Добротність будівництва й репутація забудовника дедалі частіше стають
основними критеріями при виборі новобудови. Девелопери готові витрачати кошти,
створювати підрозділи для контролю якості й власні експлуатуючі організації -
аби тільки привабити покупця. Не держава і не закони, а ринок змушує будувати
будинки з рівними стінами й з екологічно чистих матеріалів.
Хто так будує?
Неякісні оздоблювальні матеріали, дешеві вікна замість обіцяних
теплозберігаючих та непрацюючі комунікації - найпоширеніші проблеми новобудов.
Дозволити собі низьку якість робіт і матеріалів забудовники можуть з двох
причин: через нечітко прописане будівельне законодавство й відсутність у
покупців досвіду інвестування. Адже часто люди взагалі не знають, які документи
потрібно вимагати від забудовника і хто відповідає за якість будівництва.
Контролювати якість від держави повинен інспектор Державного
архітектурно-будівельного контролю (ДАБК). Але іноді ці люди творять чудеса,
приймаючи в експлуатацію будинки з незавершеними будівельними роботами та
непідведеними комунікаціями. Наприклад, сумно відомий житловий комплекс
"Брест-Литовський" під Києвом здали в експлуатацію кілька років тому.
Хоча електроенергія на той момент надходила за тимчасовою схемою через посередника,
а вода - зі свердловини з позначкою "для технічних робіт".
Налякані гучними історіями про недобросовісних забудовників, українські
покупці довго не наважувалися купувати квартири в новобудовах. Тенденція
змінилася тільки цього року, коли, крім вигідної розстрочки та інших
привабливих умов продажу, забудовники почали давати покупцям гарантії на якість
будівельних матеріалів і робіт, а також масово переводити експлуатацію зведених
об'єктів на самостійне обслуговування.
Пильнуймо
Як правило, забудовники показують покупцям планування майбутніх квартир,
але не ознайомлюють із проектною документацією, сертифікатами якості
будматеріалів і ліцензією генпідрядників на виконання будівельних робіт.
Самі покупці теж рідко вимагають документального підтвердження обіцянок
забудовника. У результаті підписуються договори, які містять лише опис стану
справ у самій квартирі. А вимоги до будівельних робіт на іншому просторі
будинку, наприклад до електропроводки на сходовому майданчику або до ліфта,
залишаються за рамками домовленостей.
"Інвестор має повне право вимагати від забудовника дозвільні
документи, а також сертифікати якості на всі будівельні матеріали, ліфти й
штукатурку", - каже начальник відділу продажу ЖК Park Stone Дмитро Шостя.
За його словами, держава не контролює подібних питань, але якщо забудовник
дорожить своїми інвесторами й власною репутацією, то без проблем надасть усі
документи.
"Не слід забувати, що інвестор має право не прийняти квартиру до
усунення в ній тих чи інших проблем. Він також має право написати скаргу в
ДАБК. Хай як іронічно це звучить, але такий захід спрацьовує, особливо якщо
скарга колективна", - доповнює керівник компанії BGM Ігор Вишняков.
Слід мати на увазі, що скаргу, а точніше акт про виявлені недоліки й
неналежну якість будівельних робіт, інвестор має право подати тільки один раз -
під час підписання акта технічного огляду приміщення спільно зі службою
експлуатації.
Якість на потоці
Безперервний контроль якості будівельних робіт досягається певними
зусиллями й дисципліною всередині будівельної компанії. "У нас на
будівництві все, починаючи від заливання фундаменту до опоряджувальних робіт,
контролюють виконроб, начальник дільниці, головний інженер, технічний нагляд
замовника, інспектор ДАБК, автор проекту", - розповідає Д.Шостя.
Для досягнення максимального ефекту забудовники використовують так звану
лінійну систему контролю якості. Її суть полягає в тому, що кожний вид робіт
виконує автономна бригада, і кожна з них, приходячи на свою дільницю після
попередньої, має прийняти виконані роботи. "Кожна бригада - а це муляри,
електрики, штукатури та ін. - підписує з генпідрядною організацією договір на
виконання робіт у встановлений термін. Після цього здає роботу й підписує
документ із гарантією якості, що передається інвестору. Крім того, наступна
бригада, яка прийшла на будівництво, може виявити недоліки колег і повідомити
про це виконроба. А він застосує відповідні санкції до недобросовісних
будівельників", - підкреслив Ігор Вишняков. Таку систему він впровадив на
об'єктах компанії BGM в Ірпіні. За його словами, ця схема роботи вигідна,
насамперед, інвесторам, оскільки дає змогу виявити брак на ранніх стадіях.
Отже, істотно заощадити кошти на переробці. Відповідно, ці витрати не будуть
закладені в собівартість будівництва.
Ще один фактор, який впливає на якість будівництва, - наявність перспектив
обслуговування у власному ЖЕКу забудовника. Компаніям, які самі надаватимуть
послуги в побудованих будинках, немає сенсу залишати недоробки, несвоєчасно чи
неякісно підключати комунікації. Адже всі проблеми експлуатації тоді лягають на
їхні плечі. Покупці чудово це розуміють.
"Після того, як у нас запрацювала своя експлуатуюча контора, і ми
стали інформувати про це покупців, обсяги продажів у житлових комплексах зросли
приблизно на 25%", - стверджує І.Вишняков.
Експерти констатують, що період огульного ажіотажного попиту на квартиру
заради квартири, характерний для перших посткризових років, уже минає. Сьогодні
рівні підлоги, теплі стіни й вікна, працюючі ліфти та якісні комунікації є
такою самою конкурентною перевагою, як і ціна, район і площа квартири.
Ніна Григоренко, «Дзеркало тижня. Україна»