро-2012 об'єкт залишився на своєму місці, змінивши лише
призначення. Інвестором виступає «Будівельна інвестиційна компанія ТМ», яка
належить двом фізособам і кіпрському ТОВ «Телмокс Лімітед». Восени 2010 року
стало відомо, що замовник домовився з мережею Starwood про відкриття в ньому
5-зіркового готелю Sheraton Kiev Olympiysky. Першим заявленим терміном здачі
був грудень 2012 року, але потім відкриття перенесли на півроку, пообіцявши
прийняти перших гостей в рамках Євро-2012. Як повідомляв у кінці 2011 року
регіональний директор підрозділів Східної та Центральної Європи Starwood Hotels
and Resorts Томас Віллмс, переговори з УЄФА про участь готелю в чемпіонаті
велися. Тоді ж він заявив, що готель стане найдорожчим в Києві. Але до
заявленого терміну забудовник не встиг, а після закінчення Євро-2012 гучних
заяв про майбутнє готелю більше не надходило. В останньому річному звіті
Colliers сказано, що в 2013 році очікується відкриття Sheraton Kiev Olympiysky,
але в цілому аналітики ринку сумніваються, що це дійсно станеться - активних
будівельних робіт там не спостерігається, а нещодавно з будівлі навіть зняли
вивіску Sheraton, яка висіла там минулого року.
Багатофункціональний
комплекс Sky Towers, проспект Перемоги, 13
Будівельні роботи на ділянці поряд з Центральним РАГСом Києва розпочалися
навесні 2007 року. За планом забудовника, компанії KDD Груп, там повинні
вирости дві вежі - по 34 і 47 поверхів, офісна і готельна відповідно. Причому
вже в червні 2012 року в готельній частині комплексу планувалося приймати
гостей футбольного чемпіонату. Представники KDD Груп повідомляли про підписаний
з компанією Swissotel Hotels & Resorts договір на управління готелем.
Вертолітний майданчик, видовий ресторан і зимові сади на стику двох веж - вже
все повинно було бути готовим. «Завершення проекту заплановано на другий квартал
2012 року», - досі значиться на офіційному сайті KDD Груп. Але станом на
сьогодні хмарочос побудований лише на 8 рівнів вниз і на 11 поверхів - вгору.
Можливо, тут позначається містичний вплив РАГСу, прозваного в народі «Бермудський
трикутник», адже поруч вже кілька років інший девелопер, «К.А.Н. Девелопмент»,
намагається і все ніяк не може почати будівництво іншого 55-поверхового
хмарочоса Victory Towers.
Наталія Кушнір, kontrakty.ua