«Газета ...» згадала, як змінювалася «температура»
столичного ринку нерухомості і які фактори впливали на його стан
Від $12 тис. за однокімнатну квартиру в 2000 році до $116
тис. у 2007 і до $70 тис. у 2010-му. «Газета ...» згадала, як змінювалася
«температура» столичного ринку нерухомості і які фактори впливали на його стан.
Початок двохтисячного ми згадуємо як романтичні у
фінансовому плані роки. Зарплати росли - і лише рідкісні магазинні полиці
здатні були нас відлякати. Найприємнішим був час, «коли долар був по 5».
Здавалося, все було добре. Можна подумати і про власну квартиру, купівля якої
вже не здавалася недосяжною мрією. Однак криза показала, скільки насправді
коштує долар, і протверезила всю країну, а кредитне похмілля не проходить у
багатьох до цих пір. У нинішні важкі часи квартира - знову мрія. Якщо з двох
найголовніших покупок в житті - квартири та машини - у докризові часи перша
була не те що пріоритетнішою, а й мала реальні обриси, то тепер вони помінялися
місцями. Тих же $30 тис. заощаджень зараз вистачить тільки на автомобіль. Ще
одна особливість нинішніх часів - сам сидиш за кермом хорошої іномарки, а
квартиру змушений знімати. Чому так сталося, які важливі етапи були за це
десятиліття на ринку нерухомості, «Газета ...» попросила розповісти Анатолія
Топала - керівника «Недержавного експертного бюро», віце-президента Асоціації
професійних управителів нерухомістю. Визначальною у цьому десятилітті була роль
держави. І вона зробило все, для того щоб її громадяни продовжували залишатися
без даху над головою. Соціальні проекти типу молодіжного кредитування -
наскрізь корумповані, а обіцянки політиків усіх мастей про будівництво масового
та доступного житла - політичні пустушки. Як і в більш важкі дев'яності, перші
двохтисячні роки ще раз нагадали: сподіватися треба тільки на себе.
Сподіваємося, з другого разу цей урок ми засвоїли.
2000 рік
Квартиру купують тільки для себе
Житло купувалося виключно для себе. Ніяких спекулянтів,
дуже мало ріелторів. 25% квартир купувалися в новобудовах, що стимулювало появу
нових будівельних компаній. $3,4-4 тисячі, які просили за гостинку, при
зарплатах в $20-50, були солідною сумою.
2001 рік
З'являється іпотека
Головна подія - вихід Приватбанку з доступною іпотекою і
початок масового кредитування під покупку житла. Потім підключилися Ощадбанк,
Правекс і інші. Це стало одним з поштовхів для розвитку ринку. У той же час починають
рости ціни, зароджується спекулятивний ринок.
2002 рік
Зростає попит на комфортне житло
Зростає попит на квартири з розвиненою інфраструктурою:
охороною, стоянкою, засобами телекомунікацій, життєзабезпечення і т. д. З ринку
витісняються нелегальні маклери-брокери. Забудовники з конкурентних міркувань
знижують початковий внесок і пропонують кредит. Мінімальна вартість житла на
околицях - в межах $300/кв. м. У середньому за рік ціни піднялися на 30%.
2003 рік
Квартиру хоче кожний!
Попит на житло - колосальний. Вперше «квадрати» дорожчали
навіть влітку. Люди відкладали відпустки заради купівлі квартири. Прагнучи
витиснути максимум, продавці постійно підвищують ціну. Зафіксувати вартість не
можна було, навіть вручивши господареві завдаток, - часто знаходився більш щедрий
покупець. Тільки за перші півроку ціни зросли на 25-30%. Пару років тому при
здачі будинку 30-40% квартир у ньому були не продані, а в 2003-му вони
викуповувалися ще до закладки фундаменту. Попит серйозно «підігріли» приїжджі,
які раніше орендували житло. Восени 2003 року Асоціація спеціалістів з
нерухомості впевнено заявляла: ціни на «хрущовки» та «панельки» досягли свого
піку. А вони тоді коштували всього «якихось» $20-30 тис.
2004 рік
Квартира як захист від виборів
Середня вартість «квадрата» на «вторинці» подолала бар'єр
$1 тис. Напередодні президентських виборів-2004 багато хто намагається
убезпечити свої кошти, купуючи нерухомість. Найбільше подорожчали однокімнатні
квартири: наприкінці року - в середньому вже $35-40 тис. На них найвищий попит.
Дорожчає і оренда: якщо в кінці 2003 року оренда середньої квартири на масивах
обходилася в $100/міс., то в кінці 2004 року - $180-200. Люди сподіваються, що
ажіотаж спаде після виборів. Але чекати довелося чотири роки ...
2005 рік
Штучний дефіцит
Ціни ростуть стрімко - до 5% щомісяця. За рік - більше
ніж на 50%. До кінця 2005-го скромна однокімнатна квартира коштувала в
середньому $70 тис. На ринку «розплодилися» спекулянти, які скуповували близько
30% нових квартир на початкових стадіях будівництва будинків. Квартира, що в
листопаді 2004-го коштувала $100 тис., через рік легко продавалася за $140-150
тис. Доступна масова іпотека сприяла подорожчанню квартир. Банки збільшують
термін кредитування до 20-25 років і готові видавати позики навіть без
початкового внеску. Істерія підігрівається штучно створеним дефіцитом
забудовниками малометражного житла. У 2005 році також активно починають
забудовувати міста-супутники, вартість квартир в яких досягає цін у спальних
районах Києва.
2006 рік
Крах «Еліта-центру»
Народ гребе все підряд. Найчастіше - убоге житло за
позахмарними цінами. Київ б'є всі східноєвропейські рекорди. Тільки за
листопад-грудень вартість виросла на 10-25%. Все місто - суцільний
будмайданчик. На ринку темрява спекулянтів, які скуповують у новобудовах навіть
не окремі квартири, а цілі під'їзди. Як належне сприймається такий анекдотичний
факт: убога 21-метрова гостинка в Києві коштує $41 тис., а за 40 тис. євро в
Берліні продається повноцінна «трійка». Знаковим є крах найбільшої будівельної
піраміди «Еліта-центр». У компаній перевіряють документи на будівництво. Роботу
фірм, що проштрафилися, припиняють. Восени 2006 року почалася криза на ринку
нерухомості США, де продажі впали до рекордно низького рівня за останні 2,5
роки. Американські фахівці стверджували, що спад - тимчасовий. І помилилися ...
2007 рік
Перші розмови про обвал ринку
Будівельна криза в Америці набирає обертів. На початку
2007-го позичальники-банкрути повертають нерухомість банкам США, а з квітня
почався обвал цін. У Києві квартири перестали дорожчати галопуючими темпами:
зростання за рік - на 15%. У людей вже немає стільки грошей. Якщо на первинному
ринку вдавалося продавати 2-5 квартир на місяць, то на вторинному обсяг угод
наблизився до нуля. Загострюється боротьба за покупця, ближче до Нового року
оголошуються знижки від 5% до 15%. У пресі починають говорити про обвал цін.
2008 рік
Кінець іпотеки, заморожування будівництв
На початку року гравці ринку були повні оптимізму -
збільшилася кількість угод, ціни знову зростають. Банки щедро видавали іпотеку
і протягом перших місяців практично спустошили свої кредитні портфелі. У
травні-липні гривня зміцнюється - і забудовники практично повністю
відмовляються від прив'язки до валют. Влітку ринок завмер. Продавці думали, що
це сезонне затишшя, і чекали осені, щоб реалізувати «квадрати» дорожче. Осінь
принесла подорожчання. Але не квартир, а долара. Банки перестали видавати
іпотечні кредити, забудовники тотально заморожують роботи, кількість ріелторів
скорочується на 50-60%, а їх компанії банкрутують. На початок грудня ціни впали
на 25%, більше 80% девелоперських проектів призупинені.
2009 рік
Рік виживання
Початок року ринок зустрів у стані глухого застою. У
країні високе безробіття. У людей немає грошей на виплату кредитів. Деякі
змушені продавати квартири, щоб розрахуватися з банком. Королями ринку стають
покупці з готівкою на руках, але їх число дуже обмежене. У лютому 2009-го ціни
починають різко знижуватися. Основний попит - на малокімнатне житло за $50-80
тис. Покупець жорстко торгується, купує, тільки якщо поступаються 20-30%. Через
дефіцит готівки відроджується призабутий з радянських часів обмін житла. Такий
варіант став якоюсь альтернативою, однак так і не прижився через складнощі з
визначенням суми доплат. А ось прогнозованого масового викиду кредитного житла,
який обвалив би ринок, так і не відбулося. Банки розуміли: навіть продавши
заставні квартири, вони не зможуть повністю покрити суму виданого кредиту. У
підсумку вони пішли на часткову реструктуризацію проблемних кредитів, щоб
дочекатися як зростання цін на нерухомість, так і зростання доходів
позичальників.
2010 рік
Житло в новобудовах - тільки для сміливців
У цьому році квартири в Києві продавалися лише в разі
крайньої необхідності - якщо потрібно було терміново розрахуватися з банком за
кредитом або змінити місце проживання. Але що характерно: як і десять років
тому, в 2010 році кияни знову купують житло тільки для себе. Ніяких
спекулятивних угод. А перевагу віддають б/в квартирам. Житло в новобудовах
купують тільки сміливці - ризики занадто великі.
Прогноз на 2011-й
Чекаємо на вбивчий Житловий кодекс
2011 рік - визначальний. У кращому разі в першому
півріччі ситуація на ринку буде стабільною, але ціни все ж таки можуть
знизитися на пару відсотків. У цей час країна буде пристосовуватися до нових
умов ведення бізнесу в зв'язку з прийняттям Податкового кодексу. Можливо, до
цього часу уряд і депутати вже «подарують» українцям убивчий для власника житла
новий Житловий кодекс.
Щоб ринок нерухомості знову пожвавився, люди повинні бути
впевнені в завтрашньому дні. Поки цього немає. Якщо в людини і є $50 тис., вона
не кинеться купувати квартиру. Вона не знає, чи буде у неї завтра робота, який
буде курс долара та інше. За ці $50 тис. її сім'я може жити цілих п'ять років,
і ставити її благополуччя під удар, купуючи нерухомість, вона не буде.
Ольга Полякова, «Газета по-киевски»