Згідно із законом про інвестиційну діяльність,
інвестування та фінансування будівництва об'єктів може здійснюватися виключно
через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути
спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, а також через випуск
безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця
такої нерухомості .
1.
Форвардні контракти - назад у майбутнє
Згідно з визначенням в економічному словнику, це
контракти з реальною поставкою, по яким дві сторони домовляються обмінятися
активами на певну дату в майбутньому.
В нерухомості даний інструмент українські забудовники
почали застосовувати кілька років тому для стимулювання продажів після кризи.
Суть схеми така: інвестор укладає з компанією договір, згідно з яким через
певний час (наприклад, після закінчення будівництва будинку) він сплатить
записану в договорі суму в обмін на квартиру. Операція дуже вигідна, коли ринок
перебуває на дні. Якщо ціни зростуть, то втрати торкнуться забудовника, а не
покупця. Але можлива й зворотна ситуація: якщо ціни на нерухомість впадуть, то
покупець, відповідно, залишиться в програші, адже в договорі вказана більш
висока ціна, встановлена на момент його
підписання. Зверненням форвардних контрактів займається товарна біржа. Вона
зобов'язується перевіряти наявність у будівельної компанії документації, але,
крім неї, ніякої держорган не уповноважений це робити.
2.
Редукціон - гра на пониження
На торг виставляється квартира, за яку змагаються
покупці, що пропонують більш низьку вартість нерухомості, але не нижче
обумовленої організатором суми. Перемагає учасник, який запропонував найнижчу
ціну. В Україні перший редукціон пройшли в 2010 році. ARPA Real Estate
виставила в мережі на продаж десять квартир у житлово-офісних комплексах Києва
та Ірпеня, побудованих компанією «ЮЗТС». За такою схемою за один день були
продані шість об'єктів. В кінці 2010-го схожий редукціон пройшов у Харкові, під
час якого ВАТ «Трест Жілбуд1» продало п'ять із семи квартир, а зниження ціни по
одному об'єкту досягало 200 тис. грн. Продавці посилалися на успішний досвід
Італії, де редукціони вивели ринок нерухомості з посткризової сплячки. Сама
ідея гри на пониження запозичена у класичних голландських аукціонів з оптового
продажу квітів.
За останні два роки українські будкомпанії масово
не вдавалися до редукційного. Вітчизняний покупець відрізняється
консервативністю, до того ж багатьом громадянам сама схема проведення
голландських аукціонів здалася складною.
3.
Розстрочка - в банк не підемо
Це не новий інструмент, але став популярним після
кризи, коли банки згорнули програми іпотечного кредитування. У столиці більше половини
квартир купується шляхом надання позички забудовником.
На відміну від стандартного іпотечного кредиту у
розстрочки більш прийнятні умови. Забудовник і девелопер зацікавлені в
продажах, тому можуть реалізувати квартиру навіть без довідки про доходи
клієнта.
Однак у більшості випадків в розстрочку продається
житло, що будується, а якщо і близьке до завершення, то не завжди ліквідне
(мова йде про поверховість, вигляд з вікна, планування і т. д.) або дуже
великих метражів. Розстрочка дається на рік-два і не більше, а відсотки та
комісії за користування позикою настільки великі, що кінцева ціна об'єкта може
підвищитися удвічі, а то й більше початкової вартості квартири. Тому щомісячні
виплати можуть стати непідйомними для покупця. Право власності на нерухомість
закріплюється за клієнтом тільки після виплати суми боргу, а це означає ризик
втрати квартири в непередбачених ситуаціях.
4.
Обмін квартир по системі trade-in
Дану схему активно застосовують автодилери, але в
розпал кризи її намагалися популяризувати забудовники. Суть trade-in полягає в
обміні старої речі за рахунок купівлі нової. Вона трохи відрізняється від
радянського принципу обміну квартир. Зараз питаннями обміну займається
посередник, який продає нерухомість і одночасно шукає нові квартири на заміну
старому житлу. Причому обидва договори - продажу і покупки - підписуються
одночасно. На жаль, дана схема застосовується в мегаполісах, та й то по
відношенню до котеджних містечок, коли квартира змінюється на заміський
будинок. Забудовники, які реалізують метри в столичних новобудовах, не бажають
відступати від класичних схем, дозволених законодавством України. Але більшість
компаній, що використовують даний вид продажів, намагається подати trade-in як
інновацію. Посередника угоди в основному цікавить нерухомість у центральних або
навколоцентральних районах міста. Як правило, компанія занижує вартість
продаваної квартири на 10%, щоб швидше реалізувати її на ринку. Натомість вона
може запропонувати неліквідні квартири в новобудові або котеджному містечку.
5.
Купівля-продаж майнових прав: чи мають право?
Цю схему компанії використовують для
споруджуваного житла. «Так, ми в тому числі продаємо квартири через
купівлю-продаж майнових прав», - підтвердили Контрактам в компанії ТММ.
Покупець купує не об'єкт, а права на нього, тобто зобов'язання забудовника
віддати йому квартиру в термін. Покупець вносить повну вартість квартири в
обмін на отримання майнових прав. При цьому продавець зобов'язаний оформити
право власності покупця на квартиру своїми силами і за свій рахунок в БТІ
протягом певного часу після підписання акта прийому-передачі об'єкта. Юристи
рекомендують включати в договір пункт про повернення внесеної покупцем суми,
якщо продавець порушить зобов'язання, зазначені в документі. Найголовніше
правило при укладенні такого договору - перевірити надійність забудовника. Якщо
це відома компанія, яка збудувала не один об'єкт, то їй довірити суму можна,
якщо забудовник ринку невідомий, то краще утриматися від покупки квартири таким
чином.
Надія
Гончарук, Контракти