Рітейлори знову зацікавилися регіональними ринками. У Чернігові та Сумах, поки не розпещених їх увагою, вже оживився попит на торговельні площі. А от у сусідній Полтаві, де до кризи досить активно будувалися великі професійні об'єкти, ріелтори скаржаться на скупість нечисленних клієнтів, які шукають найдешевші магазини.
У Полтаві мода на «бутіки» по 10 квадратів
У Полтаві, за словами експерта з нерухомості місцевого АН «Фікон» Людмили Шапошник, в останні місяці не з'явилося жодного мережевого ритейлора і попит на торговельні приміщення залишається вкрай низьким. З початку року середньостатистична ріелторська компанія оформила в кращому випадку по дві угоди на оренду торгових площ, потенційних же покупців в агентствах не бачили досить давно. Хоч якийсь рух на ринку забезпечують хіба що місцеві підприємці, що відкривають невеликі точки з продажу продовольчих товарів, одягу і взуття. «В основному вони полюють за до непристойності маленькими приміщеннями по 10-20 кв.м, вартість оренди яких до того ж не повинна перевищувати 100 грн. за квадрат. Приміром, на магазин у 40 кв.м, розташований в самому центрі міста, біля ринку, який в колишні часи не був порожній б і дня, ми вже кілька місяців не можемо знайти орендаря. Потенційних клієнтів не влаштовує порівняно велика площа і висока ціна - 5 тис. грн на місяць», - відзначає пані Шапошник. Її слова підтверджує експерт АН «Полтавська нерухомість» Оксана Ляхова, за словами якої більшість замовників зараз підбирають об'єкт в першу чергу за ціною. Здати приміщення за два-три тижні власник може лише в тому випадку, якщо погодиться віддати його по 70-80 грн/кв.м, у противному випадку площі простоюють місяцями.
Ще гірше йдуть справи з продажем. Нечисленні торговці, які мають вільні засобами, готові вкласти їх у приміщення в центрі Полтави (вул. Жовтнева, Фрунзе), але лише за умови, що ціна буде не вище $1 тис. /кв.м, що втричі менше докризових тарифів. Однак власників, які бажають розлучитися з нерухомістю на таких умовах, небагато, тому виставлені на продаж об'єкти плавно перемістилися в сегмент оренди, сприяючи подальшому зниженню ставок. За словами Оксани Ляхової, вже зараз власники згодні поступатися конкретному клієнтові до 10 грн на місяць з кожного квадрата.
Попит виключно на невеликі приміщення за низькими цінами визначає і розвиток сегменту професійних торгових площ. Зараз у Полтаві працюють до десятка відносно великих об'єктів рітейла загальною площею понад 60 тис. кв.м (показник насиченості торговельними площами в Полтаві - 250 кв.м на 1 тис. жителів), серед яких ТЦ «Конкорд», «Екватор», «Паровоз», «Сіті.Ком». Уникнути проблеми площ, що пустують, вдалося власникам вигідно розташованих ТЦ, які на третину знизили у порівнянні з докризовим орендні ставки - до 150 грн на місяць за квадрат. До того ж постояльців привертає готовність господарів об'єктів «нарізати» площі під маленькі бутіки. А ось торгувати на околиці Полтави охочих небагато. Приміром, не вдається заповнити ТЦ «Київ», що відкрився в минулому році на виїзді із міста, хоча ставки там стартують з 120 грн за квадрат на місяць.
У Чернігові прилаштували об'єкти, що пустують
Чернігівські ріелтори, на відміну від своїх полтавських колег, навпаки, відзначають активізацію торговців: з початку року попит на приміщення виріс на 10-15%. Дана тенденція стала повною несподіванкою для експертів, адже жодних видимих причин для пожвавлення рітейлу в регіоні немає. «Рівень платоспроможності місцевих жителів залишається досить низьким», - запевняє директор Чернігівського центру консалтингу Олена Іванова. Основними претендентами на торговельні площі є ті ж самі місцеві підприємці, які шукають невеликі об'єкти по 20-50 кв.м, маючи намір пристосувати їх під одежні і взуттєві магазини. Активізувалися також продавці косметики, що пані Іванова пояснює міцними зв'язками чернігівських бізнесменів з білоруськими виробниками, які постачають в регіон продукцію по догляду за шкірою. На відміну від інших областей, де основним претендентом на торговельну нерухомість є продуктовий рітейл, в Чернігові нові магазини подібного формату практично не відкриваються. Експерти пояснюють цей факт досить високою насиченістю міста вже діючими продуктовими точками, а також традиційно великою популярністю у місцевих жителів численних спеціалізованих ринків.
Наприкінці минулого року пожвавішали і мережеві ритейлори. Зокрема, в місто зайшли винний магазин «Поляна», який орендував приміщення площею близько 400 кв.м, і меблевий салон «Прогрес», що зайняв 600 кв.м. «Нові торгові точки відкрили також мережі "Sela" і "Фокстрот", - додає директор АН «МКТ» Олександр Панасюк. У результаті з осені частка порожніх об'єктів знизилася з 30 до 10%. Тим не менш, за словами Олени Іванової, пропозиція все ще перевищує попит на 20%, що не дозволяє власникам піднімати розцінки. Мінімальні орендні ставки стартують із 50-70 грн/кв.м, що вдвічі нижче від докризових. Деякі власники пропонують потенційним постояльцям ще більш лояльні умови. Приміром, кілька невеликих ТЦ площею по 200-300 кв.м обіцяють орендарям платіжні канікули на три місяці з умовою, що згодом ті будуть платити по 100 грн/кв.м.
Крім локальних ТЦ, в 2009 р. в Чернігові відкрилися і кілька великих, зокрема, «Акваріум» в районі вулиці Рокоссовського, «Рояль» на вулиці Щорса. Незважаючи на досить високі заявлені орендні ставки (до 200 грн/кв.м), бажаючих зняти там площі багато. Старожилам ринку вдається здавати квадратні метри ще дорожче, наприклад, у ТЦ «Мегацентр» ставки сягають 300 грн/кв.м на місяць. Експерти пояснюють цей факт тим, що ці об'єкти користуються популярністю у місцевих жителів.
Виставлених на продаж приміщень активізація ритейлерів поки не торкнулася. «Хоча за рік ціни на них впали втричі і зараз становлять близько $1 тис./кв.м, потенційних покупців більше не стає», - констатує Олександр Панасюк. На його думку, більшість підприємців просто не мають у своєму розпорядженні вільні кошти, тому розраховувати на пожвавлення у цьому сегменті найближчим часом не доводиться.
Сумчан порадують професійними площами
Про пожвавлення торговців говорять і сумські ріелтори. За словами директора місцевого агентства комерційної нерухомості Michel Михайла Гуменного, з кінця 2009 р. активно шукають приміщення як місцеві, так і мережеві компанії. У числі перших - продавці стокового одягу, взуття, косметики і побутової хімії, які просять підібрати об'єкти площею 100-150 кв.м у центрі міста (вул. Петропавлівська, Іллінська, Горького), а також на основних магістралях у великих спальних районах (просп. Лушпи і Курський). Заїжджі клієнти місцевих агентств нерухомості виявляють намір відкрити в Сумах продуктові супермаркети, яких там мало. Вони замовляють приміщення площею по 600-1000 кв.м. Директор АН «Експерт» Наталія Сорокіна каже, що високий попит на магазини в центрі міста дозволив їх власникам переглянути орендні ставки: за березень вони збільшилися на 10% і досягли 100-150 грн/кв.м. Порівняно високі розцінки і на об'єкти, що продаються - близько $2,5 тис./кв.м, що всього на $500 дешевше, ніж до кризи. У більш віддалених районах тарифи на оренду стартують з 80 грн/кв.м, на продаж - з $1 тис. і, як прогнозують експерти, у доступному для огляду майбутньому рости не будуть, оскільки пропозиція виставлених в оренду і на продаж об'єктів істотно перевищує попит.
Втім, цілком можливо, що доведеться знизити апетити і власникам найбільш ліквідних об'єктів. Адже найближчим часом в Сумах будуть введені в експлуатацію кілька нових ТЦ, що помітно збільшить загальну площу торгових площ, що здаються. Зокрема, на проспекті Лушпи вже побудований великий ТРЦ «Лавина» площею понад 25 тис. кв.м. Поки масовий набір постояльців не ведеться, оскільки власники не визначилися з якірним орендарем (зараз ведуться переговори з двома продуктовими мережами). Згідно з прогнозами, новий ТЦ почне заселятися вже влітку.
У центрі міста, біля ринку, добудовують ТЦ «Дніпро» площею 8 тис. кв.м. На думку Михайла Гуменного, після введення його в експлуатацію, що, як очікується, відбудеться в другій половині поточного року, цей торговий центр стане основним конкурентом розташованого неподалік універмагу «Київ». Зараз площі в останньому здаються по 200 грн/кв.м, але не факт, що господарям об'єкта вдасться зберегти настільки ж високі ціни. Серед анонсованих проектів можна відзначити також ТЦ «Мануфактура» в центрі міста, на початку вулиці Харківській. Правда, зараз будівельні роботи на цьому об'єкті заморожені, і строки прийому перших постояльців поки невідомі.
Людмила Ксенз, Деловая столица