У Києві вже немає ринку житла. А є не зовсім чесний
базар, де армія продавців намагається «надути» покупців, кількість яких ледве
чи не в 10 разів менше.
Такого в столиці не було давно. Навіть у 2006-2008 рр..
ринок був, житло продавалося і купувалося, торг від заявлених цін найчастіше не
перевищував символічних 1-2%, і то лише в рідкісних випадках. В основній масі
квадратні метри реалізовувалися за допомогою своєрідних міні-аукціонів - хто
більше і швидше заплатить.
Зараз ринок нерухомості столиці - це величезний театр
абсурду. Важко уявити собі величезний супермаркет, в якому всі на місцях, і
усміхнені продавці, і обслуговуючий персонал, і недешеві рекламні вивіски, ось
тільки покупців майже немає. Саме так виглядає зараз ситуація з
купівлею-продажем житла в Києві та інших регіонах країни.
У замкнутому колі
Короткостроковий весняний сплеск купівельної активності
швидко пройшов. Продавці, ріелтори і представники найбільших будівельних
компаній зітхнули і почали чекати традиційного осіннього пожвавлення, потираючи
руки і завчасно підраховуючи на калькуляторі очікуваний прибуток, не забувши
підняти ціни на і без того незатребувані метри.
Але восени нічого не сталося. Спантеличені продавці,
намагаючись зрозуміти, що ж тут не так, зробили дещо несподівані неординарні
кроки.
Як повідомило керівництво однієї з найбільших
ріелторських компаній столиці, «питома вага продавців-обмінників досягає 80%,
вони дивляться один на одного, під виглядом потенційних покупців продзвонюють квартири,
ходять на перегляди і навіть беруть участь (проявляючи чималі артистичні
здібності) в торгах, намагаючись таким чином зорієнтуватися в процесах, що
відбуваються, а також готовності інших продавців скидати ціни».
Самі продавці-обмінники в принципі не проти зниження цін
на ринку, але тільки не на шкоду собі, тобто вони згодні знижувати ціни лише
після того, як знизяться ціни на житло, що купується ними. Виходить своєрідне
замкнене коло, тому що мало хто з продавців-обмінників готовий ризикувати,
першим знизивши ціни, адже отриманих при продажу грошей може не вистачити в
процесі поліпшення житлових умов. Саме тому рівень цін на ринку залишається
високим, а кількість угод - невелика.
Індекси-дезінформатори
Не сприяє нормалізації ситуації на ринку і поведінка
продавців, а також їх представників - ріелторів - при розміщенні запропонованих
до продажу об'єктів у базі даних спеціалізованих рекламних видань. Вони все ще
сподіваються знайти «товстий гаманець», який бажає смітити грошима, тому ціни
на квадратні метри часто виставляються без урахування реального попиту, «зі
стелі» або в надії на диво, коли бульбашка на ринку почне знову надуватися
прискореними темпами.
Треба сказати, їх надії абсолютно безпідставні. Дива не
буде. Неінноваційна економіка в найближчому майбутньому на високих оборотах не
запрацює, розкрадені за десятки років мільярди до бюджету не повернуться,
офшори не ліквідуються, дороги самі не побудуються, інфраструктура не
відновиться, вареники самі скакати в рот не будуть, в найближчі роки долар до 5
грн не опуститься, а ціна квадратного метра на столичних масивах до 3 тис. грн
не знизиться.
Окремо необхідно підкреслити непрофесіоналізм і
жадібність деяких представників агентств нерухомості. Ці ріелтори намагаються
просто провести нечисленних потенційних покупців, які випадково «заблукали» на
ринок нерухомості столиці.
Наприклад, при продзвоні одного з квартирних варіантів ми
зіткнулися з тим, що ріелтор назвав ціну за банальну «стометрівку» в одному з новозбудованих
будинків лівого берега в 250 тисяч доларів. Відчувши, що потенційний покупець
різко втратив інтерес до подальшого спілкування, працівник агентства тут же
«скинув» із заявленої ціни 50 тисяч, пояснивши колишню ціну простим обмовленням.
Марність багатьох ріелторів саме для покупців (комісійні
вже треба б брати тільки з продавців) полягає в тому, що в даний час ніяких
надзусиль для поповнення бази даних докладати не доводиться, перелік пропозицій
на продаж і так переповнений. До слова, непомірно зросла в останні місяці і
кількість пропозицій з продажу нежитлових приміщень. За підрахунками експертів,
кількість об'єктів комерційної нерухомості, виставленої на продаж, зросла більш
ніж на 25% лише за вересень 2010 р.
Але замість того, щоб спробувати знайти баланс попиту і
пропозиції, спробувати «склеїти» якісь ланцюжки при купівлі-продажу квартир,
агенти банально вичікують у розрахунку на черговий «товстий гаманець». Таким
чином вони намагаються зшити те, що не зшивається - розрив між завищеними
бажаннями продавців і обмеженими можливостями покупців української нерухомості.
Таким чином, багато ріелторів, виключаючи представників
деяких великих агентств столиці, які не бояться говорити і писати правду, ще
більше погіршують стагнацію ринку, а нечисленним покупцям в кращому випадку
просто не приносять користі.
Ускладнюють ситуацію на ринку і аналітичні відділи
багатьох інтернет-порталів, які замість чесного роз'яснення кон'юнктури ринку
просто виводять «середню температуру по лікарні», тобто публікують якусь усереднену
вартість київського квадратного метра. Користь від таких публікацій вельми
сумнівна, адже усереднені індекси просто вводять в оману тих самих продавців і
покупців.
Графіки цінової динаміки виводяться виходячи із загальної
кількості квартир, виставлених на продаж по м. Києву в окремо взятій базі. Але чи
не 90% заявлених до продажу квартир, будинків, земельних ділянок та нежитлових
приміщень - це інформаційне сміття (з цінами, виставленими зі стелі), яке і не
дає ціновим індексам «впасти» з небес.
І тільки автори близько 5-10% оголошень своєю ціновою
політикою висловлюють не бажання «знайти лоха», а спробу продати свій об'єкт в
стислі терміни за адекватними, відповідними до стану ринку цінами. Більш того,
як стверджують все ті ж представники одного з найбільших і, можливо, одного з
найоб'єктивніших агентств Києва, нечисленні реальні угоди укладаються за
цінами, в середньому на 23,6% нижче заявлених до продажу.
Ринкові ціни осіннього гальмування
Незважаючи на те, що індикатори більшості інтернет-порталів
показують зниження цін на вторинному ринку лише в межах статистичної похибки і
свідчать про стагнацію первинного ринку житла, правда полягає в тому, що лише
за один-два осінніх місяці ціни на житло в Києві опустилися як мінімум на 5-6%
на вторинні квадратні метри, а на окремі вельми привабливі об'єкти новобудов
(при переуступці) - де-факто просіли до 15-20%.
Покажемо це на конкретних прикладах. Для цього просто
порівняємо базу пропозицій одного з самих затребуваних і розкручених видань
столиці (всі, звичайно ж, розуміють, про яке саме видання, що «погладшало»
останнім часом, йдеться) за серпень і жовтень поточного року.
Завчасно відкидаємо в сторону інформаційне сміття про
об'єкти, які місяцями намагаються реалізувати за позахмарними цінами і які в недалекому
майбутньому не мають жодних шансів продатися (таких оголошень - маса). Візьмемо
лише близько 10% найбільш адекватних оголошень з цінами нижче ринкових.
Так ось, в більшості своїй по таких об'єктах ми
спостерігаємо різко спадну динаміку, яка як раз і досягає значень в мінус 5-6%
по вторинці за останні місяць-два. Саме завдяки такій динаміці вхідний квиток
на ринок нерухомості Києва (тобто вартість найбільш неякісного, але одночасно і
найдешевшого житла - гостинок на масивах) знизився майже на 5 тисяч доларів.
Якщо ще в серпні міні-квартирки в спальних районах
пропонувалися в основному по 39-40 тисяч доларів, то зараз виставляються
пропозиції і по 35-37 тисяч з невеликим торгом при продзвоні.
Якщо влітку стартова ціна типового небагатого і
непоказного житла на масивах лівого берега, як правило, 49-55 тис. дол., то
зараз можна знайти пропозиції «повнометражки» і за 44-45 тисяч тих же доларів.
Ще більш збавило в ціні найбільш переоцінене, так зване
якісне житло (яке, звичайно ж, таким можна назвати з певною натяжкою). Якщо
влітку однокімнатні квартири у відомчих цегляних будинках лівобережжя (поряд з
метро) коштували 100-120 тисяч доларів, то зараз рідко, але прослизають
пропозиції таких одиничок і по 83-85 тисяч. Невеликі «трійки» в таких будинках
(теж біля метро) «схудли» з 200-230 до 170 тисяч (ще влітку за такою ціною
намагалися «впарити» «двійки» в аналогічних будинках), але і за такими цінами
їх ніхто не бере.
Доходить до казусів: у багатьох «радмінах» (на сленгу
ріелторів добротні відомчі будинки) в даний час одночасно виставлено на продаж
відразу по три-чотири трійки, плюс пара-трійка однокімнатних і двокімнатних.
Однак угоди по ним мінімальні, адже часто в сусідніх будинках на продаж
виставлені багато десятків квартир в новобудовах, ціна квадратного метра в яких
значно нижче і, тим не менше, їх також не можуть продати будівельні компанії.
Ще один важливий момент. Як визнають ріелтори, на ринок
потроху просочується «інвестиційка». Продавці розуміють, що здача в оренду -
досить клопіткий бізнес, а окупність об'єкта через 20-25 років виходить за
рамки здорового глузду, тому й намагаються «скинути» інвестиційні об'єкти, поки
є невеликий шанс продати за досить високими цінами.
Що стосується ринку новобудов, то погода на ньому, як і
раніше, похмура. Багато об'єктів Києва якщо й розморожені, то чисто формально,
і на відповідних гілках форумів нерухомості «інвестори» лише мляво
перелаюються, «незлим тихим словом» згадують власників компаній і кучкуються для
подачі позовів до судів. Продати таку «інвестицію» практично нереально.
Більш щасливі колеги досить мляво, але продовжують
рухатися до фінішу, тобто до здачі об'єкта в експлуатацію, хоча і з немислимими
порушеннями термінів здачі. Продати таку нерухомість теоретично можна, але
важко. В одному з потужних комплексів новобудов лівого берега, з тих, що вже
під дахом, але поки що без документів, де покупці погано-бідно, але приступили
до ремонту власних апартаментів, ціна, декларована забудовником, становить 1500
у.о. за кв. м.
І хоча в більш-менш порівнянних за якістю або навіть
гірших (оскільки мова все-таки йде про морально застаріле житло 70-х років
минулого століття) квартирах, в горезвісних «радмінах», ціна сягає 2500 у.о. за
метр - не купуються ні ті, ні інші.
Реальна ціна на деякі об'єкти в новобудовах впала за
останні місяці на 15-25%. Саме за такою (більш низкою, ніж у забудовника) ціною
почали вкидатися квартири на ринок житла інвесторами, які чекали підвищення
ціни до моменту завершення будівництва, але дочекалися зворотного - при ціні
забудовника в 1500 у.о. за квадрат, власники куплених апартаментів не завжди
успішно намагаються продати їх за 1100-1300 тис. дол.. за той же квадратний
метр.
Упав і фірмовий київський індикатор, нижня цінова планка
на невеликі двокімнатні сталінки на Інститутській в серці Липок вперше за
багато місяців впала нижче за позначку в 200 тисяч доларів. І схоже, там до дна
ще дуже-дуже далеко, оскільки значна кількість квартир місяцями «висить» у
базах даних без особливих рухів. Замість осіннього пожвавлення продавці
отримали осіннє гальмування ринку.
Віртуальні мільйонери
Об'єктивності заради зауважимо, що цінова планка на
квадратні метри в елітних будинках преміум-класу не впала навіть у
нецентральних районах столиці. Там все як і раніше, нудно і дорого.
За звичайну двійку у висотці з видом на жваву магістраль
біля станції метро «Лівобережна» з вас запитають вартість невеликої вілли з
басейном в одному із затишних європейських містечок.
І нічого, що на відповідній гілці форуму нерухомості
з'явилися відгуки про те, що забудовник надає метраж менший, ніж це прописано в
договорі, і різницю в грошах повертати відмовляється, що теплоізоляція в
будинку «не фонтан», так як в зимові місяці при гарячих батареях температура не
піднімається вище 13-14 градусів, вікна огидні, з-під підвіконь дме, а стіни
криві і вимагають вирівнювання до чотирьох сантиметрів. До всього цього наш
невибагливий покупець уже звик, тому й виставляються порівняно невеликі
80-90-метрові двійки в таких будинках за ціною не менше 200-220 тисяч у.о. без
ремонту.
Очевидно, по-справжньому багатих в країні не стало менше,
і грошей у них як і раніше кури не клюють. Хоча кількість таких покупців,
звичайно ж, у відсотковому відношенні незначно, тому погоди на ринку житла вони
не роблять.
Безгрошів'я рядових покупців
Схоже, намагання продавців, ріелторов і піар-менеджерів
будівельних компаній влаштувати осіннє зростання цін розбилися об безгрошів'я
пересічних покупців. Надії продавців руйнуються, а попереду довга «голодна»
зима.
Остання спроба провести недорогу рекламну кампанію у ЗМІ
під назвою «українська нерухомість - найбільш недооцінена в Європі» провалилася
і викликала лише співчутливі усмішки потенційних покупців. У той же час
експерти, аналітики і просто чесні ріелтори інших країн намагаються об'єктивно
оцінити ситуацію. Пропонуємо деякі заголовки європейських і американських ЗМІ
за вересень поточного року:
«Американська нерухомість – за «болгарським» цінами»;
«Розпродаж заставних вілл та апартаментів в США, тільки
50% від докризової ціни!»;
«Хорватське житло буде дешевшати, поки не розпродано
надлишок, річне зниження більше 6%»;
«Ціни на житло в Іспанії лише за третій квартал знизилися
на 2,7%»;
«У вересні ірландське житло подешевшало ще на 1%, а річне
зниження склало більше 15%»;
«Ціни на житло в Польщі падають, навіть незважаючи на
економічну стабільність»;
«У вересні британське житло подешевшало на 3,6%, це
найзначніше місячне зниження з 1983 року».
Звичайно, апартаменти на американському Манхеттені, де
селяться представники ділового істеблішменту Америки, що керують мільярдами,
завжди цінувалися досить високо. Ось і зараз, порівняно невелика п’ятидесятиметровка-двійка
на дев'ятому поверсі 40-поверхової висотки на Манхеттені виставлена на продаж
за більш ніж 400 тис. дол.. Щоправда, в будинку центральне кондиціювання, вікна
звуконепроникності, є басейн, сауна, спортзал і цілодобова охорона.
Майже за таку ж суму, навіть зараз, коли криза на ринку
нерухомості України далека від завершення, виставляються квартири трохи
більшого метражу в новобудовах біля станції метро «Лівобережна» у Києві. В
Україні також чимало багатих людей, можливо, навіть їх відсоток у силу всім
відомих причин один з найвищих у світі, але важко уявити, що всі вони прагнуть
переселитися саме в одну з висоток на столичний лівий берег.
«Голодна» зима ріелтора
У найближчому майбутньому на ринок столиці буде впливати
кілька різноспрямованих факторів. Планована жорсткість податкового
законодавства має різновекторну спрямованість. Хтось, не виключено, повністю
або частково згорне бізнес-діяльність, а капітал залишить зимувати в
якому-небудь новопридбаному об'єкті нерухомості. А може, вирішить, що «робити»
гроші стане значно складніше, а значить, і розкидатися коштами не стане.
Надіям, що ось-ось в колишніх масштабах відновиться
іпотечне кредитування і карусель закрутиться з новою силою, також не судилося
збутися. За оцінками міжнародного рейтингового агентства Standard&Poor's,
частка проблемних кредитів у портфелі українських банків до кінця 2010 р.
досягне 50%. Навряд чи в таких умовах реальне іпотечне кредитування відновиться
раніше 2012-2013 рр. Ризики другої хвилі кризи все ще не зняті з порядку
денного. Та й населення, здається, кредитними квартирами «наїлося» від душі.
Практиковані зараз позики в 10-20 тисяч доларів для
оплати відсутньої суми при поліпшенні житлових умов іпотекою назвати важко,
хоча в рекламних цілях банки і розтрубили про свій почин чи не на кожному розі.
Інші фактори всім добре відомі. Що ростуть не по днях, а
по годинах ціни на товари і продукти, загальна невизначеність, падіння «нижче
плінтуса» рівня споживчої впевненості - все це ніяк не сприяє накопичень та
припливу нових грошей на ринок житла. А «докризові» гроші у населення закінчуються.
В даний час прогноз щодо розвитку ринку нерухомості Києва
та інших регіонів країни полягає в однозначному збереженні спадного цінового
тренда. Ринок депресивний і буде таким до тих пір, поки бажання продавців не
перетнуться з можливостями покупців.
Вадим Башта, «Дзеркало
тижня»