Держава не збирається допомагати забудовникам, які продають житло через облігації, посилаючись на те, що вони таким шляхом просто мінімізують свої податки. Отже, допомоги чекати не доводиться і інвесторам, які купили будоблігації.
Дефолти набирають обертів
За даними рейтингового агентства «Кредит-Рейтинг», близько 30% житла, що будується в Україні, фінансувалося за рахунок випуску облігацій. Цільові облігації часто випускалися під проекти, що перебувають на початковій стадії реалізації, з неповним пакетом дозвільної документації, що повинно було б насторожити інвесторів. «Даючи оцінку таким випусків, ми неодноразово звертали увагу потенційних інвесторів на низьку платоспроможність більшості забудовників», - говорить начальник відділу корпоративних рейтингів «Кредит-Рейтингу» Андрій Кулик.
У першому півріччі 2010 р. закінчується термін обігу у більш ніж 40 випусків цільових облігацій, з яких на сьогодні «Кредит-Рейтинг» підтримує більше 20 рейтингів - інші припинені (будівництво не ведеться) і відкликані (будівництво завершене). За січень-березень поточного року вже було зафіксовано п'ять випадків дефолту ситуацій, коли забудовник не може виконати свої зобов'язання) за випусками облігацій на суму близько 300 млн. грн. За прогнозами агентства, в першому півріччі 2010 р. буде зафіксовано не менше 10 дефолтів на загальну суму більше 700 млн. грн.
Це трохи краще, ніж у минулому році, коли лише за вересень-грудень 2009 відбулося 17 дефолтів на суму близько 1 млрд. грн. Але в цілому експерти прогнозують що кількість дефолтів буде тільки збільшуватися. Справа в тому, що активний сплеск випуску облігацій відзначався в 2006-2007 рр., а середній термін реалізації проекту житлової нерухомості становить близько трьох років. Отже, термін погашення основної маси випущених цільових облігацій припадає на 2-е півріччя 2009 р. і весь 2010 р.
Експерти пояснюють: повних дефолтів по випусках цільових облігацій найближчим часом не очікується, але технічні дефолти, що означають відстрочення здачі об'єкта в експлуатацію, можуть наступати протягом усього 2010 р.
Хто винний?
Причини дефолтів експерти називають різні - орієнтація забудовників на позикові кошти, практична відсутність кредитування будівельного сектора, зниження попиту, відхід з ринку спекулятивного капіталу. При настанні дати погашень облігацій багато компаній не змогли виконати взяті на себе зобов'язання, передбачені проспектом емісії - передати у власність інвесторам-власникам облігацій здану в експлуатацію нерухомість (квартири).
Як підрахували в «Кредит-рейтингу», більш ніж 380 випусків цільових облігацій загальним об'ємом близько 30 млрд. грн. (85% загального обсягу) були визначені як цінні папери спекулятивного рівня. Тим не менше, спекулятивний рівень рейтингу не відлякував інвесторів, а, швидше, приваблював, так як означав, що інвестиція в житлове будівництво може принести чималий прибуток.
Але в результаті кризи, як пояснює адвокат ЮФ «Василь Кісіль і Партнери» Наталія Доценко-Білоус, цільові облігації стали найбільш дискредитованим способом залучення коштів для фінансування будівництва, як з позиції забудовника, так і з позиції інвестора. Більш того, Держфінмоніторинг своїм наказом від 19 грудня 2008 р. визнав цільові облігації способом легалізації доходів, отриманих злочинним шляхом і засобом творення будівельних афер. «Якщо забудовник з тієї чи іншої причини помилився з розрахунками термінів введення об'єкта в експлуатацію і, відповідно, з терміном погашення цільової облігації, то його може очікувати примусове стягнення судом сплачених коштів (дефолт). Сьогодні це - один з найбільш актуальних для забудовника ризиків», - говорить Н. Доценко-Білоус.
Злісні неплатники або чесні бізнесмени?
Держава не готова допомагати забудовникам, які випустили облігації. Так, державна допомога для завершення будівництва об'єктів зі ступенем готовності більше 70% надається тим, хто використовував механізм створення фондів фінансування будівництва (ФФБ). Зміни в умови надання допомоги були внесені вже в той момент, коли багато забудовників подали документи на її отримання, тому кількість претендентів було штучно зменшено більш ніж наполовину.
За словами заступника міністра регіонального розвитку та будівництва Дмитра Ісаєнка, відомство просто виконало вимоги Державної іпотечної установи. «ДІУ не дозволяє користуватися облігаціями, тому було прийнято рішення не допомагати компаніям, які випускають облігації. Але, з іншого боку, ми розуміємо, хто і навіщо випускає облігації. Це роблять компанії для мінімізації оподаткування, і уряд вирішив їх не підтримувати», - пояснив чиновник.
Експерти не згодні з тим, що облігації випускали тільки злісні неплатники податків. Старший фінансовий аналітик «Кредит-Рейтингу» Роман Смаковський відзначає, що хоча «випуск цільових облігацій дійсно дозволяв забудовникам проводити оптимізацію сплати податків при реалізації будівельних проектів, величина зниження податкового навантаження залежала від розміру прибутку, яку генерував проект, від того яким саме чином забудовник побудував систему продажу нерухомості».
Втім, механізм облігацій використовували як великі компанії з великим досвідом діяльності і великою кількістю поточних проектів, так і нещодавно створені компанії. «Випуск цільових облігацій був визначений як законний механізм залучення коштів у будівництво житла, тому всі компанії, які хотіли скористатися цим механізмом, могли це зробити, відповідаючи при цьому вимогам нормативів», - підкреслює Р. Смаковський.
Сьогоднішні законодавчі нормативи в цій сфері залишають достатню кількість лазівок і можливостей порушень для будь-якого механізму, будь то ФФБ або облігації. Особливістю останніх стає, за словами Н. Доценко-Білоус, великий «рейдерський» потенціал, який несе пряму загрозу інвесторам - покупцям нерухомості, що будується. «Цільові облігації не забезпечені об'єктом нерухомості, під який випущені, тому забудовник може безперешкодно передати його в іпотеку третій особі, яка буде мати переважне право вимоги на об'єкт, ініціювати визнання випуску облігацій недійсним», - пояснює юрист. Таким чином, інвестори виявляються заручниками дефолту у забудовника-емітента.
Ганна Левченко, www.ugmk.info