"Коли
наша сім'я купувала будинок у котеджному містечку під Києвом, я й не
припускала, що утримання котеджу обходитиметься так дорого. Крім комунальних
платежів, ми щомісяця зобов'язані платити керуючій компанії за охорону
котеджного містечка, збирання та освітлення місць загального користування та
інші послуги", - розповідає Світлана Коломієць. Послуги експлуатаційної
компанії щомісяця обходяться її сім'ї приблизно у $250. Разом з комунальними
платежами витрати на утримання котеджу перевищують $350 на місяць. Загальна
площа котеджу родини Коломієць - 150 кв. м. Котеджне містечко - не з
престижних. Утримання котеджу площею 500 кв. м в елітному котеджному містечку
по сусідству обходиться власнику котеджу в $1,2 тис. щомісяця.
Будинки в
котеджних містечках, як правило, починають продавати ще на етапі проектування.
При цьому девелопери можуть тільки приблизно прорахувати потенційному
покупцеві, скільки він витрачатиме на утримання котеджу. Коломійці, наприклад,
про розмір платежів за обслуговування території та комунікацій спеціалізованою
компанією дізналися тільки після заселення в котедж.
Будинок у мішку
Мешканці
котеджного містечка в більшості випадків купують «кота в мішку», оскільки на
момент укладення договору купівлі-продажу об'єкти інфраструктури котеджного
містечка, в кращому випадку, проектуються.
Утім,
покупці будинків навіть у котеджних містечках одночасно з договором
купівлі-продажу укладають договір на обслуговування. Причому відмовитися від
послуг нав'язуваної сервісної компанії вкрай складно. За словами Оксани
Висневської з Юридичної консультації Братів Коваленків, договір на
обслуговування прив'язує власника котеджу до сервісної компанії девелопера.
Ціна престижу
"Послуги
обслуговуючої компанії обходяться власникові котеджу в середньому в $1-1,5 за
кв.м", - говорить Віктор Коваленко, директор консалтингової компанії
"РеалЕкспо".
Верхня
планка - $2-2,5 за квадрат. Наприклад, в одному з елітних котеджних містечок
біля Дніпра тільки щомісячні комунальні платежі і плата за обслуговування в
сумі сягають $1,2 тис. (бюджет оплати праці прислуги з 4 осіб - садівник,
водій, покоївка, нянька - ще $1,5 -2 тис.). У середньому власник будинку в
організованому котеджному містечку під Києвом платить обслуговуючій компанії
від $200 до $500 (без урахування комунальних платежів), в інших регіонах - $100
на місяць.
За словами
Віктора Коваленка, тарифи обслуговуючих компаній залежать від кількості
будинків у котеджному містечку, площі доріг, об'єктів соціальної
інфраструктури, складності інженерних систем, кількості задіяного персоналу.
Більшість
українських девелоперів, які спеціалізуються на будівництві котеджних містечок,
обслуговують їх самостійно. Наприклад, корпорація "Золоті Ворота"
власними силами обслуговує селища в Підгірцях і Кончі-Заспі під Києвом.
Лише одиниці
продають або здають в оренду басейни, фітнес-центри, магазини або школи,
розташовані на території котеджного містечка.
"Ми
шукатимемо профільних операторів, з якими укладемо договори оренди або
купівлі-продажу комерційних приміщень", - говорить Сергій Єлісєєв з
девелоперської компанії "Європа" (котеджне містечко
"Олімпік-Park").
Цікаво, що
за кордоном набір послуг обслуговуючих компаній зазвичай ширший і дешевший.
Наприклад, у Болгарії мешканці котеджних містечок окрім цілодобової охорони,
прибирання території та вивезення сміття можуть безплатно відвідувати басейн,
тенісний корт, спортзал. Болгарам пакет послуг обходиться у EUR5 за кв. м на
рік. Власник котеджу в Канаді платить обслуговуючій компанії в середньому $100-300
на місяць (крім комунальних платежів: вода і світло - в середньому $80, газ - $60
в місяць). За справністю комунікацій, чистотою та освітленням на вулицях
котеджних містечок у Канаді стежить місцева влада. Необхідні кошти вона отримує
від власників котеджів у вигляді податку на землю (property tax в Канаді - у
середньому $1,4 тис. на рік з домоволодіння; в Америці - $2 тис.).
У Росії
покупець котеджу ще до укладення договору знає, скільки і за які послуги він
платитиме. Московські девелопери розраховують тарифи обслуговуючої компанії,
виходячи з класифікації котеджних містечок. На відміну від України, в Росії
такий класифікатор затверджений офіційно.
Приміром,
охорона, центральне водо-і газопостачання, гостьовий, паркінг і дитячий
майданчик мешканцям підмосковних коттеджних містечок бізнес-класу обходиться
приблизно у $150-300 на місяць. Відповідно до класифікатора, селище цієї
категорії має бути розташоване не більш ніж в 40 км від Московської кільцевої
автодороги (МКАД), кількість котеджів - до 400, площа будинку - щонайменше 250
кв. м, ділянки - від 10 соток. Власники котеджів у селищах середнього класу
платять обслуговуючій компанії $300-600 на місяць. Сервісна фірма, у свою чергу,
повинна забезпечувати чистоту і порядок у селищі, безперебійну роботу всіх
комунікацій, охорону периметра і гостьової автостоянки. За класифікатором
котеджні містечка середнього класу мають розташовуватися по сусідству з
лісовими масивами в радіусі до 25 км від МКАД.
Кількість
котеджів площею від 450 кв. м - до 200. Прибудинкова територія - не менш 20
соток. Спорткомплекс з басейном, салон краси, медичний центр, супермаркет і
ресторан мають бути розташовані не далі 3 км від селища. Послуги обслуговуючої
компанії в селищах елітного класу в Підмосков'ї сягають $600-1,5 тис. на
місяць. До послуг входять збройна охорона, забезпечення безперебійного
електро-, центральних водо-, газопостачання, опалення та каналізації. На
території елітного селища обов'язкова наявність зон відпочинку з авторським
ландшафтним дизайном, гостьових охоронюваних паркінгів, дитячих і спортивних
майданчиків, доріжок для бігу та велосипедних прогулянок. Розташовуються елітні
селища на відстані 10-15 км від МКАД у лісі, біля водойм. Кількість
домоволодінь у містечках цього типу не повинна перевищувати 30, площа котеджу -
від 800 кв. м, ділянки - не менше 50 соток.
Не бізнес
З відомих
іноземних професійних обслуговуючих компаній в Україні поки що представлені
тільки дві - німецькі "Дуссманн" і "Цандер".
ДП
"Дуссманн-Україна" керує містечками "Діброва" (Обухівська
траса, 25 котеджів) і "Новобогданівка (Бориспільський р-н, 250 котеджів).
ТОВ "М+В Цандер Фасіліті Менеджмент УКР" (ТОВ "Вишневе
містечко"). За словами менеджерів Цандера, німці не хочуть збирати платежі
за обслуговування з мешканців котеджного містечка - у німецькій компанії
вважають, що цим має займатися забудовник. Тоді як конкуренти з Дуссманну не
бояться масових неплатежів і готові укладати договір на обслуговування з кожним
домовласником й виплачувати забудовникові містечка фіксований відсоток від
своїх доходів.
Втім,
оптимізм менеджерів з Дуссманну розділяє небагато хто. Українські девелопери не
вважають цей бізнес прибутковим.
За словами
Володимира Степенка з SV Development, українські обслуговуючі компанії, як
правило, закладають у вартість своїх послуг не більше 20% доходу, але цього
недостатньо, щоб обслуговуюча компанія отримувала прибуток. За його словами,
"робити якісний ремонт, здійснювати своєчасну заміну основних засобів і
покривати ризики" можна тільки працюючи з дохідністю 25%. "На
сьогоднішній день створення експлуатаційних служб є самоокупним, але не
прибутковим, - говорить Володимир Степенко. - Більшість великих забудовників
створюють власні обслуговуючі компанії швидше для підтримки свого позитивного
іміджу, ніж для одержання доходу".
Сільські будні
Життя в
київському передмісті - дороге задоволення не тільки в організованих котеджних
містечках. Власник будинку площею близько 150 кв. м щомісяця витрачає на газ і
світло приблизно $100. Комунальні платежі господаря будинку площею 500-600 кв.
м, в якому постійно проживають 5-7 осіб, як правило, перевищують $250-300.
Велика стаття видатків - витрати на поїздки в місто: на роботу, до школи,
дитячі гуртки. Більшість сімей, що мають дві машини і мешкають на відстані
30-40 км від міста, щомісяця витрачають на бензин $500-700. Найманий шофер
збільшує витрати ще на $400-500. Приблизно стільки ж коштує робота покоївки,
садівника і няньки.
Загалом
життя у котеджному містечку рідко обходиться у менш ніж $300-400 на місяць.
Верхня планка місячних витрат на утримання будинку і прислуги - приблизно $2
тис. на місяць.
За що платять
Перелік
послуг, які надаються українськими обслуговуючими компаніями власникам котеджів
в організованих котеджних містечках:
• освітлення
місць загального користування;
•
техобслуговування систем тепло-, водопостачання і водовідведення, зливової
каналізації;
• охорона
загальної території, пропускна система, патрулювання житлового району;
• поточний
ремонт інженерних систем і технічних пристроїв, розташованих на території
селища;
• промивання
систем опалення та гідравлічне випробування трубопроводів (за наявності
централізованого опалення);
• обладнання
та ремонт дитячих і спортивних майданчиків;
•
обслуговування і ремонт доріг (проїзної та пішохідної зон);
•
озеленення, скошування, поливання клумб, газонів;
• підготовка
інженерних мереж до експлуатації в осінньо-зимовий період;
• вивезення
та утилізація твердих побутових відходів (крім негабаритних і непобутових);
• очищення
території від снігу, вивезення снігу з території селища;
• прибирання
житлової території селища;
• служба
диспетчерів;
• інші
послуги, пов'язані з підтримкою систем життєзабезпечення котеджного містечка.
Послуги
надаються відповідно до окремого договору, який обслуговуюча компанія укладає з
мешканцями котеджного містечка. У передмістях Києва - від $1 до 2,5 за кв. м
щомісяця. Житлово-комунальні послуги (вода, газ і електрика) оплачуються
власниками будинків у котеджному містечку самостійно за державними тарифами.
zagorodna.com