Девелопери логістичного ринку, відчувши перші ознаки стабілізації, стали посилювати умови для орендарів: відмовляються від раніше наданих пільг, прив'язують платежі до долара і жорстко фіксують розцінки. Орендарі ж намагаються запасатися площами про запас за нинішніми цінами, очікуючи їх підвищення вже наступної зими.
Ринок пожвавився
Вперше з початку кризи експерти ринку логістики заговорили про зростання активності з боку клієнтів. За оцінками виконавчого директора компанії Real Estate Solutions Андрія Борща, в першому півріччі 2010 р. кількість угод з оренди складів зросла на 3-5% у порівнянні з АППГ. «Це говорить про стабілізацію ринку логістики», - підкреслює він.
Вказану тенденцію підтверджує і директор з маркетингу компанії SV Development Володимир Степенко, за словами якого спостерігається активізація, пов'язана зі стабілізацією в різних сегментах ринку рітейлу - FMCG, побутової техніки, фармацевтики, меблів та ін. «Більшість керівників компаній припускають, що подальшого падіння продажів вже не буде. У зв'язку з цим вони перестали скорочувати займані площі, а деякі з них навіть стали їх збільшувати», - підкреслює він.
Начальник комерційного відділу ВАТ «Укрстальконструкція» Іван Тимошик пояснює, що оскільки ринок логістичних послуг тісно пов'язаний з обсягами товарообігу, в першу чергу - роздрібного, логічно, що певна стабілізація в рітейлі спричинила за собою і формування нового «рівноваги» на ринку складів. «Проте в будь-якому випадку значна частина площ залишається вакантною, що стримує активність з будівництва нових об'єктів та завершення робіт на раніше заморожених», - вважає він.
У консалтингових компаніях додають, що останні кілька місяців стала простежуватися тенденція двократного збільшення займаних площ деякими орендарями. Причому «зайві» метри не використовуються - керівники компаній намагаються заощадити наперед. На їхню думку, вже взимку буде спостерігатися більш активне зростання ринку логістики, що приведе до дефіциту приміщень і, відповідно, до підвищення вартості оренди.
На стабілізацію складського ринку вплинув і той факт, що частина працюючих у нашій країні мереж відкривають нові торгові точки, тому потребують додаткових площ. Варто відзначити, що позитивні тенденції на ринку логістики спостерігається завдяки місцевим компаніям, тоді як нові клієнти практично не з'являються. А найбільшим попитом у орендарів користуються складські комплекси, що працюють на житомирському, бориспільському і броварському напрямках.
Ціни стабілізувалися
Спостерігається пожвавлення дозволило власникам складських комплексів відмовитися від практики повального зниження цін. Сьогодні орендувати склад класу «А» можна за $6-6,5 / кв.м на місяць, «В» - $4-5/кв. м, «С» - $2-3/кв.м. «У порівнянні з докризовим періодом орендні ставки знизилися на 30%», - говорить директор зі стратегічного маркетингу та продажів компанії УВК Олег Каленський. Якщо ще в минулому році більшість девелоперів були готові надати потенційному орендарю додаткові знижки в розмірі 10%, розстрочку платежу на 1-3 місяці або включали операційні витрати у вартість оренди, то цієї весни багато хто з них відмовився від пропонованих програм лояльності.
Крім цього, власники об'єктів комерційної нерухомості знову стали повертатися до розрахунків за оренду приміщень з прив'язкою до доларів. Консультанти кажуть, що більшість складських комплексів будувалася за позикові кошти, як правило, в іноземній валюті. Тому, щоб мінімізувати свої втрати, їх власники погоджувалися укладати договори в національній валюті лише на короткий період, щоб після початку пожвавлення ринку оперативно повернутися до розрахунків за старою схемою.
Серед нових тенденція - повернення довгострокових договорів найму строком від п'яти років і довше. На подібних угодах наполягають орендарі, які припускають, що протягом найближчих років оренда складської нерухомості буде дорожчати і намагаються зафіксувати сьогоднішні розцінки. Власники нерухомості готові йти на подібні поступки лише поодиноким іменитим українським або міжнародним компаніям, які згодні орендувати велику площу.
Девелопери взяли паузу
Ситуація з логістикою, як і раніше, залишається однією з найскладніших на ринку комерційної нерухомості. Якщо під Києвом зараз пустує кожний четвертий склад, то в успішних торгових центрах вільних майданчиків практично не залишилося, а «торгові» девелопери вже рапортують про появу так званої «черги очікування» потенційних орендарів.
«Моніторинг цін з боку компаній, які декларують будівництво логістичних або складських комплексів, здійснюється досить активно, проте далі придбання землі, проектування і отримання дозвільної документації справа не йде. Девелопери та інвестори намагаються використати сприятливу ситуацію зниження цін на землю, а також низьким завантаженням проектних організацій, що дозволяє швидко і за прийнятними цінами підготувати всі роботи до початку будівництва», - ділиться спостереженнями І. Тимошик.
Експерти вважають, що жорсткість умов з боку власників логістичних центрів пов'язана з прогнозами про невеликому обсязі нової пропозиції. Приміром, за оцінкою Colliers International (Україна), у нинішньому році на відкритий ринок буде виведено від 80 до 130 тис. кв.м складських площ (у 2009 р. в експлуатацію було введено 87 тис. кв.м складів, що на 77% менше показників 2008 р.). «Очікуваний обсяг нових складських приміщень для власного користування складе не більше 10 тис. кв.м», - йдеться у звіті компанії.
«За різними даними, планується введення від 130 до 240 тис. кв.м логістичних об'єктів. Думаю, що реально здадуть не більше 100 тис. Навряд чи оператори будуть вводити в експлуатацію комплекси, не уклавши заздалегідь договору оренди, а в умовах вакантних площ поява нових буде тільки стимулювати зниження цін. Останнім часом продовжує реалізовуватися ще докризова тенденція built-to-suit, коли орендарі визначаються чи не на проектній стадії, причому в об'єкті враховуються їх вимоги», - розповідає І. Тимошик. Найбільш активними замовниками, за спостереженнями експерта, сьогодні є виробничі та торговельні компанії, які будують невеликі склади в 500-2000 кв.м для власних потреб.
Серед логістичних центрів класу «А» цього року запланована перша черга Kyiv Logistic Park (близько 15 тис. кв.м), складський комплекс Terminal Brovary (близько 49 тис. кв.м). Склад Impeco (8,4 тис. кв.м) і об'єкти «Техноярмарок-1,2» (38,38 тис. кв.м) поповнять ринок площами класу «В».
Найбільша кількість комплексів, які з'являться в 2010 р., буде розташовано в чернігівському (50%) і ковельському напрямках (36%), а також на Окружній дорозі в районі Вишневого (14%). Цікаво, що на житомирській трасі, яка раніше була найбільш затребуваною серед девелоперів, реалізація нових проектів не запланована.
На думку І. Тимошика, кардинальна зміна ситуації на ринку навряд чи відбудеться раніше 2011 р. - всі будуть чекати чітких ознак поліпшення ситуації та зростання споживчого попиту. У той же час ринок стримується відсутністю кредитних ресурсів у великих обсягах. Експерти також вважають, що якщо на ринок вийде більше площ, ніж заплановано, або прогнози щодо активного розвитку рітейлу не виправдаються, то власникам логістичних центрів знову доведеться знижувати ціни і відновлювати старі програми лояльності.
Структура попиту на ринку логістичних центрів Київської області
Орендар - Частка ринку
Логістичні оператори - 18%
Торгові оператори - 33%
Виробництво - 14%
Дистриб'ютори - 21%
Телекомунікації - 7%
FMCG - 5%
Інше - 2%
Основні існуючі проекти складської нерухомості Київської області
Назва об'єкта, площа (кв.м), введення в експлуатацію
Kuehne & Nagel (Гостомель) - 17 000 - 2006
Raben - 10 000 - 2006
«Аснова» - 10 000 - 2006
«УВК» - Більше 10 000 - 2006
«Скандинавія» - Склад-холодильник - 2006
«Квіза» (1 черга) (Мартусівка, Бориспільська окружна) - 10 000 - 2007
«Біокон» (1-а черга) - 10 000 - 2008
ICT - 8 500 - 2008
Raben - 20 000 - 2008
Logistic Center ММК (Бровари) - 25 000 - 2009
«Ольвіта» - 8 500 - 2009
«Топ-Транс» - 17 500 - 2009
«БФ Склад» (2-а черга) - 36 000 - 2009
Colliers International (Україна)