Всупереч поширеному спрощеному підходу, мораторій на продаж с/г землі в
Україні поширюється не на всю сільгоспземлю, а тільки на три конкретні групи,
говорить старший юрист ЮФ "Василь Кісіль і Партнери" Володимир
Ігонін. Мова йде про землі для ведення товарного сільгоспвиробництва; про
землі, виділені в натурі власникам земельних паїв для ведення особистого
селянського господарства (ОСГ), а також про земельні паї, не виділені в натурі.
Вся інша земля знаходиться у вільному обігу.
Однак не всі землі ОСГ підпадають під дії мораторію, відзначає юрист. Якщо
така земля була виділена не в обмін на пай, а, наприклад, в порядку безоплатної
приватизації (таку землю іноді називають непаєвим ОСГ), або придбана за
договором у попереднього власника (так зване первинне ОСГ), мораторій на таку
землю не поширюється.
За словами Володимира Ігоніна, сьогодні існують кілька основних
інструментів, що дозволяють уникнути обмеження, встановлені мораторієм на
продаж с/г землі.
1. Штучний поділ / об'єднання земельних ділянок. Даний інструмент не
використовується для продажу землі товарного сільськогосподарського
виробництва. Однак якщо ОСГ первинне і пайове, на яке поширюється мораторій,
земельні ділянки іноді об'єднують або, навпаки, розділяють, внаслідок чого
де-юре виникає нова земельна ділянку, якій буде присвоєно новий кадастровий
номер. Так, обривається юридичний зв'язок з підмораторною землею, і земля,
утворена внаслідок такого поділу чи об'єднання, вважається новим об'єктом
цивільно-правового обороту. "Слід зазначити, що після внесених у 2009 р.
змін до ст. 110 ЗК новоутворені ділянки повинні успадковувати обтяження та обмеження,
встановлені на вихідну ділянку (ділянки). Однак на практиці так відбувається не
завжди, і в деяких випадках земля, яка історично отримана в обмін на пай, після
присвоєння нового кадастрового номера фактично виявляється вільною від
мораторію", - відзначає Володимир Ігонін.
2. Добровільна (узгоджена) відмова власника від землі на користь держави /
місцевої громади з наступним виділенням землі інвестору із земель запасу
відповідним уповноваженим органом. Даний спосіб застосовують, якщо йдеться про
великий земельний масив - в такому випадку це економічно доцільно, каже юрист.
Учасники операції домовляються з місцевим органом (як правило, з районною
держадміністрацією), виступаючим транзитним власником землі. Інвестор погоджує
із землевласником компенсацію за відмову від землі на користь держави або
місцевої громади, якщо вона знаходиться в межах населеного пункту. Відповідний
орган влади приймає цю землю, яка включається в землі запасу, після чого така
земля виділяється інвестору вже не в обмін на пай. При цьому іноді виділення
відбувається в порядку безоплатної приватизації, передбаченої ст.118 Земельного
кодексу, яка наділяє кожного громадянина правом отримати безкоштовно до 2 га землі для особистого
селянського господарства.
3. Викуп (примусове вилучення) сільськогосподарської землі для суспільних
потреб. Даний спосіб може застосовуватися, якщо конкретна земельна ділянка
необхідна для реалізації суспільно значимого проекту, наприклад, знаходиться на
шляху прокладки важливої транспортної магістралі; на території будівництва
об'єктів енергетики; на території виявлення корисних копалин державного
значення.
4. Обмін однієї земельної ділянки на іншу. Спочатку законодавець закладав
обмін як одне з виключень із мораторію для консолідації земель та зменшення так
званого "середсмужжя", тобто для можливості обміну паями в межах
одного масиву для більш ефективної обробки землі. "Якщо у селянина ділянки
в різних частинах поля, він повинен мати можливість об'єднати їх в один масив,
помінявшись з сусідами. Мораторій в даному випадку не повинен бути
перешкодою", - пояснює юрист.
За його словами, цим положенням іноді зловживають, хоча далеко не всі
нотаріуси погоджуються оформлювати такі угоди. "Є практика, коли масив в 4 га змінюється на кілька
соток з доплатою", - розповідає юрист.
5. Відчуження землі за участю судів. Схема відчуження землі за участю
судів, у тому числі третейських, раніше використовувалася досить широко. Так,
землевласник брав у покупця фіктивну позику під заставу підмораторної землі, через
місяць позика не поверталася, і на закладену землю набувалося стягнення. Проте,
з часом, зазначає Володимир Ігонін, ця законодавча лазівка була закрита:
право бути заставодержателем с/г землі залишили тільки банкам, які за
специфікою своєї діяльності не зацікавлені в угодах із землею. "Зараз цей
інструмент застосовують рідко, так як він досить ризикований з точки зору
юридичної чистоти", - зазначив експерт.
6. Довгострокова оренда і заповіт. Отримати довгострокове право на землю
можна і не купуючи землю у власність. Українське законодавство дозволяє брати
землю в оренду на термін до 50 років. Іноді на додаток до договору оренди
землевласник-орендодавець оформляє заповіт, за яким після його смерті земля
перейде орендареві.
7. Договори "заднім числом". До способів, які використовують для
обходу мораторію на продаж сільгоспземлі, можна віднести схеми, побудовані на
укладанні цивільно-правових договорів міни, попередніх договорів з власниками
земельних паїв, "прив'язаних" в контексті укладення основного
договору до моменту закінчення мораторію, розповідає Олексій Христофоров,
адвокат, керівник харківського офісу ЮФ "Ільяшев і Партнери".
Ще зовсім недавно, за його словами, досить широко застосовувалися схеми з
укладанням і подальшим судовим визнанням договорів купівлі-продажу земельних
ділянок "заднім числом", датованих з 1 по 12 січня 2007 року (в
період дії так званого "мораторного вікна").
8. Багатоступінчасті угоди на користь нерезидентів. Українське
законодавство не дозволяє іноземним особам мати сільськогосподарські землі у
власності. Для того, щоб іноземній особі отримати у власність українську
сільгоспземлю, недостатньо купити частку в юридичній особі, зареєстрованій в
Україні, говорить Володимир Ігонін. За його словами, для допуску на ринок
суб'єктів з іноземним елементом застосовуються багаторівневі корпоративні
структури опосередкованої участі іноземних інвесторів в українських компаніях.
Олексій Христофоров в свою чергу визнає: чинне законодавство України
(зокрема, статті 82,83,130 ЗК України) досить щільно перекриває нерезидентам
доступ до отримання у власність землі сільськогосподарського призначення.
Контроль над земельними ділянками в подібних випадках є, як правило, непрямим,
тобто через засновувані в Україні юридичні особи, говорить він.
Формально, відзначає Христофоров, закон не допускає можливості отримання у
власність землі сільгосппризначення українськими юрособами, створеними за
участю нерезидентів. Разом з тим, відповідна судова практика є досить
суперечливою. Так, існують досить громіздкі і ризиковані (з точки зору
практичної реалізації) багатоступінчасті схеми придбання фактичного контролю
над земельними ділянками через володіння корпоративними правами в українському
підприємстві, яке може виступати оператором землі як самостійно, так і
опосередковано, заснувавши ще одне підприємство, яке, в свою чергу, в розумінні
ЗК України вже не буде "заснованим за участю іноземних фізичних та
юридичних осіб".
Нагадаємо, мораторій на продаж землі сільгосппризначення подовжується
щорічно, і в даний час діє до 1 січня 2013 року. На продовження мораторію до 1
січня 2014 року наполягає, зокрема, народний депутат Володимир Яворівський (БЮТ),
автор законопроекту N11106. Крім того, на продовження заборони на продаж
сільгоспземлі наполягали і комуністи (законопроект N11106-1).
Дмитро Говдя, ІА ЛIГАБiзнесIнформ