Шлях назад

Торгова нерухомість поступово виходить з кризи. За підсумками минулого року, власникам магазинів вдалося знизити рівень вакантності, підвищити орендні ставки і знову прив'язати оренду до долара. Експерти впевнені, що позитивні тенденції продовжаться і в цьому році

Власники торгових центрів можуть бути задоволеними. Підсумки минулого року доводять, що ринок вже пройшов "дно". Орендні ставки припинили своє падіння. Більш того, оренда деяких сегментів торгової нерухомості навіть трохи підросла. За даними консалтингової компанії «Colliers International Україна», у 2010 р. середні орендні ставки на торговельні секції 100-300 кв. м в успішних ТЦ / ТРЦ Києва збільшилися приблизно на 13% і досягли $85 за кв. м. У середньому ж зростання по ринку не таке велике і складає, за оцінками експертів, до 5-7%.

Найвищі орендні ставки припадають на невеликі площі, що знаходяться у прикасовій зоні супермаркетів і поблизу вхідної групи, а також галерейні магазини одягу та взуття, де вартість оренди становить $57 кв. м (з урахуванням ПДВ, без експлуатаційних витрат) у Києві.

Для якірних орендарів, зокрема, оренда приміщення обходиться дешевше: для продуктових супермаркетів - $16 за кв. м, для операторів електроніки - $22 за кв. м, для фуд-корту - $23 за кв. м, а кінотеатри та ін. розваги - $10 за кв. м. За словами директора з маркетингу консалтингової компанії «Аврора девелопмент» Наталі Боргової, середній рівень вакантності зменшився, і якщо на початку минулого року в столиці пустувало близько 5% торговельних площ, то в кінці року показник знизився до 1,5-2,5 %. Така динаміка не могла не відбитися на умовах договорів оренди, які за багатьма позиціями повернулися на докризовий рівень. За словами заступника гендиректора консалтингової компанії «Українська торгова гільдія» Віталія Бойка, приміщення вже в більшості випадків здаються без ремонту, пішла практика орендних канікул, рекламні та експлуатаційні платежі тепер не входять в ставку, а оплачуються орендарями окремо. Все більше і більше в договорах прив'язують орендую ставку до долара. «Курс цієї валюти протягом року був відносно стабільним, тому орендодавці почали потихеньку відвойовувати втрачені через кризу позиції», - говорить директор департаменту реалізації інвестиційно-девелоперської компанії «Каскад» Тетяна Копилець.

Серед кризових нововведень на ринку прижилася практика заміни фіксованої орендної ставки на відсоток від обороту орендатора. Свого часу власники торгових площ активно чинили опір такому новаторству. Мовляв, в умовах тінізації економіки дуже складно відстежити реальний оборот орендарів. Але з часом ефективні інструменти контролю були знайдені: активно використовується відеоспостереження, щоденно знімається інформація з касових апаратів і т.д.

«Насправді така практика збільшує дохід для орендодавця на 20-30% на рік», - зауважує пан Бойко. Відзначимо, що «відсоток від обороту» доступний тільки для тих рітейл-операторів, хто використовує касовий апарат, інші (в основному, мова йде приватних підприємців. - Ред.) можуть розраховувати тільки на фіксовану орендую ставку. Так, за даними «Української торгової гільдії», в якості плати за оренду для продовольчих рітейл-операторів встановлюється 2-5%, для продавців електроніки - 6-5%, взуттєвих та одежних ритейлерів - 2-14%, кінотеатрів - 10-15 %.

З точки зору фінансування проектів, минулий рік був не найвдалішим для власників торгової нерухомості. Банки категорично відмовлялися кредитувати будівництво будь-якої нерухомості. Не дивно, що при такому слабкому фінансуванні ринку, в минулому році відкрився лише один єдиний торговий центр - друга черга ТРЦ Sky Mall загальною орендною площею 45 500 кв. м. Такого маленького показника по приросту торговельних площ не було в Києві останні чотири роки. Деякі об'єкти, які проектуються у рамках адаптації до нового інвестиційному клімату, провели реконцепцію проектів.

У минулому році власники торгової нерухомості багато уваги приділяли пошуку можливостей для реструктуризації кредитів, які взяли на розвиток ще в огрядні докризові роки. Деякі заставні активи перейшли у власність кредитних установ. Наприклад, на ринку говорять, що майно двох ТРЦ «Материк» перейшло банку «Пiвденний». Схожий скандал був у Зовнішторгбанку з харківським продавцем побутової техніки «МКС». У рамках реструктуризації $60 млн. заборгованості девелоперська компанія «XXI Століття» віддала під контроль ТЦ «Квадрат» на бульв. Перова своєму кредитору ВАТ «Універсал Банк» (входить до групи Eurobank EFG).

За прогнозами експертів, введення нових торгово-розважальних об'єктів в експлуатацію залишиться на низькому рівні ще протягом найближчих одного-двох років. Через це конкуренція на найкращі пропозиції на ринку посилиться, що, у свою чергу, викличе подорожчання орендних ставок до 15%. При цьому зростання середнього показника по Києву складе близько 10%. Збільшення в цьому році угод з купівлі-продажу торгової нерухомості навряд чи варто чекати. За словами Наталії Боргової, реальний інвестиційний попит зосереджений на активах зі ставками капіталізації мінімум 12-15%. У той час як реальний показник прибутковості київських ТЦ сьогодні знаходиться на рівні 8-10%.

Скільки коштують торгові метри

Дар’я Кутецька, Экономические известия